Výroční finanční zpráva fondu

ČSNF SICAV, a.s.

za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Obsah

Použité zkratky ................................................................................................................................................................................... 5

1. Základní údaje o Fondu .......................................................................................................................................................... 7

a) Základní kapitál Fondu ............................................................................................................................................................ 7

b) Údaje o cenných papírech ...................................................................................................................................................... 8

2. Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období .............................................................................. 11

a) Přehled investiční činnosti ................................................................................................................................................... 11

b) Finanční přehled dle CZ GAAPs .......................................................................................................................................... 12

c) Přehled portfolia dle CZ GAAPs .......................................................................................................................................... 14

d) Významné majetkové účasti ................................................................................................................................................ 14

e) Přehled výsledků Fondu ........................................................................................................................................................ 17

f) Přehled základních finančních a provozních ukazatelů .................................................................................................. 18

g) Zdroje kapitálu ........................................................................................................................................................................ 19

h) Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1

písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. f) VoBÚP) ...................................................................................................................... 20

i) Informace o tom, jakým způsobem a do jaké míry činnosti Fondu souvisejí s hospodářskými činnostmi, které

se kvalifikují jako environmentálně udržitelné .................................................................................................................. 22

3. Výroční zpráva ........................................................................................................................................................................ 25

a) Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po skončení Účetního období, vč.

informací o skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění účelu Výroční

zprávy (§ 34 odst. 2 písm. b) ZISIF a § 21 odst. 2 písm. a) ZoÚ) ................................................................................. 25

b) Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu (§ 34 odst. 2 písm. c) ZISIF a § 21 odst. 2 písm.

b) ZoÚ) ..................................................................................................................................................................................... 25

c) Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje (§ 21 odst. 2 písm. c) ZoÚ) ....................................................... 27

d) Informace, zda v Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií (§ 307 ZOK a § 21 odst. 2 písm. d) ZoÚ) ......... 27

e) Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích (§ 21 odst. 2 písm.

e) ZoÚ) ..................................................................................................................................................................................... 27

f) Informace o tom, zda Fond má pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí (§ 21 odst. 2 písm.

f) ZoÚ) ...................................................................................................................................................................................... 27

g) Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v Účetním období (§ 291 odst. 1

ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF) .............................................................................................................. 27

h) Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera), případně externího správce

Fondu v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost vykonával, včetně stručného popisu jeho

zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. a)

VoBÚP) ..................................................................................................................................................................................... 28

i) Identifikační údaje každého depozitáře Fondu v rozhodném období a době, po kterou činnost depozitáře

vykonával (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. b) VoBÚP) .............. 28

j) Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku Fondu, pokud je u této osoby

uloženo více než 1 % hodnoty majetku Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a

Přílohou 2 písm. c) VoBÚP) .................................................................................................................................................. 28

k) Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která vykonávala činnost hlavního

podpůrce ve vztahu k majetku Fondu v rozhodném období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala

(§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. d) VoBÚP) ................................. 29

l) Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu ke dni, kdy bylo provedeno

ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci

rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. e) VoBÚP)

............................................................................................................................................................................................ 29

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

m) Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů nebo

zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem, jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5 %

hodnoty majetku Fondu v rozhodném období, vč. údajů o všech státních, soudních nebo rozhodčích řízeních

za Účetní období, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo

ziskovost Fondu nebo jeho skupiny nebo prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 291 odst. 1 ZISIF

ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. g) VoBÚP) ...................................................................... 29

n) Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234

odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. h) VoBÚP) ........................................................................................................ 29

o) Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, s rozlišením na údaje o

úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších

nákladech či daních (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. i) VoBÚP)

............................................................................................................................................................................................ 29

p) Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního fondu, ke kterým došlo v průběhu

Účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. a) ZISIF) ..................................................... 30

q) Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které mohou být považovány

za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám v Účetním

období, členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob

obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení kapitálu, které Fond nebo jeho

obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF) .................................... 30

r) Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které mohou být

považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fondu těm z jeho pracovníků nebo vedoucích

osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu(§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst.

2 písm. c) ZISIF) ..................................................................................................................................................................... 31

4. Výkaz o řízení a správě Fondu ............................................................................................................................................. 32

a) Informace o kodexech řízení a správy Fondu (§ 118 odst. 4 písm. a) až c) ZPKT) .................................................. 32

b) Popis hlavních parametrů systémů vnitřní kontroly a řízení rizik ve vztahu k procesu účetního výkaznictví (§

118 odst. 4 písm. d) ZPKT) .................................................................................................................................................. 32

c) Popis práv spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného cenného papíru představujícího podíl na

Fondu (§ 118 odst. 4 písm. e) ZPKT) ................................................................................................................................. 33

d) Popis složení a postupů rozhodování vedoucího orgánu Fondu a jeho výborů, jsou-li zřízeny (§ 118 odst. 4

písm. f) ZPKT)......................................................................................................................................................................... 37

e) Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné hromady Fondu (§ 118 odst. 4 písm. g)

ZPKT) ....................................................................................................................................................................................... 38

f) Politika rozmanitosti (§ 118 odst. 4 písm. h) až i) ZPKT) .............................................................................................. 39

g) Struktura vlastního kapitálu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. a) ZPKT) .............................................................................. 39

h) Omezení převoditelnosti cenných papírů (§ 118 odst. 5 písm. b) ZPKT) ................................................................... 40

i) Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu (§ 118 odst. 5 písm. c) ZPKT) ...................... 40

j) Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv (§ 118 odst. 5 písm. d) ZPKT) ........... 40

k) Omezení hlasovacích práv (§ 118 odst. 5 písm. e) ZPKT) ............................................................................................. 40

l) Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů představující podíl na Fondu, které

mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl

na Fondu nebo hlasovacích práv, pokud jsou Fondu znmy (§ 118 odst. 5 písm. f) ZPKT) ..................................... 41

m) Zvláštní pravidla určujících volbu a odvolání členů řídicího orgánu a změnu stanov nebo obdobného

dokumentu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. g) ZPKT) ........................................................................................................... 41

n) Zvláštní působnost řídicího orgánu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. h) ZPKT) ................................................................. 41

o) Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou

v případě změny ovládání podle zákona o obchodních korporacích Fondu v důsledku nabídky převzetí, a

účinky z nich vyplývající (§ 118 odst. 5 písm. i) ZPKT) ................................................................................................... 41

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

p) Smlouvy mezi Fondem a členy jeho řídicího orgánu nebo zaměstnanci, kterými je Fond zavázán k plnění pro

případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí (§ 118 odst. 5 písm. j)

ZPKT) ....................................................................................................................................................................................... 42

q) Systém kontroly programu, na jehož základě členové řídicího orgánu nebo zaměstnanci Fondu nabývají

účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim, pokud tato práva sami

nevykonávají (§ 118 odst. 5 písm. k) ZPKT) ..................................................................................................................... 42

r) Alternativní výkonnostní ukazatele ..................................................................................................................................... 42

5. Prohlášení oprávněných osob Fondu ................................................................................................................................ 43

6. Přílohy ...................................................................................................................................................................................... 44

Příloha č. 1 – Zpráva auditora

Příloha č. 2 – Účetní závěrka Fondu ověřená auditorem

Příloha č. 3 – Zpráva o vztazích za Účetní období

Příloha č. 4 – Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu ke dni, kdy bylo

provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na

konci rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. e)

VoBÚP)

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Použité zkratky

AIFMR

Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) č. 231/2013 ze dne 19. prosince

2012, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU,

pokud jde o výjimky, obecné podmínky provozování činnosti, depozitáře, pákový

efekt, transparentnost a dohled, ve znění pozdějších předpisů

AVANT IS AVANT investiční společnost, a.s., IČO: 275 90 241, se sídlem Hvězdova 1716/2b,

Nusle, 140 00 Praha 4

BCPP Burza cenných papírů Praha, a.s.

CZ GAAPs

Účetní závěrka sestavená dle českého účetního rámce, zejména s dodržením

požadavku ZISIF § 196, aby veškerý majetek a závazky byly ocenění reálnou

hodnotou dle IFRS/IAS.

ČNB Česká národní banka

Fond ČSNF SICAV, a.s., IČO: 065 61 705, se sídlem Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00

Praha 4

IAS/IFRS Mezinárodní standardy účetního výkaznictví přijaté právem Evropské unie

Investiční fondový

kapitál

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1

ZISIF

ISIN Identifikační označení podle mezinárodního systému číslování pro identifikaci

cenných papírů

LEI

Legal Entity Identifier (blíže viz https://www.gleif.org/en a

https://www.cdcp.cz/index.php/cz/dalsi-sluzby/lei-legal-entity-

identifier/prideleni-lei)

Nařízení

o prospektu

Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/980, kterým se doplňuje

nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2017/1129, pokud jde o formát,

obsah, kontrolu a schválení prospektu, který má být uveřejněn při veřejné nabídce

cenných papírů nebo jejich přijetí k obchodování na regulovaném trhu, a zrušuje

nařízení Komise (ES) č. 809/2004

Nařízení o zneužití

trhu

Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 596/2014 o zneužívání trhu, ve

znění pozdějších předpisů

Ostatní jmění Majetek a dluhy Fondu, které nejsou součástí majetku a dluhů Fondu z jeho

investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF

OZ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Transparenční

směrnice

Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES ze dne 15. prosince 2004

o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících se informací o emitentech,

jejichž cenné papíry jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu, a o změně

směrnice 2001/34/ES, ve znění pozdějších předpisů

VoBÚP Vyhláška č. 244/2013 Sb., o bližší úpravě některých pravidel zákona o

investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

o ochraně trhu

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění

pozdějších předpisů

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Výroční zpráva Tato výroční zpráva

Účetní období Období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023

ZISIF Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech,

ve znění pozdějších předpisů

ZoA Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech, ve znění pozdějších předpisů

ZOK Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o

obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZoÚ Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZPKT Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších

předpisů

Účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (International

Financial Reporting Standards, IAS/IFRS) a jejich interpretacemi (SIC, IFRIC) ve znění přijatém Evropskou

unií.

Srovnávacím obdobím ve výkazu o finanční pozici, výkazu zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku,

výkazu peněžních toků a výkazu změn čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií a

zakladatelských akcií (vlastního kapitálu) je období končící posledním dnem účetního období

předcházejícího Účetnímu období.

Vysvětlující poznámky obsahují informace tak, aby investor řádně porozuměl veškerým významným

změnám v hodnotách a vývoji v Účetním období, jež odráží finanční výkazy.

Výroční zpráva je nekonsolidovaná a je auditovaná.

Protože Fond nevytváří podfond, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově majetek

a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

1. Základní údaje o Fondu

Název Fondu ČSNF SICAV, a.s.

Sídlo Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4

IČO 065 61 705

LEI 315700W6G9P6GUDNEO09

Místo registrace

zapsaný v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, sp. zn. B

22940

Vznik Fondu 30.10.2017

Doba trvání Fondu doba neurčitá

Typ Fondu a jeho

právní forma

Fond kvalifikovaných investorů dle ust. § 95 odst. 1 písm. a) ZISIF v právní

formě akciové společnosti s proměnným základním kapitálem

Právní režim Fond se při své činnosti řídí právními předpisy všeobecně závaznými v České

republice

Země sídla Fondu Česká republika

Telefonní číslo a

webové stránky

+420 267 997 795, avantfunds.cz

Obhospodařovatel AVANT IS

Poznámka

Obhospodařovatel je oprávněn přesáhnout rozhodný limit.

Obhospodařovatel vykonává pro Fond služby administrace ve smyslu ust. § 38

odst. 1 ZISIF.

a) Základní kapitál Fondu

Výše fondového kapitálu: 1 097 963 tis. Kč (k poslednímu dni Účetního období)

z toho neinvestiční fondový kapitál: 48 tis. Kč

(z toho 99 tis. Kč zapisovaný základní kapitál)

z toho Investiční fondový kapitál: 1 097 915 tis. Kč

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

b) Údaje o cenných papírech

Zakladatelské akcie

Podoba

listinný cenný papír

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou veřejně obchodovatelné

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

nebylo přiděleno

Počet akcií ke konci Účetního období

99 000 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

0 ks v objemu 0 tis. Kč

Odkoupené

0 ks v objemu 0 tis. Kč

Výkonnostní investiční akcie (VIA)

Podoba

zaknihovaný cenný papír v evidenci společnosti

AVANT IS.

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

CZ0008043718

Počet akcií ke konci Účetního období

78 299 776 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

0 ks v objemu 0 tis. Kč

Odkoupené

8 661 015 ks v objemu 56 253 tis. Kč

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Prioritní investiční akcie (PIA)

Podoba

Do 1.1.2023 zaknihovaný cenný papír v evidenci

společnosti AVANT IS.

Od 2.1.2023 zaknihovaný cenný papír v evidenci

společnosti Centrální depozitář cenných papírů,

a.s.

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

Do 30.10.2022 nejsou přijaty k obchodování na

evropském regulovaném trhu.

Od 31.10.2022 přijaty k obchodování na

regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha,

a.s. jako instrument s označením ČSNF SICAV -

PIA

Převoditelnost

Do 30.10.2022 převoditelnost je omezena

Od 31.10.2022 volně převoditelné

ISIN

CZ0008043700

Počet akcií ke konci Účetního období

392 511 734 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

119 833 207 ks v objemu 152 902 tis. Kč

Odkoupené

28 621 560 ks v objemu 36 709 tis. Kč

Z toho konvertovaných do PrIA

2 201 091 ks v objemu 2 702 tis. Kč

Prioritní investiční akcie EUR (PIA EUR)

Podoba

zaknihovaný cenný papír v evidenci společnosti

AVANT IS.

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

CZ0008050689

Počet akcií ke konci Účetního období

70 167 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

70 167 ks v objemu 1 742 tis. Kč

Odkoupené

0 ks v objemu 0 tis. Kč

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Prémiové investiční akcie (PrIA)

Podoba

zaknihovaný cenný papír v evidenci společnosti

AVANT IS.

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

CZ0008043726

Počet akcií ke konci Účetního období

80 286 845 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

10 717 147 ks v objemu 12 702 tis. Kč

Z toho konvertovaných z PIA

2 351 047 ks v objemu 2 702 tis. Kč

Odkoupené

0 ks v objemu 0 tis. Kč

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

2. Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období

(ust. § 34 odst. 2 písm. a) ZISIF)

a) Přehled investiční činnosti

Hospodaření s Neinvestiční částí jmění spočívá pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu,

ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie. Hospodaření s Neinvestičním jměním skončilo v Účetním

období vykázaným nulovým hospodářským výsledkem před zdaněním.

Celkové hospodaření Fondu dle IFRS/IAS skončilo v Účetním období ztrátou -107 297 tis. Kč a dle CZ

GAAPs ztrátou -125 861 tis. Kč. Hlavními rozdíly mezi oběma výsledky mělo vykázání hodnoty zásob, a

to dle CZ GAAPs (požadavek § 196 ZISIF ocenit majetek v reálné hodnotě) a dle IFRS/IAS (ocenění dle

IAS 2). Hlavní vliv na dosažený výsledek hospodaření (ztrátu) měly zejména úrokové náklady na

financování a zisky a ztráty z majetkových účastí.

Předmětem podnikatelské činnosti Fondu je a nadále bude kolektivní investování peněžních prostředků

vložených kvalifikovanými investory. V průběhu Účetního období Fond vykonával běžné činnost v souladu

se svým statutem. Investiční strategie Fondu je zaměřená zejména na investice do majetkových účastí a

poskytování úvěrů těmto dceřiným společnostem, a to v České republice a Slovenské republice.

Na základě rozhodnutí statutárního orgánu Fondu a výzvy pokračoval úpis investičních akcií Fondu coby

primárního finančního zdroje pro realizaci investiční strategie Fondu.

Z hlediska investic se Fond geograficky zaměřuje primárně na Českou republiku, kde investuje především

do majetkových účastí ve společnostech, které se zaměřují na development rezidenčního bydlení,

financuje je a následně čerpá úroky pro běžný provoz Fondu.

V průběhu účetního období Fond pokračoval ve své investiční strategii. Fond poskytoval nové úvěry svým

dceřiným společnostem a dále navyšoval úvěry již poskytnuté. Aktuální portfolio majetkových účastí čítá

23 společností. Fond cílí na projekty, které mají ambici vytvářet nová místa pro život tam, kde jsou nejvíce

potřeba, převážně v krajských městech a jejich okolí. Klade se důraz na kvalitní architekturu a zasazení do

okolního prostředí. To se podařilo vtisknout do projektů, které jsou v pokročilé fázi výstavby (Apartmánový

dům v Královicích, Bytové domy v Karlštejně, Rodinné domy v Kolovratech). Velkou část vynaložené

aktivity a principů, které fond zastává, je směřována na přípravu developmentu na koupených pozemcích

v obci Chýně. Celková velikost pozemku je 150 tis. m2 s částečně vybudovanými inženýrskými sítěmi.

Podoba i rozloha plánované stavby je v souladu s přáním obce, stejně tak architektonická studie. Nyní

probíhá příprava pro podání žádosti o změnu regulačního plánu v rozsahu pro získání ÚR.

Hlavními zdroji příjmů Fondu v Účetním období tak byly příjmy z úroků poskytnutých úvěrů.

V případě příznivého ekonomického vývoje a dostatku zdrojů pro krytí splatných závazků Fond může

rozhodnout o výplatě podílu na zisku, i když to aktuálně neplánuje.

V současné době platí, že řídicí orgány Fondu pevně nezavázaly Fond k dalším významným investicím,

včetně očekávaných zdrojů financování. V průběhu Účetního období Fond nezavedl žádné nové

významné produkty či služby. Fond neeviduje žádná omezení využití zdrojů jeho kapitálu, které podstatně

ovlivnily nebo mohly podstatně ovlivnit provoz Fondu jako emitenta, a to ani nepřímo.

Od 31.10.2022 jsou prioritní investiční akcie „PIA“ Fondu coby emitenta přijaty k obchodování na

regulovaném trhu BCPP. Smyslem listingu investičních akcií Fondu na regulovaném trhu BCPP je zejména

větší atraktivita a likvidita investičních akcií pro nové potenciální investory. Dalším důvodem je také

možnost rychlejší a flexibilnější likvidity investičních akcií nad rámec pravidel odkupu investičních akcií

Fondem a zároveň bez negativního dopadu na peněžní likviditu Fondu pro stávající investory.

Fond v podobě akciové společnosti s proměnným základním kapitálem, jehož investiční akcie jsou veřejně

obchodovatelné, představuje vhodný nástroj pro shromažďování finančních prostředků od třetích osob, a

to prostřednictvím jednorázového veřejného úpisu investičních akcií na regulovaném trhu nebo

kontinuálním úpisem investičních akcií u samotného fondu. Právo akcionářů na odkup investičních akcií

v určitých termínech a splatnostech ze zdrojů Fondu však představuje u investic do majetkových účastí

v kapitálových obchodních společnostech, které jsou obvykle realizovány s delším investičním

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

horizontem, a tudíž nejsou rychle likvidní, potencionální riziko nedostatečné likvidity Fondu, pokud právo

na odkup využije větší akcionář nebo větší skupina akcionářů v jednom okamžiku. Stanovy a statut sice

lze upravit tak, aby využití práva na odkup bylo časově a finančně motivováno k dodržení delšího

investičního horizontu (např. obdobím bez odkupu na 5 let, splatností odkupu do 2 let a výstupními

srážkami), ale na druhou stranu, takto nastavená investiční akcie by nemusela být dostatečně atraktivní

pro potenciální investory.

Fond jako emitent investičních akcií proto zvážil i veřejnou obchodovatelnost jím emitovaných cenných

papírů coby alternativního způsobu získání likvidity pro akcionáře, které by nezatěžoval vlastní likviditu

Fondu. Prodej investiční akcie akcionářem Fondu třetí osobě na sekundárním regulovaném trhu by mohl

být z tohoto hlediska vhodným instrumentem, neboť obchodování s těmito akciemi nemá za následek

zhoršení likvidity Fondu (akcionář, který prodává akcie, nevykupuje samotný Fond). Fond tedy vnímá

investiční akcie jako nástroj, který splňuje požadavky obou stran – dovolí Fondu nalézt nové prostředky

od dalších investorů, ale bez toho, aby zatěžoval svoji likviditu povinným odkupem akcií, přičemž na druhé

straně mají noví akcionáři možnost zobchodovat své akcie v případě potřeby (např. při náhlé životní

situaci nebo příležitosti) a takto přeměnit svoji investici na likvidní.

V případě, kdy by z jakéhokoliv důvodu v průběhu životní cyklu investice nemělo dojít k dokončení

jednotlivého nemovitostního projektu vč. rozprodeje na koncové zákazníky, nebo by se vzhledem k

výrazné změně parametrů vnějšího ekonomického prostřední ukázalo další investování Fondu do

dokončení projektů jako neekonomické, může Fond jednotlivý projekt, držený buď přímo nebo

prostřednictvím projektového společnosti (nemovitostní SPV), prodat jako celek jinému strategickému

investorovi (Exitová strategie).

Stejně tak Fond provede částečný nebo celkový exit z investice do majetkové účasti (exitová strategie) ve

chvíli, kdy na trhu najde protistranu obchodu s nabídkou zajišťující investorům Fondu ve středně až

dlouhodobém horizontu adekvátní zhodnocení investic. V situaci, kdy by vnější ekonomické prostředí

neskýtalo možnost prodeje majetkové účasti se ziskem a další držba jednotlivé majetkové SPV by se

nejevila jako ekonomicky rentabilní, může Fond zahájit exit z investice prodejem za cenu na trhu

dostoupnou nebo u jednotlivé majetkové účasti rozhodnout z titulu vlastníka o její likvidaci. Úvěrové

pohledávky poskytnuté z majetku Fondu jsou drženy zpravidla do splatnosti vč. možnosti jejího

prodloužení, pokud se s ohledem na vývoj investice nejeví jako účelné je kapitalizovat do majetkové účasti,

případně je postoupit za tržních podmínek na třetí stranu (Exitová strategie).

b) Finanční přehled dle CZ GAAPs

Fond prezentuje za účelem zveřejnění hodnot jednotlivých IA svůj Fondový kapitál dle hodnot v CZ GAAPs,

tj. dle požadavku ZISIF § 196, který požaduje, aby veškerý majetek a závazky fondu byly oceněny v jejich

reálné hodnotě. Na základě této skutečnosti níže prezentujeme finanční přehled dle CZ GAAPs pro

pochopení výpočtu hodnoty Fondového kapitálu a hodnot jednotlivých tříd investičních akcií.

Ze zveřejněného výkazu Výpočet fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF (Vliv korekce při

ocenění dle § 196 odst. 1 ZISIF) (příloha č. 2 Výroční finanční zprávy) lze definovat finanční pozici Fondu

následujícími údaji v tis. Kč podle ZISIF, kdy se údaje o liší vlivem přecenění zásob na reálnou hodnotu

v souladu s § 191 odst. 1 ZISIF:

Ukazatel Investiční část *) Neinvestiční část

Dlouhodobá aktiva 901 387 -

Z toho: Majetkové cenné papíry 452 584 -

Poskytnuté půjčky 295 154 -

Dluhové cenné papíry 107 099 -

Pohledávky z prodeje

majetkových cenných papírů

46 550 -

Krátkodobá aktiva 722 450 48

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Ukazatel Investiční část *) Neinvestiční část

Z toho: Peníze a peněžní

ekvivalenty

31 420 48

Poskytnuté půjčky 178 289 -

Zásoby 510 916 -

Obchodní a jiné pohledávky 1 825 -

Aktiva celkem

1 623 837

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

Ukazatel Investiční část*) Neinvestiční část

Fondový kapitál (podle ZISIF) 1 097 915 -

Vlastní kapitál - 48

Dlouhodobé závazky 445 109 -

Z toho: Přijaté půjčky 4 955 -

Emitované dluhové cenné

papíry

431 608 -

Odložený daňový závazek 8 546 -

Krátkodobé závazky 80 813 -

Z toho: Přijaté půjčky 242 -

Emitované dluhové cenné

papíry

5 287 -

Obchodní a jiné závazky 61 250 -

Závazky z úpisu investičních

akcií a dluhových cenných

papírů

14 034 -

Pasiva celkem

1 623 837

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

c) Přehled portfolia dle CZ GAAPs

V této části je uveden pouze základní komentovaný přehled o portfoliu Fondu a jeho výsledcích za Účetní

období v tis. Kč. podle ZISIF. Více podrobností je uvedeno v auditované účetní závěrce v příloze č. 2

Výroční zprávy, kdy se údaje mohou lišit vlivem přecenění zásob na reálnou hodnotu v souladu s § 191

odst. 1 ZISIF (více informací v kapitole 7 přílohy účetní závěrky):

Ukazatel

Stav k poslednímu

dni

předcházejícího

účetního období*)

Stav

k poslednímu dni

Účetního období

% podíl změna v %

Celková aktiva Fondu 1 408 006 1 623 885 100

15,33

Peněžní prostředky 12 645 8 400 0,52 -33,57

Majetkové účasti 600 198 452 584 27,87 -24,59

Poskytnuté úvěry 354 558 473 443 29,15 33,53

Pohledávky z prodeje

majetkových účastí

N/A 46 550 2,87 N/A

Nemovitosti 409 324 510 916 31,46 24,82

Dluhové cenné papíry N/A 107 099 6,60 N/A

Ostatní 31 282 24 893 1,53 -20,42

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

Komentář k přehledu portfolia

Významná hmotná dlouhodobá aktiva Fondu jsou uvedena v příloze č. 4 Výroční zprávy.

V průběhu Účetního období se nevyskytly žádné faktory, rizika či nejistoty, které by měly vliv na výsledky

hospodaření Fondu.

d) Významné majetkové účasti

Cavallino s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 257 32 820

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 65267

Předmět podnikaní:

• pronájem nemovitosti, bytů a nebytových prostor;

• zprostředkování obchodu a služeb;

• Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

Společnost Cavallino s.r.o. je společnost typu SPV pro účely realizace developerského projektu adaptace

zemědělské usedlosti na obytné domy v obci Karlštejn – „Bytové domy Karlštejn“. V rámci tohoto projektu

bude realizována výstavba 90 bytů ve třech bytových domech o třech nadzemních podlažích. Projekt má

platné stavební povolení k výše uvedenému účelu.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Venarotta s.r.o.

Sídlo společnosti: Rybná 716/24, Staré Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 097 43 561

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 341606

Předmět podnikaní:

• pronájem nemovitosti, bytů a nebytových prostor;

• správa vlastního majetku.

Společnost Venarotta s.r.o. je společnost typu SPV pro účely realizace developerského projektu „Bytový

dům Královice “. Projekt tvoří dohromady 16 bytů s výměrou 50 m. Byty jsou situovány v uzavřeném

areálu, který disponuje výjimečnou rozlohou 30 000 m². Apartmány jsou řešeny dispozičně jako 1+kk a

3+kk od 37 m2 do 87 m2, kde v přízemí budou malé předzahrádky či terasy, v prvním patře a druhém

patře balkony a terasy.

Bytový dům Lazecká s.r.o.

Sídlo společnosti: Vojtěšská 211/6, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 044 49 509

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 247341

Předmět podnikaní:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona;

Společnost Bytový dům Lazecká s.r.o. je společnost typu SPV pro účely realizace developerského projektu

„Bytový dům Lazecká “. Projekt novostavby jedinečného bytového domu o 14 bytových jednotkách

umístěného v perfektní lokalitě na okraji historického centra města Olomouc. Výjimečný podlahovým

topením, malým počtem prostorných bytů, moderním designem Boutique design a vstupní chodbou

s obrazy, odpady pohodlně v garážích, a částí fasády z popínavých rostlin.

STARK DEVELOPMENT s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 059 64 091

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 273794

Předmět podnikaní:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

• pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor

Společnost STARK DEVELOPMENT s.r.o. je projektovou společností, která vlastní ze 100% společnosti

Bullona s.r.o, DOMY SIBŘINA s.r.o., dále vlastní z 50% společnosti DOMY PRO RADOST s.r.o. a GREEN

WAY DEVELOPMENT s.r.o.. Společnost zajišťuje také financování sesterským společnostem ve skupině

ČSNF SICAV, a.s.

Trastevere s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 081 39 032

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 312970

Předmět podnikání:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

• pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor

Společnost Trastevere s.r.o. vlastní předkupní právo na přestavbu objektu menšího obchodního a

komunitního centra v Liberci na sídlišti okolo ulice Broumovská. Místo stávajícího objektu se vyboduje

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

vícepatrová budova nabízející komerci v přízemním podlaží a bytové jednotky v dalších nadzemních

podlažích. Projekt je v procesu získávání stavebního povolení.

Green Point Živohošť s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 278 39 818

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 353343

Předmět podnikání:

• pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor

Společnost Green Point Živohošť s.r.o. nechává realizovat výstavbu apartmánového domu určeného

k rekreaci na břehu Slapské přehrady, nedaleko místní mariny. Projekt je pokročilé fázi výstavby hrubé

stavby. Plánované dokončení je před létem 2025.

Manciano s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 108 36 152

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 348879

Předmět podnikání:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

Společnost Manciano s.r.o. vlastní předkupní právo realizace developerského projektu výstavby bytových

domů v Kolovratech na okraji městské části Praha 10 (Etapa 3 výstavby v Kolovratech). Společnost

plánuje nakoupit pozemek o výměře 7 065 m2 pro výstavbu tohoto projektu v roce 2024. Pozemek bude

odkoupen v momentě vydání sloučeného územního rozhodnutí a stavebního povolení na výstavbu

Viladomů, v jehož procesu získávání se projekt nyní nachází.

Collatino s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 107 70 429

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 348159

Předmět podnikání:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

Společnost Collatino s.r.o. v minulosti dokončila výstavbu souboru rodinných domů v obci Sibřina

v okrese Praha – Východ. Stále vlastní některé vnitroskupinové pohledávky, které jí jsou postupně

vypláceny. Utržené zisky včetně jistin bude směřovat na splácení závazku vůči mateřské společnosti a

v případě potřeby i dále vykonávat finanční činnost v podobě krátkodobých zápůjček do společností ve

skupině pod ČSNF SICAV, a.s.

ČSNF Real Estate s.r.o.

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 089 10 197

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 327420

Předmět podnikání:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

Společnost ČSNF Real Estate s.r.o. v minulosti emitovala podlimitní emisi dluhových cenných papírů. Tato

byla v roce 2023 splaceno investorům. Vzniklé pohledávky jsou alokovány do živých projektů, z nichž

v budoucnu obdrží celou jistinu včetně úroku a tím vyrovná závazek vůči mateřské společnosti, ČSNF

SICAV, a.s.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

TRUST DEVELOPMENT GROUP s.r.o.

Sídlo společnosti: Vojtěšská 211/6, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 059 37 248

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 273349

Předmět podnikání:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

• pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor

Společnost TRUST DEVELOPMENT GROUP s.r.o. je funkčně správní jednotkou ve skupině pod

společností ČSNF SICAF, a.s. Vlastní obchodní podíl v jedné z hlavních servisních společností skupiny

(DOMY PRO RADOST s.r.o.), která pro vybrané projekty (Trastevere s.r.o., Bullona s.r.o.) řídí nákup a

distribuci stavebních materiálů. Dále vlastní obchodní podíl ve společnosti GREEN WAY DEVELOPMENT

s.r.o., která bude v letech 2025-2027 realizovat výstavbu souboru rodinných domů v obci Přišimasy ve

Středočeském kraji.

Parioli s.r.o. (50 %)

Sídlo společnosti: Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Identifikační číslo: 107 70 381

Obchodní rejstřík: zapsaná v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 348161

Předmět podnikání:

• výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

• projektová činnost ve výstavbě

• provádění staveb, jejich změn a odstraňování

Společnost Parioli s.r.o. vlastní pozemky určené k realizaci developerského projektu výstavby čtyř

bytových domů v Kolovratech, na okraji městské části Praha 10 (Etapa 2 výstavby v Kolovratech).

Pozemky společnost nabyla v roce 2021. Projekt má vydané platné územní rozhodnutí a stavební

povolení. Začátek realizace je plánovaný na druhou polovinu roku 2024.

e) Přehled výsledků Fondu

Ze zveřejněného výkazu Výsledovka (příloha č. 2 Výroční zprávy) lze definovat finanční výkonnost Fondu

následujícími údaji v tis. Kč dle CZ GAAPs:

Ukazatel Investiční část *) Neinvestiční část

Výnosové úroky 57 840 -

Nerealizované výnosy (z

přecenění majetku)

95 061 -

Výnosy z prodeje majetkových

účastí

175 168 -

Výnosy z poplatků a provizí 1 940 -

Výnosy celkem

330 009

Nákladové úroky 37 362 -

Správní náklady 19 815 -

Náklady na poplatky a provize 15 163

Nerealizované náklady (z

přecenění majetku)

167 130 -

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Ukazatel Investiční část *) Neinvestiční část

Náklady z odúčtování

majetkových účastí

175 177 -

Náklad z postoupených

pohledávek

35 171 -

Ostatní provozní náklady 6 052 -

Náklady celkem

455 870

HV po zdanění (CZ GAAPs)

-125 861

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

Komentář k přehledu výsledků

V rozhodném období nebyly žádné mimořádné faktory, které by významně ovlivnily provozní zisk Fondu.

f) Přehled základních finančních a provozních ukazatelů

Hlavní finanční ukazatelé fondu bez vlivu IFRS/IAS úprav, tedy v hodnotách dle CZ GAAPs

Fond prezentuje za účelem zveřejnění hodnot jednotlivých IA svůj Fondový kapitál dle hodnot v CZ GAAPs,

tj. dle požadavku ZISIF § 196, který požaduje, aby veškerý majetek a závazky fondu byly oceněny v jejich

reálné hodnotě. Na základě této skutečnosti níže prezentujeme finanční přehled dle CZ GAAPs pro

pochopení výpočtu hodnoty Fondového kapitálu a hodnot jednotlivých tříd investičních akcií.

Následující údaje jsou uvedeny v tis. Kč, pokud není uvedeno jinak:

Ukazatel

Stav k poslednímu dni

předcházejícího

účetního období *)

Stav k poslednímu dni

Účetního období *) Změna v %

NAV Fondu (v souladu se

ZISIF) bez vlivu IFRS/IAS

1 042 783 tis. Kč**) 1 097 915 tis. Kč 5,29

Ostatní jmění 48 tis. Kč 48 tis. Kč 0

Pákový efekt (metoda

hrubé hodnoty aktiv)

133 % 151 % 18

Pákový efekt (dle

standardní závazkové

metody)

135 % 155 % 20

Nové investice (úpisy) 234 844 tis. Kč 164 622 tis. Kč -29,90

Ukončené investice

(odkupy)

4 482 tis. Kč 90 260 tis. Kč 1 913,83

Čistý zisk/ztráta dle CZ

GAAPs

10 478 tis. Kč -125 861 tis. Kč -1 301,19

Hodnota výkonnostní

investiční akcie (VIA)

6,7193 Kč**) 5,9847 Kč -10,93

Hodnota prioritní

investiční akcie CZK

(PIAC)

1,2508 Kč 1,3400 Kč 7,13

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Ukazatel

Stav k poslednímu dni

předcházejícího

účetního období *)

Stav k poslednímu dni

Účetního období *) Změna v %

Hodnota prioritní

investiční akcie EUR

(PIAE)

N/A 1,0303 EUR N/A

Hodnota prémiové

investiční akcie (PRIA)

1,173 Kč**) 1,2651 Kč 7,85

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

**) Hodnoty ve výši po Opravné informaci k výroční zprávě fondu ČSNF SICAV, a.s. za období od 1. 1. 2022

do 31. 12. 2022.

Komentář k hlavním finančním ukazatelům

Způsob výpočtu/stanovení vybraných ukazatelů je uveden v části 4 písm. r) Výroční zprávy.

g) Zdroje kapitálu

Následující přehled údajů v tis. Kč vyjadřuje stav dlouhodobých a krátkodobých zdrojů kapitálu

k poslednímu dni Účetního období. Informace o struktuře vlastního kapitálu Fondu jsou uvedeny v příloze

č. 2 Výroční zprávy.

Dlouhodobé zdroje kapitálu

v tis. Kč

Investiční část *) Neinvestiční část

Fondový kapitál 1 097 915 48

Dlouhodobé závazky 445 109 -

Z toho: Přijaté půjčky 4 955 -

Emitované dluhové cenné

papíry

431 608 -

Odložený daňový závazek 8 546 -

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

Krátkodobé zdroje kapitálu v tis.

Kč

Investiční část*) Neinvestiční část

Krátkodobé závazky 80 813 -

Z toho: Přijaté půjčky 242 -

Emitované dluhové cenné

papíry

5 287 -

Obchodní a jiné závazky 61 250 -

Závazky z úpisu investičních

akcií a dluhových cenných

papírů

14 034 -

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

Komentář ke zdrojům financování

Investiční činnost Fondu je financována především dlouhodobými zdroji z vydávaných investičních akcií.

Cizí zdroje Fondu jsou tvořeny zejména závazky z bankovních úvěrů, závazky z dluhových cenných papíru,

ostatními závazky a závazky z obchodního styku. V rámci své činnosti není Fond nucen omezovat svou

investiční činnost z důvodů nedostatku zdrojů kapitálu. Případné výpadky ve financování z důvodů odkupů

investičních akcií je schopen pokrýt z externích zdrojů nebo operativním prodejem likvidních aktiv.

Vysvětlení a rozbor peněžních toků

Více podrobností je uvedeno v auditované účetní závěrce v příloze č. 2 Výroční zprávy.

Peníze a peněžní ekvivalenty (pohledávky za bankami) – zde je zachycen stav finančních prostředků na

bankovních účtech Fondu. Peněžní prostředky v hotovosti Fond nemá.

Fondu není známo žádné omezení využití zdrojů kapitálu, které podstatně ovlivnilo nebo mohlo podstatně

ovlivnit provoz Fondu, a to i nepřímo.

h) Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234

odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. f) VoBÚP)

4,0600 Kč

4,5600 Kč

5,0600 Kč

5,5600 Kč

6,0600 Kč

6,5600 Kč

7,0600 Kč

Vývoj hodnoty výkonnostní investiční akcie

v roce 2023

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

1,0600 Kč

1,1100 Kč

1,1600 Kč

1,2100 Kč

1,2600 Kč

1,3100 Kč

1,3600 Kč

Vývoj hodnoty prioritní investiční akcie

CZK v roce 2023

1,0000 Kč

1,0500 Kč

1,1000 Kč

1,1500 Kč

1,2000 Kč

1,2500 Kč

1,3000 Kč

Vývoj hodnoty prémiové investiční akcie

v roce 2023

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Fond v rozhodném období nesledoval ani nekopíroval žádný index nebo jiný benchmark.

i) Informace o tom, jakým způsobem a do jaké míry činnosti Fondu souvisejí s hospodářskými

činnostmi, které se kvalifikují jako environmentálně udržitelné

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné

hospodářské činnosti.

Charakter Fondu

Fond patří do kategorie subjektů kolektivního investování. Investoři do investičních akcií vydávaných

Fondem mají právo na odkup těchto investičních akcií na účet Fondu. Lhůta pro výplatu protiplnění za

odkupované investiční akcie je uvedena ve statutu Fondu a její délka činí max. 9 měsíců po konci měsíce

ve kterém administrátor obdržel žádost o odkup v případě odkupů u jednoho investora v kumulované výši

vyšší, než 5 mil. Kč. V případě odkupů v kumulované výši u jednoho investora nižší, než 5 mil. Kč., činí

délka max 3 měsíce měsíců po konci měsíce ve kterém administrátor obdržel žádost o odkup. Tato

změna nastala po rozvahovém dni 31.1.2024.

Investiční strategie / reálná hodnota investic Fondu

Investiční strategií Fondu jsou zejména investice do majetkových účastí s nemovitostním podkladovým

aktivem a také dluhové nástroje. Dlužníky jsou české subjekty.

Aktuální portfolio Fondu lze z hlediska korelace s vývojem ekonomiky považovat za neutrální.

Lze předpokládat, že významná ekonomická recese napříč celou ekonomikou může negativně ovlivnit

reálnou hodnotu investic v portfoliu. Takový pokles by však měl být pouze dočasný.

Investice Fondu jsou dostatečně diverzifikovány. Diverzifikací je zajištěna vyšší ochrana hodnoty majetku

Fondu v případě selhání jednotlivých investic. Lze očekávat nižší absolutní ztrátu celkové hodnoty investic

v portfoliu.

Fond drží část portfolia v hotovosti nebo v nástrojích, které lze ve velmi krátké době přeměnit na peněžní

prostředky, aniž by Fond realizoval ztrátu.

Fond je připraven na vyšší nároky na likvidní zdroje v následujícím období.

Aktuálně není zvažována změna investiční strategie Fondu.

Likvidita Fondu

Běžné příjmy jsou generovány převážně úvěrových nástrojů v portfoliu Fondu.

1,0000 EUR

1,0050 EUR

1,0100 EUR

1,0150 EUR

1,0200 EUR

1,0250 EUR

1,0300 EUR

1,0350 EUR

30.06.2023 31.07.2023 31.08.2023 30.09.2023 31.10.2023 30.11.2023 31.12.2023

Vývoj hodnoty prioritní investiční akcie

EUR v roce 2023

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Běžné příjmy Fondu mohou z regulatorních důvodů zaznamenat krátkodobý částečný výpadek. Výpadek

těchto příjmů však není pro Fond kritický, a to ani ve vyšším objemu. Majetek Fondu je dostatečně likvidní.

Fond disponuje dostatečnými zdroji likvidního majetku, které mu umožňují dlouhodobě zajistit běžné

náklady na činnost správy vlastního majetku. Těmito běžnými náklady jsou zejména odměna

obhospodařovatele, administrátora a depozitáře. Díky dostatečným zdrojům likvidního majetku nejsou

očekávány potíže při krytí běžných nákladů Fondu.

Investiční strategie Fondu je spojena s nižší úrovní rizika a Fond tak neočekává dlouhodobý pokles

hodnoty investičních akcií. Dočasný pokles reálné hodnoty investic v portfoliu Fondu a celkový pokles

výkonnosti ekonomiky však může investory motivovat k okamžitému ukončení investice. Fond však

disponuje dostatečnými nástroji (viz níže) pro uspokojení požadavků investorů.

V případě, že nebudou získány nové prostředky úpisem investičních akcií, nové investice budou

realizovány pouze ve formě reinvestování zdrojů z běžných příjmů a z příjmů ukončených investičních

příležitostí. Fond nemá závazky k pokračujícímu financování investic, a proto významné potíže s likviditou

při realizaci investiční strategie.

Hlavní potřebu likvidity lze očekávat z titulu odkupů investičních akcií. V případě potřeby může Fond učinit

následující opatření:

- zastavení další investiční činnosti a využití prostředků z ukončených investic;

- prodej likvidního majetku;

- zajištění dluhového financování;

- zpeněžení ostatního majetku;

- dočasné pozastavení odkupování investičních akcií na dobu nejdéle 2 let.

Fond disponuje dostatečnými nástroji, jak překlenout krátkodobý i střednědobý nedostatek likvidních

prostředků.

Provozní rizika

Obhospodařovatel a administrátor pro Fond řádně zajistili veškeré potřebné činnosti.

V rámci zvýšené volatility na finančních trzích lze očekávat, že pravidelné oceňování majetku a dluhů na

základě tržních dat může být obtížnější a spolehlivost dat může být limitována. Aktuální metoda

oceňování majetku a dluhů Fondu však poskytuje dostatečné možnosti, jak zohlednit mimořádné

okolnosti.

Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

S ohledem na výše uvedené nebyly identifikovány významné pochybnosti o nepřetržitém trvání účetní

jednotky. Bezprostřední dopady epidemiologických opatření byly vyhodnoceny jako nevýznamné. Fond

očekává možný dočasný pokles v reálné hodnotě investic. Pro další fungování Fondu však tento pokles

nepředstavuje překážku. Pro řešení případných budoucích problémů s likviditou v případě nadměrných

požadavků na odkup byly definovány vhodné nástroje. V provozní oblasti jsou pro Fond veškeré potřebné

služby zajištěny.

Vliv ekonomického vývoje, inflace a změny úrokových sazeb na hospodaření Fondu

Fond je ovlivňován zejména vývojem v České republice, které je vzhledem k malé a otevřené ekonomice

pod silným vlivem vývoje v EU (zejména Německo) a také pod silným vlivem externích událostí (např. kvůli

geografické blízkosti k Ukrajině). Vliv na hospodaření Fondu je především prostřednictvím změny reálné

hodnoty majetku a závazků Fondu.

Ekonomická situace byla v průběhu roku 2023 ovlivněna dvěma silnými faktory – vysokou inflací a slabou

ekonomickou situací.

- Byť ČNB byla jednou z prvních národních bank, která přistoupila ke zvyšování úrokových sazeb

(z počáteční úrovně dvoutýdenní reposazby 0,25 % až na úroveň 7,00 % z června 2022, kterou ČNB

držela téměř po celý rok 2023), tak nedokázala zabránit vysokému růstu inflace, která se v roce 2023

v průměru držela nad 10 %. Centrální banky v dalších státech brzy následovaly a i v hlavních

ekonomických centrech ovlivňujících celosvětový trh, tedy v USA a EU, se úrokové sazby držely

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

na vysokých úrovních, příp. v roce 2023 dále postupně rostly. Inflace byla vysoká zejména ve státech

střední a východní Evropy, kde její vývoj eskaloval i kvůli silnému dopadu války na Ukrajině z důvodu

cen energií, originálně získávaných z Ruska. Hlavním cílem centrálních bank je boj proti inflaci,

zejména proti vzniku inflace dlouhodobě vysoké, a to i za cenu snížení hospodářské aktivity

a spotřeby domácností a případně vyvolání mírné recese. Proto byl růst úrokových sazeb rychlý a

na v předchozím desetiletí nevídané úrovně a aktivitu ekonomických subjektů skutečně začal dusit.

- Ekonomika se tak v průběhu roku 2023 pohybovala mezi stagnací a slabou recesí (k datu vytvoření

této Výroční zprávy odhad -0,3 % za 2023). Příčinou bylo omezení investic firem i razantní snížení

spotřebních výdajů domácností způsobené poklesem reálných mezd (-2,5 % za 2023), ztrátou kupní

síly nízkopříjmových domácností a spořením těch vysokopříjmových. Spotřebitelé jsou ve svých

výdajích stále velmi obezřetní, ve svých obavách jsou utvrzováni dalšími negativními zprávami

ze světa nebo domácími vlivy typu konsolidačního balíčku státního rozpočtu.

- Růst úrokových sazeb s mírným zpožděním vedl k růstu sazeb depozitních, což dále v roce 2023

podporovalo domácnosti v opatrném chování, byť reálné úrokové sazby vlivem vysoké inflace

zůstávaly záporné.

Dopady ruské invaze na Ukrajinu

Z pohledu finančních trhů a makroekonomického vývoje ruská invaze na Ukrajinu ztratila svůj iminentní

význam a vliv. Za cca 2 roky od zahájení konfliktu (únor 2022) již byly nalezeny alternativy dodávek energií

a surovin, náhradní zdroje a přepravní a skladovací kapacity. Teplá zima 2022/2023 pomohla vyhnout

se nedostatku plynu a ropy a následně i snížit jejich ceny na trhu a naplnit zásobníky a objednat kapacitu

na zimu 2023/2024. Taktéž ekonomiky, firmy a dodavatelsko-odběratelské řetězce prokázaly určitou míru

odolnosti a flexibility vypořádat se s dražšími energiemi nebo sankcemi na Rusko ovlivňujícími toky zboží

a služeb.

Hlavní zdroje rizik spojené s okupací Ukrajiny i po cca dvou letech trvání konfliktu zůstávají totožné, v čase

se však snižuje jejich vliv:

- velké výkyvy na finančních trzích, a to zejména pro případ větší eskalace či rozšíření konfliktu;

- dostupnost a ceny surovin a energií s dopadem na zvýšení inflace či oběh zboží;

- navazující celkový pokles ekonomické aktivity, jehož důsledkem bude recese, včetně omezení

ziskovosti firem a investiční aktivity.

V souvislosti s okupaci části Ukrajiny Ruskou federací provedl Fond identifikaci hlavních rizik, kterým

může v této souvislosti čelit, a současně ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotil, zda u Fondu není

ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky.

Fond nevlastní žádná aktiva v Rusku či na Ukrajině a ani nemá významnou část investorů z těchto

destinací.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

3. Výroční zpráva

a) Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po skončení Účetního období,

vč. informací o skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění

účelu Výroční zprávy (§ 34 odst. 2 písm. b) ZISIF a § 21 odst. 2 písm. a) ZoÚ)

Po rozvahovém dni nedošlo u Fondu k žádné změně ani skutečnosti, která by byla významná pro naplnění

účelu Výroční zprávy.

b) Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu (§ 34 odst. 2 písm. c) ZISIF a § 21 odst. 2

písm. b) ZoÚ)

V průběhu aktuálního účetního období bude Fond dále realizovat investiční strategii vymezenou ve statutu

Fondu formou selekce developerských projektů vhodných k investování. Aktivním řízením portfolia Fondu

poskytováním středně a dlouhodobých úvěrů, nákupem majetkových účastí ve společnostech s

nemovitostním podkladovým aktivem. Fond bude nadále analyzovat tržní příležitosti v oblasti distressed

assets, spravovat současné portfolio a disponibilní výnosy budou z větší části dále reinvestovány.

Fond nadále plánuje upisovat primárně prioritní investiční akcie „PIA“, které budou veřejně obchodovány.

V rámci dividendové politiky Fond neplánuje v roce 2023 výplatu dividendy ve vztahu k žádnému druhu

akcií vydávaných k Fondu.

V průběhu aktuálního účetního období bude Fond pravděpodobně nebude čelit výraznějšímu kreditnímu

riziku protistran, což plyne z jeho investičního portfolia. Fond bude eliminovat rizika zejména aktivním

zajištění poskytovaných úvěrů.

Z pohledu očekávaných podnikatelských rizik a nejistot Fondu pro následující období může být rizikem

potřeba likvidity na straně jeho majetkových účastí, kterou je Fond připraven krýt vlastním kapitálem,

případně emisí dalších investičních akcií, případně i externím financováním.

Makroekonomický výhled na rok 2024 byl postavený na základě prognóz ČNB a KB z podzimu 2023 a

stojí na těchto předpokladech vývoje základních fundamentů české ekonomiky:

- Dojde k obnovení růstu HDP o slabých 1,6 %, a to díky obnovenému růstu reálných mezd (nízká

nezaměstnanost držící se pod 4 % dle metodiky Ministerstva práce a sociálních věcí (dále jen

„MPSV“) pomůže ve vyjednávací pozici vůči zaměstnavatelům) a následně mírnému růstu

spotřebních výdajů. Naopak brzdit ekonomiku budou stále ještě vysoké úrokové sazby (zejména

počátkem roku 2024) a slabý růst dalších zemí, zejména Německa. Rizikem pro obnovení růstu HDP

je reakce na konsolidační balíček či globální vývoj a z toho plynoucí obezřetné chování ekonomických

subjektů tlumících spotřebu a investice.

- Inflace se v roce 2024 dostane ke 2 %, a to díky srovnávací základně, silnému poklesu poptávky

z roku 2023 a zlevnění surovin na trzích; s rizikem na vyšší straně kvůli snižování státních dotací a

subvencí (s dopadem na cenu, např. přes navýšení o OZE), vlivu konsolidačního balíčku, nízké

nezaměstnanosti, silnějšímu oživení poptávky a riziku růstu cen ropy.

- Pokles inflace by měl být následován poklesem úrokových sazeb, kdy pravděpodobný je rychlý

pokles korunových sazeb na cca 4 % na konci 2024, poté by již pokles měl být pozvolnější. 10Y IRS

by měl klesnout o cca 0,5 procentního bodu k 4 % a mělo by dojít ke zploštění křivky. Obdobný vývoj

je očekáván i pro eurové a dolarové sazby, byť zejména pro Euro platí, že sazby jsou a budou vyšší a

po delší dobu, než bylo predikováno počátkem roku 2023.

- Pokles úrokových sazeb bude opatrně následován i snižováním korunových (či cizoměnových)

depozitních úroků.

- Kurz české koruny k EUR se v roce 2023 držel většinou pod 24 CZK/EUR, s mírným oslabováním

ke konci roku. Pro rok 2024 čekáme dle makroekonomických fundamentů vývoj bez významných

výkyvů - mírné oslabení až k 25 CZK/EUR v prvním pololetí kvůli poklesu korunových úrokových

sazeb, v pololetí druhém naopak slabší posílení díky hospodářskému oživení v ČR.

Výhled pro jednotlivá aktiva, do kterých Fond převážně investuje:

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

- Realitní trh

o Stavebnictví pokleslo v roce 2023, na rok 2024 je čekán mírný růst do 5 %. Trh nemovitostí

zažil mírnou korekci cen do 5 % za ČR za 2023 (dle indexu cen nemovitostí), korekci brzdila

nákladová strana, resp. inflační růst cen stavebních materiálů, který však obecně postupně

odezněl, a růst ceny prací včetně mezd.

o Pokles úrokových sazeb bude impulsem pro úvěrový trh. Díky poklesu úroků z vkladů a

poklesu hypotéčních úroků dojde k oživení hypotéčních úvěrů a tím i poptávky

po nemovitostech. Oživení pomohou i uvolněná pravidla ČNB pro hypotéčního financování.

o Mělo by tak dojít k pozvolnému návratu růstu cen nemovitostí, ten však bude selektivní

(z pohledu lokace a kvality), vyvolán spíše nižší novou nabídkou (byť i na straně poptávky

dojde k oživení). Cenová dostupnost bydlení stále zůstává špatná kvůli silnému růstu cen

v posledních letech v porovnání s dřívějšími lety a kvůli zaostávajícímu růstu reálných mezd.

o Situace jednotlivých nemovitostí a developerských projektů bude silně individuálně

ovlivněna finančními parametry jednotlivých projektů, cenou a dostupností financování,

uřízením nákladů a ziskové marže a kvalitou projektových kalkulací. Silnější vliv než dříve

budou mít i požadavky ESG, které budou zvyšovat nákladovost, ovlivňovat

konkurenceschopnost nemovitosti či projektu a schopnost získat si externí financování a

jeho cenu.

- Dluhopisy

o Pro rok 2024 je očekávaný pokles krátkého konce křivky v návaznosti na postupné

významné snížení reposazby. Pokles sazeb s delší splatností by také měl nastat, ale měl by

být částečně brzděn eurovými sazbami, které začnou klesat později. Snižování deficitu

státního hospodaření by mělo pomoci ČR k udržení ratingů u hlavních agentur.

o Tyto faktory by měly pomoci dluhopisům v růstu, ať již těm veřejně obchodovaným díky růstu

tržní ceny, či neobchodovaným díky dopadu přes pokles bezrizikové sazby diskontního

faktoru při ocenění na reálnou hodnotu. U veřejně obchodovaných dluhopisů trhy reagovaly

dopředu a dluhopisové indexy rostly již v roce 2023, další pokles sazeb bude dále podporovat

tento fundamentem daný růst.

o Rizikem je vývoj kreditní marže, kdy situace jednotlivých dluhopisů bude silně ovlivněna

finančními parametry emitentů, zejména schopností generovat cash flow na úhradu úroků

a jistin, respektive schopností své závazky refinancovat, tedy schopností získat nové

financování a za akceptovatelnou cenu, a kreditní marže vstupující do ocenění dluhopisů

tedy bude silně záviset na individuálním posouzení finančního zdraví emitenta.

- Úvěry a pohledávky

o Obecně zůstává v ekonomice nízký podíl NPL (úvěry v selhání), ať již jde o úvěry hypotéční,

spotřebitelské nebo nefinančním podnikům. Může však docházet k mírnému nárůstu vlivem

zpoždění tohoto ukazatele za vývojem reálné ekonomiky.

o Ocenění úvěrů na reálnou hodnotu by měl pozitivně ovlivňovat pokles úrokových sazeb

v ekonomice (promítnutý přes pokles bezrizikové úrokové sazby diskontních faktorů).

o Rizikem je vývoj kreditní marže, kdy situace jednotlivých úvěrových pohledávek bude silně

ovlivněna finančními parametry dlužníků, zejména schopností generovat cash flow

na úhradu úroků a jistin, respektive schopností své závazky refinancovat, tedy schopností

získat nové financování a za akceptovatelnou cenu, a kreditní marže vstupující do ocenění

úvěrů a pohledávek tedy bude silně záviset na individuálním posouzení finančního zdraví

dlužníka.

- Majetkové účasti (neobchodované společnosti)

o Ocenění majetkových účastí bude v roce 2024 pod vlivem dvou potencionálně

protichůdných vlivů – pokles úrokových sazeb a individuální vývoj jednotlivých společností

v období doznívající recese.

o Ocenění majetkových účastí na reálnou hodnotu by měl pozitivně ovlivňovat pokles

úrokových sazeb v ekonomice (promítnutý přes pokles bezrizikové úrokové sazby

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

diskontních faktorů). Tento faktor by také měl začít (se zpožděním) podporovat

ekonomickou aktivitu firem a snižovat jejich nákladovost při využití úvěrového financování

o Na druhé straně bude zásadní pro ocenění majetkových účastí individuální situace

jednotlivých firem, která bude silně ovlivněna jejich finančními parametry, zejména

schopností růst na tržbách a EBITDA a generovat cash flow a ziskovou marži, což bývají

nejdůležitější vstupy pro oceňovací modely. Individuální situace jednotlivých firem tak bude

velmi různorodá a bude záviset na vývoji odvětví a schopnosti managementů firem obstát

v prostředí vysokých nákladů a dlouhodobého slabého růstu po předchozí cca desetileté

periodě podporující využívání cizích zdrojů na úkor vlastní ekvity.

Rizikové faktory aktuálního účetního období

V průběhu aktuálního účetního období budou významným rizikovým faktorem následující jevy:

- pomalejší než čekaný pokles inflace;

- pozvolnější než očekávaný pokles úrokových sazeb v ekonomice s dopadem na ceny akcií a

dluhopisů kvůli tržní poptávce a přes oceňovací modely, způsobující zhoršení finančního zdraví firem

a podporující spoření jako alternativu k investování;

- pokračující pokles spotřebitelských útrat a investic osob a firem s následným významným omezením

ekonomické aktivity napříč všemi sektory ekonomiky (včetně průmyslu a stavebnictví) a pokračující

ekonomickou stagnací;

- zhoršení ziskovosti firem, růst defaultů a růst kreditních přirážek s dopadem na reálnou hodnotu

majetku a dluhů Fondu;

- mezinárodní vlivy mající šokový dopad nebo zvyšující riziko.

Ke dni vyhotovení Výroční zprávy existuje značná míra nejistoty ohledně efektu těchto předpokladů a rizik

na celosvětovou i tuzemskou ekonomiku, neboť neustále dochází k vývoji. Nelze proto s požadovanou

přesností stanovit očekávaný dopad výše uvedených rizik na reálnou hodnotu majetku a dluhů Fondu.

c) Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje (§ 21 odst. 2 písm. c) ZoÚ)

Fond není aktivní v oblasti výzkumu a vývoje.

d) Informace, zda v Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií (§ 307 ZOK a § 21 odst. 2 písm. d)

ZoÚ)

Ke konci Účetního období nedržel Fond, jeho dceřiná společnost ani nikdo jiný jménem Fondu akcie, které

by představovaly podíl na základním kapitálu Fondu.

e) Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích (§ 21 odst.

2 písm. e) ZoÚ)

Fond nevyvíjí činnost v oblasti ochrany životního prostředí. Fond nemá žádné zaměstnance, proto ani není

aktivní v oblasti pracovněprávních vztahů.

f) Informace o tom, zda Fond má pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí (§ 21 odst. 2

písm. f) ZoÚ)

Fond nemá pobočku ani jinou část obchodního závodu v zahraničí.

g) Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v Účetním období (§ 291 odst.

1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF)

Obhospodařovatel vykonával v průběhu Účetního období ve vztahu k Fondu standardní činnost dle statutu

Fondu. Z hlediska investic došlo v průběhu Účetního období k uzavření několika nabývacích smluv.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

h) Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera), případně externího

správce Fondu v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost vykonával, včetně stručného

popisu jeho zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a

Přílohou 2 písm. a) VoBÚP)

Jméno a příjmení

Ing. Petr Krušina

Další identifikační údaje

datum narození: 24.4.1987

bytem: Klášterského 175, 398 06 Mirovice

Výkon činnosti portfolio manažera pro Fond

1.1.2023 – 31.10.2023

Znalosti a zkušenosti portfolio manažera

Inženýrský titul získal na Provozně ekonomické fakultě České zemědělské univerzity v Praze, obor

Hospodářská politika a správa. Se správou majetku a finančním řízením má 7-ti letou zkušenost ze

společností zabývajících se správou komerčních nemovitostí a fondů kvalifikovaných investorů. Dříve

působil na různých pozicích ve finančních institucích.

Jméno a příjmení

Ing. Tomáš Sýkora

Další identifikační údaje

Datum narození: 13.09.1994

Bytem: Zásmucká 890, 280 02 Kolín

Výkon činnosti portfolio manažera pro Fond:

1.11.2023 – 31.12.2023

Znalosti a zkušenosti portfolio manažera

Před příchodem do AVANT IS pracoval ve společnosti PricewaterhouseCoopers na pozici daňového

konzultanta v týmu M&A, kde se věnoval převážně daňovým due diligence, structuringu a

mezinárodnímu zdanění. Inženýrský titul získal na Vysoké škole ekonomické v Praze v oboru Finance.

Jeden semestr strávil na ekonomické univerzitě v polském Krakově.

i) Identifikační údaje každého depozitáře Fondu v rozhodném období a době, po kterou činnost

depozitáře vykonával (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. b)

VoBÚP)

Název Československá obchodní banka, a. s

IČO 000 01 350

Sídlo Praha 5, Radlická 333/150, PSČ 150 57

Výkon činnosti depozitáře pro Fond 1.1.2023-31.5.2023

Název CYRRUS, a. s

IČO 639 07 020

Sídlo Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno

Výkon činnosti depozitáře pro Fond 1.6.2023-31.12.2023

j) Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku Fondu, pokud je u

této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst.

1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. c) VoBÚP)

V Účetním období nebyla taková osoba depozitářem pověřena.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

k) Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která vykonávala činnost

hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Fondu v rozhodném období, a údaj o době, po kterou tuto

činnost vykonávala (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. d)

VoBÚP)

V Účetním období nevyužíval Fond služeb hlavního podpůrce.

l) Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu ke dni, kdy bylo

provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné

hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a

Přílohou 2 písm. e) VoBÚP)

Tato informace je obsahem přílohy č. 4 Výroční zprávy.

m) Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů nebo

zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem, jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5 %

hodnoty majetku Fondu v rozhodném období, vč. údajů o všech státních, soudních nebo rozhodčích

řízeních za Účetní období, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla významný vliv na finanční

situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny nebo prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§

291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. g) VoBÚP)

V Účetním období nebyl Fond účastníkem žádných soudních nebo rozhodčích sporů, které by se týkaly

majetku nebo nároků vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem,

kdy by hodnota předmětu sporu převyšovala 5 % hodnoty majetku Fondu v Účetním období.

V Účetním období nebyl Fond účastníkem správního, soudního ani rozhodčího řízení, které mohlo mít

nebo v nedávné minulosti mělo významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.

n) Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s

§ 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. h) VoBÚP)

V Účetním období nebyla k investičním akciím vyplacena žádná dividenda.

V účetním období předcházejícím Účetní období nebyla k investičním akciím vyplacena žádná dividenda.

o) Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, s rozlišením na

údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje

o dalších nákladech či daních (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou

2 písm. i) VoBÚP)

Náklady obhospodařovateli za

obhospodařování

14 526 tis. Kč

Náklady depozitáři za služby depozitáře

1 859 tis. Kč

Náklady depozitáře za správu cenných papírů

2 564 tis. Kč

Náklady za úpis a obhospodařování emise

dluhopisů

14 934 tis. Kč

Náklady administrátora

zahrnuta v úplatě za obhospodařování

Náklady hlavního podpůrce

0 tis. Kč

Náklady auditora

339 tis. Kč

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Údaje o dalších nákladech či daních

Osobní náklady na zaměstnance

52 tis. Kč

Právní a notářské služby

258 tis. Kč

Poradenství a konzultace

213 tis. Kč

Ostatní správní náklady

86 tis. Kč

Ostatní daně a poplatky

881 tis. Kč

Úplaty jsou hrazeny na vrub Investičního fondového kapitálu. Náklady Fondu, které nevznikají nebo

nemohou vznikat v souvislosti s investiční činností Fondu, lze hradit pouze na vrub Ostatního jmění.

p) Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního fondu, ke kterým došlo

v průběhu Účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. a) ZISIF)

V průběhu Účetního období došlo k následujícím podstatným změnám statutu Fondu:

S účinností od 17.4.2023 došlo k následujícím změnám ve statutu fondu:

• Zavedení nové třídy IA, a to prioritních investičních akcií EUR;

• zavedení bonifikace;

• změna distribučního mechanismu.

S účinností od 1.6.2023 došlo k následujícím změnám ve statutu fondu:

• změna depozitáře na CYRRUS, a.s.;

• úprava v souladu se ZOK.

q) Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které mohou být

považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím

osobám v Účetním období, členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a

vedoucích osob obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení kapitálu,

které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm.

b) ZISIF)

Pracovníci obhospodařovatele (včetně portfolio manažera Fondu) i zmocnění zástupci statutárního

orgánu jsou odměňováni členem statutárního orgánu v souladu s jeho vnitřními zásadami pro

odměňování, které byly vytvořeny v souladu s požadavky AIFMR. Tyto osoby nejsou odměňovány

Fondem.

Obhospodařovatel Fondu vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků, včetně vedoucích osob,

kterým se stanoví, že odměna je tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou (výkonnostní

odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných podmínek, které se

zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření obhospodařovatele a hodnocení výkonu příslušného pracovníka.

Obhospodařovatel Fondu je povinen zveřejňovat údaje o odměňování svých pracovníků. Vzhledem ke

skutečnosti, že obhospodařovatel obhospodařuje vysoký počet investičních fondů, jsou níže uvedená

čísla pouze poměrnou částí celkové částky vyplacené obhospodařovatelem Fondu jeho zaměstnancům,

neboť pracovníci obhospodařovatele zajišťují služby obhospodařování a administrace zpravidla ve vztahu

k více fondům. Obhospodařovatel zavedl metodu výpočtu poměrné částky připadající na jednotlivé fondy

založenou na objektivních kritériích.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Pevná složka odměn

4 226 tis. Kč

Pohyblivá složka odměn 0 Kč

Počet příjemců 86,8

Odměny za zhodnocení kapitálu 0 Kč

r) Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které mohou být

považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fondu těm z jeho pracovníků nebo

vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF

ve spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF)

Obhospodařovatel Fondu uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu

k pracovníkům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven obhospodařovatel Fondu

nebo obhospodařovaný fond. Tyto zásady a postupy v rámci systému odměňování podporují řádné a

účinné řízení rizik a nepodněcují k podstupování rizik nad rámec rizikového profilu obhospodařovaných

fondů, jsou v souladu s jejich strategií a zahrnují postupy k zamezování střetu zájmů.

Pracovníci a vedoucí osoby, kteří při výkonu činností v rámci své funkce nebo pracovní pozice mají

podstatný vliv na rizikový profil Fondu:

• představenstvo a dozorčí rada;

• ředitelé správy majetku.

Na tuto skupinu osob se rovněž uplatňují výše uvedená pravidla o stanovení pevné nárokové a pohyblivé

nenárokové složce odměny s tím, že mzda a výkonnostní odměna musí být vhodně vyvážené. Vhodný

poměr mezi mzdou a výkonnostní odměnou se stanovuje individuálně.

Odměny vedoucích osob

541 tis. Kč

Počet příjemců 8

Odměny ostatních pracovníků 3 685 tis. Kč

Počet příjemců 78,8

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

4. Výkaz o řízení a správě Fondu

a) Informace o kodexech řízení a správy Fondu (§ 118 odst. 4 písm. a) až c) ZPKT)

Fond je řízen a spravován investiční společností, která je povinna se při obhospodařování a administraci

Fondu řídit celou řadou všeobecně závazných právních předpisů, včetně právních předpisů Evropské unie

(ZISIF, ZOK, AIFMR atd.), z jejichž požadavků vychází i soubor vnitřních norem obhospodařovatele Fondu.

Vnitřní normy jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB ke schválení. Rovněž podléhají interní

kontrole compliance a vnitřního auditu. Obsahují řadu interních pravidel obhospodařovatele (např.

organizační řád, který je základní normou řízení a správy obhospodařovatele Fondu, o střetu zájmů, o

výkonu hlasovacích práv atd.), které mají za cíl podporovat řádnou správu jmění Fondu a dosahování

vytyčených investičních cílů etickým způsobem. Obhospodařovatel je navíc vůči Fondu, resp. investorům

Fondu zavázán dodržovat při správě majetku standard tzv. odborné péče. Tímto je zajištěna vysoká

úroveň odbornosti poskytovaných služeb se současným důrazem na etiku, transparentnost a spravedlivý

přístup vůči všem zainteresovaným subjektům. Dohled nad uplatňováním výše uvedené politiky řízení a

správy obhospodařovaných fondů zajišťuje stálá funkce vnitřního auditu, oddělení compliance,

management obhospodařovatele a kontrolní orgán Fondu.

Mimo výše uvedené neexistují žádné kodexy řízení a správy Fondu, které by byly pro Fond závazné nebo

které by dobrovolně dodržoval.

b) Popis hlavních parametrů systémů vnitřní kontroly a řízení rizik ve vztahu k procesu účetního

výkaznictví (§ 118 odst. 4 písm. d) ZPKT)

Účetnictví Fondu je vedeno v souladu s IFRS. Jednotné účetní politiky a postupy uplatňované ve Fondu

jsou stanoveny při plném respektování všeobecně závazných účetních předpisů a platných účetních

standardů v rámci interních směrnic investiční společnosti, která je administrátorem Fondu. Tyto

standardy jsou dále doplněny soustavou nižších metodických materiálů, zaměřujících se podrobněji na

konkrétní části a oblasti účetní problematiky.

Fond účtuje o veškerých účetních případech pouze na základě schválených podkladů. Rozsah

podpisových oprávnění jednotlivých schvalovatelů je stanoven v organizačním řádu administrátora Fondu

a vychází též z jeho aktuálního složení statutárního orgánu.

Účetnictví je zajišťováno administrátorem Fondu.

Interní oddělení účetnictví administrátora Fondu, je v rámci organizačního řádu administrátora Fondu

odděleno od správy majetku Fondu a dceřiných společností Fondu, včetně správy bankovního spojení, a

od provádění úhrad plateb z běžných a z dalších účtů Fondu v souladu s výše uvedenými interními

směrnicemi a organizačním řádem. Tímto je eliminováno riziko nakládání s majetkem Fondu jedinou

osobou bez vlivu výkonných osob a schvalovatelů transakcí a současně je významně omezeno riziko

úmyslného zkreslení účetních výkazů. Osoby oprávněné uzavřít obchod na účet Fondu jsou odděleny od

osob oprávněných potvrdit realizaci obchodu na účet Fondu, včetně realizace takového obchodu. Do

účetního systému mají přístup pouze uživatelé s příslušnými oprávněními a dle jejich funkce je jim

přiřazen příslušný stupeň uživatelských práv. Oprávnění k přístupu do účetního systému je realizováno po

schválení nadřízeným vedoucím a vlastníkem procesu účetnictví. Oprávnění pro aktivní vstup (účtování)

do účetního systému mají pouze pracovníci oddělení účetnictví administrátora. Všechna přihlášení do

účetního systému jsou evidována a lze je zpětně rekonstruovat.

Výkon vnitřní kontroly je zajišťován vnitřním auditorem administrátora Fondu a pracovníkem

administrátora Fondu pověřeným výkonem compliance, jejichž činnosti, povinnosti a pravomoci jsou

popsány v organizačním řádu administrátora Fondu a v jeho platných a aktualizovaných interních

směrnicích. V rámci vnitřní kontroly je pravidelně kontrolováno a vyhodnocováno dodržování všeobecně

závazných právních předpisů a vnitřních řádů, příkazů, pokynů, směrnic a limitů, kontrolováno schvalování

a autorizaci transakcí nad stanovené limity, kontrolován průběh činností a transakcí, ověřovány výstupy

používaných systémů, jejich rizikovost a metody řízení rizik. V případě nalezených nesrovnalostí jsou

neprodleně navržena a v co nejkratší době realizována nápravná opatření.

Nedílnou součástí kontrolního systému v procesu účetnictví je inventarizace majetku a závazků Fondu,

v jejímž průběhu se ověřuje, zda jsou do účetnictví promítnuta veškerá předvídatelná rizika a možné ztráty

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

související s inventarizovaným majetkem, zda je zajištěna jeho řádná ochrana a údržba a zda účetní

zápisy o majetku a závazcích odráží jejich reálnou hodnotu. Účetnictví Fondu je pravidelně podrobováno

kontrole též v rámci činností vnitřního auditu, který zjišťuje soulad užívaných postupů s platnou

legislativou a příslušnými řídícími dokumenty administrátora Fondu. Správnost účetnictví a účetních

výkazů je kontrolována průběžně v rámci účetního oddělení a dále pravidelně externím auditorem

schvalovaným valnou hromadou Fondu, který provádí ověření účetní závěrky zpracované k rozvahovému

dni, tj. k 31. 12. nebo k jinému dni v souladu se ZoÚ. V případě nalezených nesrovnalostí jsou neprodleně

navržena a v co nejkratší době realizována nápravná opatření, která zajistí uvedení skutečného stavu a

účetního stavu do vzájemného souladu.

c) Popis práv spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného cenného papíru představujícího

podíl na Fondu (§ 118 odst. 4 písm. e) ZPKT)

Fond vydává druhy cenných papírů uvedené v části 1 písm. b) Výroční zprávy.

Zakladatelské akcie

Tyto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též uváděna v

obchodním rejstříku. Podíl na zapisovaném základním kapitálu se u zakladatelských akcií určí podle počtu

akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami

Fondu.

Práva spojená se zakladatelskými akciemi

Se zakladatelskou akcií je spojeno právo akcionáře jako společníka podílet se podle ZOK, ZISIF a stanov

Fondu na řízení Fondu, jeho zisku a na likvidačním zůstatku při jeho zrušení s likvidací.

Akcionáři držící zakladatelské akcie se na fondovém kapitálu Fondu ve vztahu k těmto akciím podílejí

zcela a výlučně v rozsahu Ostatního jmění.

Podíl na zisku a podíl na likvidačním zůstatku včetně záloh lze akcionářům držícím zakladatelské akcie

vyplácet na tyto akcie výlučně na vrub Ostatního jmění.

Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak. Se zakladatelskými

akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani žádné jiné zvláštní právo.

Investiční akcie

Jedná se o akcie vydávané Fondem, které nejsou zakladatelskými akciemi. Investiční akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu.

Investiční akcie mají podobu zaknihovaného cenného papíru, jsou vydány ve formě na řad, tj. akcie na

jméno.

Fond může vydat 5 tříd investičních akcií:

Název IA

Zkratka

Prioritní investiční akcie

PIA

Prémiové investiční akcie

PRIA

Růstové investiční akcie

RIA

Manažerské investiční akcie

MIA

Výkonnostní investiční akcie

VIA

Práva spojená s investičními akciemi

Investoři do investičních akcií se na fondovém kapitálu Fondu podílejí zcela a výlučně v rozsahu

Investičního fondového kapitálu.

Investoři do všech investičních akcií jedné třídy se na Investičním fondovém kapitálu podílejí zcela a

výlučně v rozsahu části Investičního fondového kapitálu připadající na tuto třídu na základě distribučního

poměru uvedeného ve stanovách a statutu Fondu. Investoři do investičních akcií jedné třídy se pak na

části Investičního fondového kapitálu připadajícího na tuto třídu podílejí poměrně podle počtu investičních

akcií ve svém majetku. Třída investičních akcií znamená druh investičních akcií ve smyslu § 276 ZOK,

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

resp. § 163 odst. 3 ZISIF, tj. investiční akcie, se kterými jsou spojena stejná práva. Podíl na zisku a podíl

na likvidačním zůstatku včetně záloh na tyto výplaty lze vlastníkům investičních akcií určité třídy vyplácet

výlučně na vrub části Investičního fondového kapitálu připadajícího na tuto třídu.

S investiční akcií je spojeno zejména:

a) právo na její odkoupení na účet Fondu;

b) právo na podíl na zisku; a

c) právo na podíl na likvidačním zůstatku.

S investičními akciemi není spojeno zejména:

a) hlasovací právo, nestanoví-li právní předpis, stanovy Fondu nebo jeho statut něco jiného; a

b) právo akcionáře jako společníka podílet se podle ZOK a stanov na řízení Fondu.

Výkonnostní investiční akcie (VIA)

Jedná se o akcie vydávané Fondem, které nejsou zakladatelskými akciemi. Investiční akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu. VIA představují podíl akcionáře

na části fondového kapitálu Fondu připadající na VIA.

Mají podobu zaknihovaného cenného papíru; jsou vydány ve formě na řad, tj. akcie na jméno.

Práva spojená s akcií VIA

Akcie společnosti, které nejsou zakladatelskými akciemi, jsou investiční akcie. S investiční akcií je spojeno

právo na její odkoupení na žádost jejího vlastníka na účet společnosti. Investiční akcie odkoupením

zanikají.

Vyžaduje-li zákon hlasování na valné hromadě podle druhu akcií, je vlastník investiční akcie bez

hlasovacího práva oprávněn na valné hromadě hlasovat.

Práva spojená s investiční akcií jsou uvedena v zákone č. 240/2013 Sb. a dále v stanovách a ve statutu

vydaných Fondem.

Nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu.

Prioritní investiční akcie (PIA)

Jedná se o akcie vydávané Fondem, které nejsou zakladatelskými akciemi. Investiční akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu. PIA představují podíl akcionáře

na části fondového kapitálu Fondu připadající na PIA.

Mají podobu zaknihovaného cenného papíru; jsou vydány ve formě na řad, tj. akcie na jméno.

Práva spojená s akcií PIA

Akcie společnosti, které nejsou zakladatelskými akciemi, jsou investiční akcie. S investiční akcií je spojeno

právo na její odkoupení na žádost jejího vlastníka na účet společnosti. Investiční akcie odkoupením

zanikají.

Vyžaduje-li zákon hlasování na valné hromadě podle druhu akcií, je vlastník investiční akcie bez

hlasovacího práva oprávněn na valné hromadě hlasovat.

Práva spojená s investiční akcií jsou uvedena v zákone č. 240/2013 Sb. a dále v stanovách a ve statutu

vydaných Fondem.

Mohou být přijaty k obchodování na regulovaném trhu a jiném veřejném trhu.

Prémiové investiční akcie (PrIA)

Jedná se o akcie vydávané Fondem, které nejsou zakladatelskými akciemi. Investiční akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu. PrIA představují podíl akcionáře

na části fondového kapitálu Fondu připadající na PrIA.

Mají podobu zaknihovaného cenného papíru; jsou vydány ve formě na řad, tj. akcie na jméno.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Práva spojená s akcií PrIA

Akcie společnosti, které nejsou zakladatelskými akciemi, jsou investiční akcie. S investiční akcií je spojeno

právo na její odkoupení na žádost jejího vlastníka na účet společnosti. Investiční akcie odkoupením

zanikají.

Vyžaduje-li zákon hlasování na valné hromadě podle druhu akcií, je vlastník investiční akcie bez

hlasovacího práva oprávněn na valné hromadě hlasovat.

Práva spojená s investiční akcií jsou uvedena v zákone č. 240/2013 Sb. a dále v stanovách a ve statutu

vydaných Fondem.

Mohou být přijaty k obchodování na regulovaném trhu a jiném veřejném trhu.

Manažerské investiční akcie (MIA)

Jedná se o akcie vydávané Fondem, které nejsou zakladatelskými akciemi. Investiční akcie se řídí právní

úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu. MIA představují podíl akcionáře

na části fondového kapitálu Fondu připadající na MIA.

Mají podobu zaknihovaného cenného papíru; jsou vydány ve formě na řad, tj. akcie na jméno.

Práva spojená s akcií MIA

Akcie společnosti, které nejsou zakladatelskými akciemi, jsou investiční akcie. S investiční akcií je spojeno

právo na její odkoupení na žádost jejího vlastníka na účet společnosti. Investiční akcie odkoupením

zanikají.

Vyžaduje-li zákon hlasování na valné hromadě podle druhu akcií, je vlastník investiční akcie bez

hlasovacího práva oprávněn na valné hromadě hlasovat.

Práva spojená s investiční akcií jsou uvedena v zákone č. 240/2013 Sb. a dále v stanovách a ve statutu

vydaných Fondem.

Nejsou přijaty k obchodování na evropském regulovaném trhu.

Nabývání investičních akcií

Výše minimální vstupní investice jednoho akcionáře do investičních akcií Fondu je dle podmínek ve

statutu Fondu:

• částka 100.000, -Kč (sto tisíc korun českých) v případě, že splňuje podmínky ust. § 272 odst. 1

písm. a) až h) Zákona;

• částka 1.000.000, -Kč (jeden milion korun českých) v případě, že splňuje podmínky ust. § 272

odst. 1 písm. i) bod 2 Zákona;

• Ekvivalent částky 125.000, - EUR (sto dvacet pět tisíc euro) v případě, že splňuje podmínky ust. §

272 odst. 1 písm. i) bod 1 Zákona.

Výše minimální následné investice akcionáře (po splacení vstupní investice) je 100.000, - Kč (jedno sto

tisíc korun českých.

Rozhodným kurzem pro účely výpočtu je měnový kurz CZK/EUR vyhlašovaný Českou národní bankou k

rozhodnému dni v případě úpisu a ke dni uskutečnění transakce v případě převodu.

Vstupní poplatek (přirážka) činí až 3 % z investované částky dle příslušné smlouvy o úpisu investičních

akcií. Vstupní poplatek je příjmem Fondu.

Fond vydává investiční akcie za aktuální hodnotu investiční akcie vyhlášenou vždy zpětně pro období, v

němž se nachází Den připsání peněžní částky na účet Fondu, resp. za peněžní částku započtenou k Dni

připsání peněžní částky na účet Fondu postupem dle § 21 odst. 3 Zákona o obchodních korporacích. Za

peněžní částku došlou na účet Fondu (sníženou o případné poplatky), nebo za peněžní částku započtenou

k Dni připsání peněžní částky na účet Fondu postupem dle § 21 odst. 3 Zákona o obchodních korporacích

je vydán nejbližší nižší celý počet investičních akcií Fondu vypočtený jako celočíselná část podílu došlé

částky (snížené o případné poplatky) a aktuální hodnoty investiční akcie Fondu pro Den připsání peněžní

částky na účet Fondu. Rozdíl (zbytek došlé částky), za který již nelze nakoupit celou investiční akcii Fondu,

je příjmem Fondu (způsob vyrovnání nedoplatků, případně přeplatků)

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Aktuální hodnota investičních akcií Fondu je stanovována z fondového kapitálu Fondu připadajícího na

investiční akcie zjištěného na konci rozhodného období. Rozhodné období začíná běžet den následující

po dni, pro který byla stanovena poslední aktuální hodnota akcií Fondu a končí posledním dnem

kalendářního měsíce. V obvyklých případech je rozhodným obdobím kalendářní měsíc a dnem stanovení

aktuální hodnoty investičních akcií poslední den příslušného kalendářního měsíce. Výjimečně může být

rozhodné období kratší než kalendářní měsíc, zejména v případech, kdy je Fond účastníkem přeměny dle

příslušných právních předpisů nebo v případě mimořádného stanovení aktuální hodnoty akcií. Do konce

druhého kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k zahájení vydávání investičních

akcií (dále jen „Počáteční období“), se investiční akcie upisují za počáteční emisní kurz ve výši 1,-Kč (jedna

koruna česká) za jednu investiční akcii. Za předpokladu, že nebyly v průběhu Počátečního období upsány

investiční akcie všech druhů, platí, že počáteční emisní kurz příslušného druhu investičních akcií, jehož

upisování bylo zahájeno dodatečně až po uplynutí Počátečního období, činí 1,- Kč (jedna koruna česká)

za jednu investiční akcii, avšak tento počáteční emisní kurz je platný pouze do konce kalendářního čtvrtletí,

ve kterém byly investiční akcie příslušného druhu poprvé upsány. Ustanovení předchozích vět nemá vliv

na pravidla distribuce fondového kapitálu mezi jednotlivé druhy investičních akcií.

Odkupování investičních akcií

Odkupování investičních akcií probíhá na základě žádosti akcionáře o odkoupení investičních akcií, kterou

akcionář předkládá Administrátorovi. Administrátor společnosti zajistí odkoupení požadovaného počtu

investičních akcií na účet společnosti od akcionáře ve lhůtě do:

a) 3 (tří) měsíců po skončení kalendářního měsíce, v němž obdržel žádost akcionáře o odkoupení

investičních akcií, pokud příslušný akcionář žádá o odkoupení investičních akcií v aktuální hodnotě

maximálně 5.000.000, -Kč (pět milionů korun českých),

b) 9 (devíti) měsíců po skončení kalendářního měsíce, v němž obdržel žádost akcionáře o odkoupení

investičních akcií, pokud příslušný akcionář žádá o odkoupení investičních akcií v aktuální hodnotě vyšší

než 5.000.000, - Kč (pět milionů korun českých), přičemž k odkoupení investičních akcií používá fondový

kapitál připadající na příslušnou třídu odkupovaných investičních akcií společnosti.

Administrátor společnosti zajistí odkoupení investiční akcie za částku, která se rovná její aktuální hodnotě,

přičemž touto hodnotou se rozumí:

a) hodnota investiční akcie určená k poslednímu dni kalendářního měsíce, ve kterém byla administrátorovi

doručena žádost o odkup, pokud příslušný akcionář žádá o odkoupení investičních akcií v aktuální

hodnotě maximálně 5.000.000, -Kč (pět milionů korun českých); nebo

b) hodnota investiční akcie určená k poslednímu dni 6. (šestého) kalendářního měsíce následujícího po

měsíci, ve kterém byla administrátorovi doručena žádost o odkup, pokud příslušný akcionář žádá o

odkoupení investičních akcií v aktuální hodnotě vyšší než 5.000.000, -Kč (pět milionů korun českých).

Výplata peněžních prostředků odpovídajících hodnotě odkoupených investičních akcií je provedena

bezhotovostním převodem na účet akcionáře uvedený v seznamu akcionářů nebo v žádosti o odkup

investičních akcií. Minimální hodnota jednotlivého odkupu investičních akcií Fondu činí 100.000, - Kč (sto

tisíc korun českých). Hodnota investičních akcií ve vlastnictví jednoho akcionáře Fondu nesmí odkupem

investičních akcií klesnout pod hranici minimální investice stanovenou v tomto Statutu, pokud nepožádá

akcionář o odkup všech zbývajících investičních akcií.

Výstupní poplatky

Na odkupy investičních akcií se aplikuje výstupní poplatek (srážka), pokud smlouva o úpisu investičních

akcií nestanoví jinak, ve výši:

a) 3 % hodnoty odkupovaných akcií v případě, že akcionář požádá o odkup investičních akcií ve lhůtě před

uplynutím 365 dní od úpisu odkupovaných investičních akcií;

b) 2 % z objemu odkupovaných investičních akcií při podání žádosti o odkup po uplynutí lhůty 365 dní od

úpisu odkupovaných investičních akcií a před uplynutím lhůty 730 dní od úpisu odkupovaných investičních

akcií;

c) 1 % z objemu odkupovaných investičních akcií při podání žádosti o odkup po uplynutí lhůty 730 dní od

úpisu odkupovaných investičních akcií a před uplynutím lhůty 1095 dní od úpisu odkupovaných

investičních akcií;

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

d) 0 % z objemu odkupovaných investičních akcií při podání žádosti o odkup po uplynutí lhůty 1095 dní od

úpisu odkupovaných investičních akcií.

d) Popis složení a postupů rozhodování vedoucího orgánu Fondu a jeho výborů, jsou-li zřízeny (§ 118

odst. 4 písm. f) ZPKT)

Statutárním orgánem Fondu je představenstvo, které má jednoho člena, kterým je licencovaná investiční

společnost, která je oprávněna obhospodařovat Fond jako nesamosprávný investiční fond v souladu se

ZISIF. K zastupování investiční společnosti v její funkci statutárního orgánu Fondu tato ve smyslu ust. §

154 OZ pověřuje zmocněnce za splnění podmínek ust. § 46 odst. 3 ZOK. Fond navenek zastupuje

statutární orgán prostřednictvím svých zmocněnců, kteří můžou každý jednat samostatně.

Člena představenstva volí a odvolává valná hromada Fondu.

V kompetenci statutárního orgánu je v souladu s § 154 odst. 3 ZISIF stanovení základního zaměření

obchodního vedení Fondu. Tato kompetence nemůže být delegována na jiné orgány Fondu. Samotná

investiční rozhodnutí obhospodařovatele v rámci uplatňování investiční strategie Fondu jsou realizována

příslušným ředitelem správy majetku, portfolio manažerem, který řídí investiční činnost

obhospodařovatele ve vztahu k Fondu.

Statutární orgán Fondu, AVANT IS, je investiční společností, která je oprávněna k obhospodařování fondů

kvalifikovaných investorů a k provádění jejich administrace. AVANT IS je licencovanou investiční

společností specializující se na vytváření, obhospodařování a administraci fondů kvalifikovaných

investorů s již třináctiletými zkušenostmi. AVANT IS obhospodařuje investiční fondy a provádí

administraci investičních fondů, jejichž aktuální seznam je uveden na internetových stránkách ČNB a

internetových stránkách avantfunds.cz. AVANT IS neprovádí žádnou jinou hlavní činnost.

AVANT IS zavedl a udržuje postupy pro řízení střetů zájmů mezi

• AVANT IS nebo obhospodařovanými fondy a jinými zákazníky AVANT IS nebo takovými zákazníky

navzájem,

• AVANT IS nebo investičním fondem a osobami se zvláštním vztahem k AVANT IS nebo

investičnímu fondu podle § 20 odstavce 2 ZISIF,

• osobou, která ovládá AVANT IS nebo investiční fond, je ovládána AVANT IS nebo investičním

fondem (osobami, které jsou s AVANT IS majetkově či personálně propojeny) nebo osobou

ovládanou stejnou osobou jako AVANT IS nebo investiční fond a vedoucími osobami AVANT IS

nebo investičního fondu, investory investičního fondu, popřípadě jinými zákazníky AVANT IS.

Funkční období statutárního orgánu je 10 let.

Statutární orgán má s Fondem na neurčito uzavřenou smlouvu o výkonu funkce, ve které nejsou uvedeny

žádné výhody při jejím ukončení. Statutární orgán nemá uzavřenou žádnou smlouvu s dceřinými

společnostmi Fondu.

Ve statutárním orgánu Fondu je AVANT IS zastoupen prostřednictvím svých zmocněných zástupců, kteří

disponují předchozím souhlasem ČNB k výkonu své funkce.

Zmocnění zástupci statutárního orgánu Fondu v průběhu Účetního období

Jméno a příjmení

Mgr. Robert Robek

Další identifikační údaje

datum narození: 7. 9. 1970

bytem: Útulná 506/17, 108 00 Praha 10

Období výkonu funkce

1.1.2023 – 20.1.2023

Znalosti a zkušenosti

Magisterský titul na Právnické fakultě Univerzity Karlovy v Praze – obor Právo a právní věda. Držitel

makléřské licence vydané ČNB pro obchodování s cennými papíry, s praxí v oblasti nemovitostí a

s několikaletou zkušeností se správou fondů kvalifikovaných investorů se zaměřením na cenné papíry,

nemovitosti, pohledávky a majetkové účasti. Od prosince 2015 členem představenstva AVANT IS, od

června 2017 místopředseda představenstva AVANT IS.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Jméno a příjmení

Ing. Vladimír Bezděk, M.A.

Další identifikační údaje

datum narození: 21.6.1974

bytem: Krátká 811, 252 29 Dobřichovice

Období výkonu funkce

21.1.2023 -31.12.2023

Znalosti a zkušenosti

Inženýrský titul na Vysoké škole ekonomické v Praze - hlavní specializace Finance, vedlejší specializace

Analýza sociálně ekonomických dat. Magisterský titul na The University of Manchester, obor Social

Policy and Analysis. 12letá praxe v řízení pojišťoven (v ČR a SR) a penzijních společností na pozici

předsedy představenstva s bilancemi v řádech desítek mld. Kč a 9letá praxe v České národní bance v

oblastech měnová politika a finanční stabilita. Od července 2021 předsedou představenstva AVANT IS.

Zmocnění zástupci neuzavřeli žádné pracovní ani jiné smlouvy s Fondem ani jeho dceřinými

společnostmi.

Fond zřídil výbor pro audit, který se skládá ze tří členů volených valnou hromadou, přičemž dva z těchto

členů jsou z řad osob nezávislých na Fondu, a to minimálně s tříletou praxí z oblasti účetnictví nebo

povinného auditu. Pravomoci výboru pro audit se řídí ust. § 44a ZoA.

Členové výboru pro audit v průběhu Účetního období

Jméno a příjmení

Ing. Ludvík Miška (předseda)

Jméno a příjmení

Mgr. Martin Duch, LL.M. et LL.M. (člen)

Jméno a příjmení

Tomáš Pfeiler (člen)

Obhospodařovatel Fondu zřídil investiční výbor, který se skládá z pěti členů a plní funkci poradního orgánu

obhospodařovatele při realizaci investiční strategie Fondu. Členy investičního výboru jmenuje a odvolává

obhospodařující investiční společnost jako statutární orgán Fondu, a to čtyři členy na návrh většiny

akcionářů Fondu a jednoho člena na návrh předsedy představenstva AVANT IS. Investiční výbor

projednává obhospodařovatelem předložené investiční příležitosti a vydává k nim své stanovisko. Toto

stanovisko není pro obhospodařovatele závazné. Investiční výbor o svém stanovisku rozhoduje prostou

většinou svých hlasů.

Členové investičního výboru v průběhu Účetního období

Jméno a příjmení

Roman Boháček

Jméno a příjmení

Jan Bartl

Jméno a příjmení

Ing. Tomáš Sýkora

Jméno a příjmení

Daniel Římal

Jméno a příjmení

Lukáš Hrma

e) Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné hromady Fondu (§ 118 odst. 4

písm. g) ZPKT)

Nejvyšším orgánem Fondu je valná hromada, které přísluší rozhodovat o všech záležitostech, které do její

působností svěřuje ZOK, ZISIF, stanovy Fondu nebo jiný právní předpis. Valná hromada je schopna se

usnášet, pokud jsou přítomni akcionáři vlastnící zakladatelské akcie, jejichž počet přesahuje 3/4 (tři

čtvrtiny) zapisovaného základního kapitálu Fondu. Valná hromada rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů

všech akcionářů vlastnících zakladatelské akcie, pokud ZOK nebo stanovy Fondu nevyžadují většinu jinou.

Souhlasu tříčtvrtinové většiny hlasů všech akcionářů vlastnících zakladatelské akcie je zapotřebí pro

rozhodnutí valné hromady o změně stanov Fondu, zvýšení nebo snížení zapisovaného základního kapitálu

Fondu, schválení podílů na likvidačním zůstatku Fondu, rozhodnutí o přeměně Fondu, schválení převodu

nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu dosavadní

struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti Fondu, změně druhu nebo

formy akcií, změně práv spojených s určitým druhem akcií, volbě a odvolání členů kontrolního orgánu,

změně statutu Fondu ve věci investičních cílů Fondu.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

f) Politika rozmanitosti (§ 118 odst. 4 písm. h) až i) ZPKT)

Jelikož je volba členů statutárního orgánu, kontrolního orgánu i výboru pro audit v působnosti valné

hromady, neuplatňuje na ně Fond žádnou politiku rozmanitosti. Při obsazování orgánů Fond principiálně

akcentuje výběr osob, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o jejich způsobilosti k řádnému výkonu

funkce, při dodržení zásad nediskriminace a rovného zacházení.

g) Struktura vlastního kapitálu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. a) ZPKT)

Fond prezentuje za účelem zveřejnění hodnot jednotlivých IA svůj Fondový kapitál dle hodnot v CZ GAAPs,

tj. dle požadavku ZISIF § 196, který požaduje, aby veškerý majetek a závazky fondu byly oceněny v jejich

reálné hodnotě. Na základě této skutečnosti níže prezentujeme finanční přehled dle CZ GAAPs pro

pochopení výpočtu hodnoty Fondového kapitálu a hodnot jednotlivých tříd investičních akcií.

Struktura vlastního (fondového) kapitálu Fondu v tis. Kč

Položka vlastního (fondového)

kapitálu

Stav k poslednímu dni

předcházejícího účetního

období*)

Stav k poslednímu dni Účetního

období*)

Vlastní (fondový) kapitál celkem 1 042 783**) 1 097 915

Kapitálové fondy 597 328 671 690

Oceňovací rozdíly 68 909**) 175 540

Změny účetních metod 124 611 124 611

Nerozdělený zisk nebo

neuhrazená ztráta z

předchozích období z investiční

činnosti

241 457 251 935

Zisk nebo ztráta za účetní

období

10 478 -125 861

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

**) Hodnoty upravené dle Opravné informace k výroční zprávě fondu za období od 01.01.2022 do

31.12.2022.

Struktura vlastního (fondového) kapitálu Fondu dle IFRS/IAS je součástí Přílohy k účetní závěrce.

Části fondového kapitálu Fondu připadající na jednotlivé druhy cenných papírů v tis. Kč

Cenný papír

Stav k poslednímu dni

předcházejícího účetního

období *)

Stav k poslednímu dni Účetního

období *)

Vlastní (fondový) kapitál celkem 1 042 783**) 1 097 915

Zakladatelské akcie 99 99

Prioritní CZK investiční akcie 376 855 525 955

Prioritní EUR investiční akcie 0 1 787

Prémiové investiční akcie 81 605**) 101 569

Výkonnostní investiční akcie 584 323**) 468 604

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

*) Hodnoty uvedené v tomto přehledu jsou odlišné od vykazovaných údajů v účetní závěrce fondu

z důvodu odlišného přístupu k oceňování IFRS a ZISIF. Podrobné informace jsou uvedeny v Komentáři

k účetním výkazům (Příloha č. 2 Výroční finanční zprávy)

**) Hodnoty upravené dle Opravné informace k výroční zprávě fondu za období od 01.01.2022 do

31.12.2022.

Ke konci Účetního období Fond evidoval upsané nevyemitované akcie Fondu ve výši 14 042 tis. Kč.

Akcie Fondu může smluvně nabývat osoba nejméně ve výši ekvivalentu částky 125 tis. EUR nebo osoba

uvedené v ust. § 272 ZISIF.

Fond vydává investiční akcie za aktuální hodnotu investiční akcie vyhlášenou vždy zpětně pro období,

v němž se nachází tzv. rozhodný den, tj. den připsání finančních prostředků poukázaných upisovatelem

na účet Fondu. Za peněžní částku došlou na účet Fondu je upisovateli upsán nejbližší nižší celý počet

investičních akcií Fondu, vypočtený jako celočíselná část podílu došlé částky a hodnoty investiční akcie

platné k rozhodnému dni.

h) Omezení převoditelnosti cenných papírů (§ 118 odst. 5 písm. b) ZPKT)

Prioritní akcie jsou převoditelné bez omezení.

K převodu Výkonnostních investičních akcií je nutný předchozí písemný souhlas představenstva a dozorčí

rady Společnosti.

K převodu Prémiových, Manažerských a Prioritních investičních akcií EUR je nutný předchozí písemný

souhlas představenstva Společnosti.

Převod zakladatelských akcií je omezen způsobem stanoveným ve stanovách Fondu, a to tak, že hodlá-li

některý z vlastníků zakladatelských akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci

zakladatelských akcií k těmto akciím po dobu šesti měsíců ode dne, kdy jim tuto skutečnost oznámil,

předkupní právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi

zakladatelských akcií.

i) Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu (§ 118 odst. 5 písm. c) ZPKT)

Hlasovací práva na valné hromadě Fondu jsou spojena pouze se zakladatelskými akciemi, nestanoví-li

zákon jinak. Významnými přímými podíly na hlasovacích právech Fondu tak disponují pouze vlastníci

zakladatelských akcií Fondu, pokud zákon nestanoví něco jiného.

Vlastník podílu Výše podílu k poslednímu dni Účetního období

Daniel Římal 100 %

j) Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv (§ 118 odst. 5 písm. d) ZPKT)

Práva spojená s cennými papíry jsou popsána v části 4 písm. c) Výroční zprávy. Fond emitoval cenné

papíry se zvláštními právy. Cenné papíry s totožnými právy tvoří jeden druh. Druhy cenných papírů

vydávaných Fondem jsou uvedeny v části 1 Výroční zprávy.

Se všemi investičními akciemi, tzn. kótovanými akciemi, vydanými Fondem, jsou spojena stejná práva.

Se všemi investičními akciemi vydanými Fondem je spojeno zvláštní právo na její odkoupení na žádost

jejího vlastníka na účet Fondu v souladu se statutem a stanovami Fondu. Z výše uvedeného vyplývá, že

žádný z vlastníků investičních akcií vydaných Fondem nemá žádná zvláštní práva, kterými by

nedisponovali ostatní vlastníci investičních akcií vydaných Fondem.

k) Omezení hlasovacích práv (§ 118 odst. 5 písm. e) ZPKT)

Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li zákon jinak.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

V případě, kdy valná hromada hlasuje o:

• změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií;

• změně druhu nebo formy investičních akcií;

• další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií;

hlasují současně akcionáři, kteří vlastní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní zakladatelské akcie.

V takovém případě je s investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

l) Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů představující podíl na Fondu, které

mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících

podíl na Fondu nebo hlasovacích práv, pokud jsou Fondu známy (§ 118 odst. 5 písm. f) ZPKT)

Fondu není známo, že by byly v Účetním období uzavřeny smlouvy mezi akcionáři, které mohou mít za

následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl na Fondu

nebo hlasovacích práv.

m) Zvláštní pravidla určujících volbu a odvolání členů řídicího orgánu a změnu stanov nebo obdobného

dokumentu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. g) ZPKT)

Žádná zvláštní pravidla určující volbu nebo odvolání členů statutárního orgánu nejsou stanovena.

O změně stanov Fondu rozhoduje valná hromada Fondu v souladu se stanovami a ZOK. Stanovy nabývají

platnosti a účinnosti dnem jejich schválení valnou hromadou s výjimkou případů, kdy z rozhodnutí valné

hromady vyplývá, že stanovy nabývají platnosti a účinnosti pozdějším dnem. Ty části stanov, kde zápis

do obchodního rejstříku má konstitutivní charakter, nabývají účinnosti dnem zápisu do obchodního

rejstříku. Statutární orgán rozhodne o změně stanov tehdy, přijme-li valná hromada rozhodnutí, jehož

důsledkem je změna obsahu stanov a z rozhodnutí valné hromady neplyne, zda popř. jakým způsobem

se stanovy mění.

O změnách statutu Fondu rozhoduje statutární orgán jako obhospodařovatel Fondu, pokud se takové

změny netýkají investičních cílů. Změna statutu týkající se investičních cílů Fondu je podmíněna

předchozím souhlasem alespoň 3/5 (slovy: tří pětin) hlasů všech vlastníků zakladatelských akcií

učiněným na valné hromadě, rozhodnutím učiněným mimo valnou hromadu nebo samostatným

písemným souhlasem doručeným statutárnímu orgánu Fondu. Změna statutu, která by ve svém důsledku

znamenala změnu pravidel výpočtu hodnoty podílu třídy investičních akcií na Investičním fondovém

kapitálu, je podmíněna předchozím souhlasem akcionářů vlastnících investiční akcie, kterých se taková

změna dotýká, učiněným na valné hromadě, rozhodnutím učiněným mimo valnou hromadu nebo

samostatným písemným souhlasem doručeným obhospodařovateli. Pro souhlas akcionářů učiněný na

valné hromadě se použije § 417 ZOK obdobně. Souhlas akcionářů učiněný mimo valnou hromadu

vyžaduje tříčtvrtinovou většinu hlasů všech akcionářů držících investiční akcie dotčené změnou

parametrů.

n) Zvláštní působnost řídicího orgánu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. h) ZPKT)

Statutární ani kontrolní orgán nedisponují dle stanov žádnou zvláštní působností podle ZOK. Obchodní

vedení Fondu, včetně stanovení jeho základního zaměření, je v souladu s § 154 odst. 3 ZISIF svěřeno

výlučně obhospodařovateli Fondu.

o) Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které nabudou účinnosti, změní se nebo

zaniknou v případě změny ovládání podle zákona o obchodních korporacích Fondu v důsledku

nabídky převzetí, a účinky z nich vyplývající (§ 118 odst. 5 písm. i) ZPKT)

V průběhu Účetního období nebyly uzavřeny žádné významné smlouvy, ve kterých by byl Fond smluvní

stranou, a které nabydou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku

nabídky převzetí, a tedy nenastaly žádné účinky z těchto smluv vyplývající.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

p) Smlouvy mezi Fondem a členy jeho řídicího orgánu nebo zaměstnanci, kterými je Fond zavázán

k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí (§ 118

odst. 5 písm. j) ZPKT)

V průběhu Účetního období nebyly uzavřeny žádné smlouvy mezi Fondem a členy jeho statutárního

orgánu nebo zaměstnanci, kterými je Fond zavázán, k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo

zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí.

q) Systém kontroly programu, na jehož základě členové řídicího orgánu nebo zaměstnanci Fondu

nabývají účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim, pokud tato

práva sami nevykonávají (§ 118 odst. 5 písm. k) ZPKT)

Fondem nejsou nastaveny žádné programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům statutárního

orgánu Fondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných

podmínek.

r) Alternativní výkonnostní ukazatele

Celkové NAV Fondu z investiční činnosti – celková hodnota fondového kapitálu Fondu ve smyslu § 164

odst. 1 ZISIF, tj. celková hodnota majetku Fondu z investiční činnosti po odečtení všech dluhů z investiční

činnosti. Fond prezentuje za účelem zveřejnění hodnot jednotlivých IA svůj Fondový kapitál dle hodnot

v CZ GAAPs, tj. dle požadavku ZISIF § 196, který požaduje, aby veškerý majetek a závazky fondu byly

oceněny v jejich reálné hodnotě. V příloze účetní závěrky Fondu se jedná o položku Čistá aktiva připadající

na držitele IA.

Pákový efekt metodou hrubé hodnoty aktiv – ukazatel využití pákového efektu vypočtený metodou

definovanou čl. 6 a 7 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stanoven jako poměr mezi celkovou expozicí Fondu

a celkovým NAV Fondu. Výpočet celkové expozice je stanoven jako celkový součet hrubých hodnot všech

expozic upravený postupem dle čl. 7 AIFMR.

Pákový efekt dle standardní závazkové metody – ukazatel využití pákového efektu vypočtený metodou

definovanou čl. 6 a 8 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stanoven jako poměr mezi celkovou expozicí Fondu

a celkovým NAV Fondu. Výpočet celkové expozice je stanoven jako celkový součet hrubých hodnot všech

expozic upravený postupem dle čl. 8 odst. 2 až 9 AIFMR, zejména za použití pravidel pro netting expozic

a při zohlednění využitého hedgingu expozic.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

5. Prohlášení oprávněných osob Fondu

Podle našeho nejlepšího vědomí prohlašujeme, že účetní závěrka, vypracovaná v souladu s platným

souborem účetních standardů, podává věrný a poctivý obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a

výsledcích hospodaření Fondu a výroční zpráva podle zákona upravujícího účetnictví obsahuje věrný

přehled vývoje a výsledků emitenta a postavení emitenta, spolu s popisem hlavních rizik a nejistot, kterým

čelí.

Zpracoval: Ing. Vladimír Bezděk, M.A:

Funkce: zmocněný zástupce jediného člena představenstva společnosti

AVANT investiční společnost, a.s.

Dne: 6. 5. 2024

Podpis: …………………………………………

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

6. Přílohy

Příloha č. 1 – Zpráva auditora

Příloha č. 2 – Účetní závěrka Fondu ověřená auditorem (ust. § 234 odst. 1 písm. a) ZISIF)

Příloha č. 3 – Zpráva o vztazích za Účetní období (ust. § 82 ZOK)

Příloha č. 4 – Identifikace majetku Fondu, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu

(Příloha 2 písm. e) VoBÚP)

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Příloha č. 1 – Zpráva auditora

1/8

Níže uvedená zpráva představuje zprávu auditora, která se vztahuje pouze a

výhradně k oficiální výroční finanční zprávě sestavené ve formátu XHTML.

Zpráva nezávislého auditora

o ověření účetní závěrky společnosti

ČSNF SICAV, a.s. k 31. 12. 2023

PKF APOGEO Verifica, s.r.o.

Rohanské nábřeží 671/15

Karlín, 186 00 Praha 8

2/8

Zpráva nezávislého auditora

o ověření účetní závěrky společnosti ČSNF SICAV, a.s.

Se sídlem: Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4

Identifikační číslo: 065 61 705

Hlavní předměty podnikání: Předmětem podnikání společnosti je činnost fondu kvalifikovaných

investorů podle § 95 odst. 1 písm. a) ZISIF.

Tato zpráva nezávislého auditora o ověření účetní závěrky je určena akcionářům společnosti.

Výrok auditora

Provedli jsme audit přiložené účetní závěrky společnosti ČSNF SICAV, a.s. (dále také „Společnost“)

sestavené na základě mezinárodních standardů účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií,

která se skládá z výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2023, výkazu o úplném výsledku hospodaření,

výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií a přehledu o

peněžních tocích za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 a přílohy této účetní závěrky, která obsahuje

popis použitých podstatných účetních metod a další vysvětlující informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční situace společnosti ČSNF

SICAV, a.s. k 31. 12. 2023 a její finanční výkonnosti a peněžních toků za období od 1. 1. 2023 do 31.

12. 2023, v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU)

č. 537/2014 a standardy Komory auditorů České republiky pro audit, kterými jsou mezinárodní standardy

pro audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami. Naše odpovědnost

stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní

závěrky. V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijatým Komorou auditorů České

republiky jsme na Společnosti nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z uvedených

předpisů. Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný

základ pro vyjádření našeho výroku.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní

závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní

závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením našeho názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto

záležitostem nevyjadřujeme.

3/8

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

Ocenění zásob a dopad na stanovení výše

fondového kapitálu

Společnost má ve své rozvaze položku Zásoby v

ve výši 353.906 tis. Kč. Společnost oceňuje

položku k závěrkovému datu ve smyslu

IFRS/IAS.

Podle požadavků platné legislativy však účetní

jednotka přecenila svá aktiva vč. zásob k

rozvahovému dni na reálnou hodnotu pro účely

stanovení výše fondového kapitálu pro výpočet

hodnoty jednotlivých tříd investičních akcií, a to

dle § 196 zákona o investičních společnostech a

investičních fondech, což je v případě ocenění

zásob v rozporu s požadavky IFRS/IAS. Hodnota

zásob tak pro účely stanovení fondového kapitálu

dle požadavku § 196 zákona o investičních

společnostech a investičních fondech byla

stanovena v reálné hodnotě.

Riziko v této oblasti tak vnímáme v nesprávně

provedeném výpočtu reálné hodnoty zásob pro

účely stanovení hodnoty fondového kapitálu pro

odvození hodnoty investičních akcí

(nadhodnocení hodnoty).

Informace o způsobu ocenění zásob na reálnou

hodnotu ve smyslu platné tuzemské legislativy a

dle požadavků IFRS/IAS je uvedena v bodech

4.7, 6., 7., 9.6 a 9.12 komentáře účetní závěrky a

dále také ve výroční zprávě k této účetní závěrce.

V případě stanovení reálné hodnoty jsme nejprve

posoudili na úvod kvalifikaci zhotovitele

předloženého ocenění a to z pohledu jeho

odborných předpokladů a vyhodnocení

nezávislosti. Tyto předpoklady zhotovitele jsme

vyhodnotili tak, abychom mohli přistoupit k

hodnocení vlastní práce experta vedení.

Předložená ocenění byla vyhotovena

oceňovatelem administrátora s příslušnou

odborností a prohlašující svou nezávislost

v předloženém ocenění.

Posuzovali jsme vhodnost zvolené metody

ocenění a její aplikaci. Předmět ocenění byl

tvořen zejména nemovitým majetkem. Jako

metoda ocenění byla zvolena porovnávací

metoda ocenění, tedy odvození reálné hodnoty

od vzorku srovnatelných aktiv. Klíčové výpočty

jsme ověřovali vlastním přepočtem na vzorku pro

ověření početní správnosti provedení vlastního

ocenění.

V případě, že jsme zjistili nedostatky, či jsme

shledali výstup ocenění v některé z jeho částí

nepřezkoumatelný či rozporný, požádali jsme

zhotovitele, aby vysvětlil detail a doplnil svůj

výstup či jsme provedli vlastní výpočty, abychom

si vlastním způsobem ověřili, zda námi zjištěné

ocenění se významně neodchyluje od

výsledného ocenění či dílčích úsudků

oceňovatele.

Ocenění majetkových účastí

Společnost má ve své rozvaze v položce

Majetkové účasti (investiční část) hodnotu

majetkových účastí ve výši 452.584 tis. Kč.

V případě stanovení reálné hodnoty jsme nejprve

posoudili na úvod kvalifikaci zhotovitele

předloženého ocenění a to z pohledu jeho

odborných předpokladů a vyhodnocení

nezávislosti. Tyto předpoklady zhotovitele jsme

4/8

Hlavní záležitosti auditu

Způsob řešení

Společnost oceňuje položku reálnou hodnotou

k závěrkovému datu ve smyslu IFRS/IAS.

Riziko v této oblasti vnímáme na základě

potenciálně nesprávného ocenění tohoto majetku

nadhodnocením hodnoty majetkových účastí

v účetní závěrce Společnosti.

Informace o přecenění položky na reálnou

hodnotu a způsob stanovení reálné hodnoty jsou

uvedeny v bodech 9.3 a 14. komentáře účetní

závěrky.

vyhodnotili tak, abychom mohli přistoupit k

hodnocení vlastní práce experta vedení.

Předložená ocenění byla vyhotovena

oceňovatelem administrátora s příslušnou

odborností a prohlašující svou nezávislost

v předloženém ocenění.

Posuzovali jsme vhodnost zvolených metod

ocenění a jejich aplikaci. Předmět ocenění byl

tvořen zejména nemovitým majetkem v rámci

developerských projektů a dalším majetkem a

závazky tvořící substanci dané majetkové účasti.

Jako metoda ocenění byla zvolena zejména

substanční metoda ocenění, tedy odvození

reálné hodnoty od přecenění jednotlivého

majetku a závazků na jejich reálnou hodnotu.

Klíčové výpočty jsme ověřovali vlastním

přepočtem na vzorku pro ověření početní

správnosti provedení vlastního ocenění.

V případě, že jsme zjistili nedostatky, či jsme

shledali výstup ocenění v některé z jeho částí

nepřezkoumatelný či rozporný, požádali jsme

zhotovitele, aby vysvětlil detail a doplnil svůj

výstup či jsme provedli vlastní výpočty, abychom

si vlastním způsobem ověřili, zda námi zjištěné

ocenění se významně neodchyluje od

výsledného ocenění či dílčích úsudků

oceňovatele.

Ostatní informace uvedené ve výroční zprávě

Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm. b) zákona o auditorech informace uvedené ve výroční

zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní informace odpovídá představenstvo

Společnosti.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je však součástí našich

povinností souvisejících s ověřením účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení,

zda ostatní informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi

znalostmi o účetní jednotce získanými během ověřování účetní závěrky nebo zda se jinak tyto informace

nejeví jako významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace byly ve všech

významných (materiálních) ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto

posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální

5/8

náležitosti a postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality), tj. zda

případné nedodržení uvedených požadavků by bylo způsobilé ovlivnit úsudek činěný na základě

ostatních informací.

Na základě provedených postupů, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že

 ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní

závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s účetní závěrkou a

 ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti k nimž jsme dospěli při

provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální) věcné nesprávnosti. V rámci

uvedených postupů jsme v obdržených ostatních informacích žádné významné (materiální) věcné

nesprávnosti nezjistili.

Odpovědnost představenstva, dozorčí rady a výboru pro audit Společnosti za účetní závěrku

Představenstvo Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v

souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový

vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala

významné (materiální) nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo Společnosti povinno posoudit, zda je Společnost

schopna pokračovat v trvání podniku, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti

týkající se trvání podniku a použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky, s výjimkou

případů, kdy představenstvo plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá

jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví ve Společnosti odpovídá dozorčí rada ve spolupráci s

výborem pro audit.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou

(materiální) nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš

výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu

s výše uvedenými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou

(materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za

významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit

ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s výše uvedenými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého

auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

6/8

 Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti účetní závěrky způsobené

podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat

dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že

neodhalíme významnou (materiální) nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než

riziko neodhalení významné (materiální) nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí

podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení

nebo obcházení vnitřních kontrol.

 Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu,

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom

mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

 Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a

informace, které v této souvislosti představenstvo Společnosti uvedlo v příloze účetní závěrky.

 Posoudit vhodnost použití předpokladu trvání podniku při sestavení účetní závěrky

představenstvem a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná

(materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit

schopnost Společnosti pokračovat v trvání podniku. Jestliže dojdeme k závěru, že taková

významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace

uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné,

vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti Společnosti pokračovat v trvání

podniku vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí

události nebo podmínky mohou vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost pokračovat v trvání

podniku.

 Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky včetně přílohy, a dále to, zda

účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému

zobrazení.

Naší povinností je informovat představenstvo, dozorčí radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném

rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně

zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické

požadavky týkající se nezávislosti, a informovat ho o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž

se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a případných souvisejících opatřeních.

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali představenstvo, dozorčí

radu a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a

které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost

neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela výjimečném

případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně

očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvádíme

v naší zprávě nezávislého auditora následující informace vyžadované nad rámec mezinárodních

standardů pro audit:

7/8

Určení auditora a délka provádění auditu

Auditorem Společnosti nás dne 4. 7. 2023 určila valná hromada Společnosti. Auditorem Společnosti

jsme druhým rokem.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok k účetní závěrce uvedený v této zprávě je v souladu s naší dodatečnou

zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 6.5.2024 vyhotovili dle článku 11 nařízení

Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014.

Poskytování neauditorských služeb

Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v čl. 5 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. Zároveň jsme Společnosti ani podnikům, které ovládá, kromě

povinného auditu neposkytli žádné jiné neauditorské služby, které by nebyly uvedené v příloze účetní

závěrky nebo ve výroční zprávě Společnosti.

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu účetní

závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě s ustanoveními nařízení Komise v přenesené pravomoci

(EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady

2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného elektronického formátu

pro podávání zpráv („nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce.

Odpovědnost představenstva

Za vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědné představenstvo

Společnosti. Představenstvo Společnosti nese odpovědnost mimo jiné za:

 návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému relevantního pro uplatňování

požadavků nařízení o ESEF,

 sestavení účetní závěrky obsažené ve výroční finanční zprávě v platném formátu XHTML.

Odpovědnost auditora

Naším úkolem je vyjádřit na základě získaných důkazních informací názor na to, zdali účetní závěrka

obsažená ve výroční finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s

požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku poskytující přiměřenou jistotu jsme provedli podle

mezinárodního standardu pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) – „Ověřovací zakázky,

které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“ (dále jen „ISAE 3000“).

8/8

Charakter, načasování a rozsah zvolených postupů závisí na úsudku auditora. Přiměřená míra jistoty je

velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem

ve všech případech odhalí případný existující významný (materiální) nesoulad s požadavky nařízení o

ESEF.

V rámci zvolených postupů jsme provedli následující činnosti:

 seznámili jsme se s požadavky nařízení o ESEF,

 seznámili jsme se s vnitřními kontrolami Společnosti relevantními pro uplatňování požadavků

nařízení o ESEF,

 identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiálního) nesouladu s požadavky

nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou a

 na základě toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat

přiměřenou jistotu pro účely vyjádření našeho závěru.

Cílem našich postupů bylo posoudit, zdali účetní závěrka, která je obsažena ve výroční zprávě, byla

sestavena v platném formátu XHTML.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro

vyjádření našeho závěru.

Závěr

Podle našeho názoru účetní závěrka Společnosti za rok končící 31. 12. 2023 obsažená ve výroční

finanční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu s požadavky nařízení o

ESEF.

V Praze dne 6.5.2024

Auditorská společnost:

PKF APOGEO Verifica, s.r.o.

Rohanské nábřeží 671/15

Karlín, 186 00 Praha 8

oprávnění č. 612

Statutární auditor:

Ing. Jan Tichý, DiS.

oprávnění č. 2334

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Příloha č. 2 – Účetní závěrka Fondu ověřená auditorem

(ust. § 234 odst. 1 písm. a) ZISIF)

Účetní závěrka fondu

ČSNF SICAV a.s.

za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Obsah

Výkaz o finanční pozici .................................................................................................................................................5

Výkaz zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku ..................................................................................................7

Výkaz o peněžních tocích ............................................................................................................................................8

Výkaz změn čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií a zakladatelských akcií (vlastního

kapitálu) .................................................................................................................................................................9

Komentář k účetním výkazům ................................................................................................................................. 10

1. Všeobecné informace ...................................................................................................................................... 10

2. Východiska pro přípravu mezitímní účetní závěrky .................................................................................... 12

2.1. Prohlášení o shodě s účetními pravidly ............................................................................................... 13

2.2. Dopad novel a interpretací IFRS na účetní závěrku Fondu .............................................................. 13

2.2.1. Závazné novely a interpretace IFRS ..................................................................................................... 13

2.2.2. Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a

nebyla fondem použita..................................................................................................................................... 14

3. Sezónnost ........................................................................................................................................................... 15

4. Používané účetní metody ................................................................................................................................ 15

4.1. Přepočet cizí měny............................................................................................................................................ 15

4.1.1. Funkční a prezentační měna ................................................................................................................. 15

4.1.2. Transakce a zůstatky .............................................................................................................................. 15

4.2. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty .................................................................................................... 16

4.3. Finanční nástroje ............................................................................................................................................... 16

Fond zveřejňuje informace požadované účetní standardem IFRS 7 a rozděluje finanční nástroje a

investiční nástroje do následujících kategorií: ............................................................................................. 16

4.4. Finanční aktiva ................................................................................................................................................... 16

4.4.1. Klasifikace ................................................................................................................................................. 16

4.5. Finanční závazky oceňované v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty ..................................................... 18

4.6. Započtení finančních nástrojů ........................................................................................................................ 18

4.7. Zásoby ................................................................................................................................................................. 18

4.8. Vlastní kapitál ..................................................................................................................................................... 19

4.9. Investiční akcie .................................................................................................................................................. 19

4.10. Úrokové výnosy z finančních aktiv vykazovaných reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty ...... 19

4.11. Výnosy z dividend .................................................................................................................................... 19

4.12. Výnosy z prodeje zásob .......................................................................................................................... 20

4.13. Transakční náklady ................................................................................................................................. 20

4.14. Výpůjční náklady ...................................................................................................................................... 20

4.15. Zvýšení/snížení čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií z běžné činnosti ...... 20

4.16. Daň ............................................................................................................................................................. 20

4.17. Výkaz o peněžních tocích ....................................................................................................................... 21

5. Důležité účetní úsudky a klíčové zdroje nejistoty při odhadech ............................................................... 21

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

5.1. Fond jako investiční jednotka ......................................................................................................................... 21

5.2. Struktura účetních výkazů ............................................................................................................................... 22

5.3. Ukazatel zisku na akcii ..................................................................................................................................... 22

5.4. Odhad reálné hodnoty finančních nástrojů .................................................................................................. 22

6. Fond ve smyslu ZISIF ....................................................................................................................................... 23

7. První přijetí IFRS ................................................................................................................................................ 24

8. Vykazování podle segmentů ........................................................................................................................... 26

9. Komentáře k Výkazu o finanční pozici .......................................................................................................... 27

9.1. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty .................................................................................................... 27

9.2. Poskytnuté půjčky ............................................................................................................................................. 27

9.3. Majetkové účasti ............................................................................................................................................... 27

9.4. Pohledávky z prodeje majetkových cenných papírů ................................................................................... 31

9.5. Obchodní pohledávky a jiné pohledávky ....................................................................................................... 31

9.6. Zásoby ................................................................................................................................................................. 31

9.7. Přijaté půjčky ...................................................................................................................................................... 32

9.8. Nakoupené dluhopisy ....................................................................................................................................... 32

9.9. Emitované dluhopisy ........................................................................................................................................ 33

9.10. Obchodní závazky a jiné závazky ......................................................................................................... 34

9.11. Závazky z úpisu investičních akcií a dluhopisů .................................................................................. 34

9.12. Zakladatelské a investiční akcie ........................................................................................................... 35

10. Komentáře k Výkazu zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku ............................................................ 36

10.1. Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo ztráty ......................................... 36

10.2. Výnosy z poplatků a provizí ................................................................................................................... 37

10.3. Správní a ostatní náklady ....................................................................................................................... 37

10.4. Daně z příjmů ............................................................................................................................................ 37

11. Transakce se spřízněnými osobami .............................................................................................................. 38

12. Odměny klíčového vedení ................................................................................................................................ 40

13. Řízení rizik ........................................................................................................................................................... 40

13.1. Expozice a koncentrace rizik v tis. Kč .................................................................................................. 41

13.2. Identifikovaná hlavní rizika dle statutu, respektive portfolia majetku Fondu ............................... 42

13.2.1. Tržní riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: střední) ......................................................................... 42

13.2.2. Úvěrové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízké) ...................................................................... 43

13.2.3. Měnové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký) ....................................................................... 43

13.2.4. Riziko koncentrace (stupeň vystavení Fondu riziku: střední) .......................................................... 44

13.2.5. Riziko odejmutí povolení k činnosti Obhospodařovateli (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký) ...

..................................................................................................................................................................... 44

14. Reálná hodnota ................................................................................................................................................. 45

15. Podmíněná aktiva a závazky ........................................................................................................................... 49

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

16. Události po rozvahovém dni ........................................................................................................................... 49

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Výkaz o finanční pozici

k 31. prosinci 2023

v tis. Kč

Pozn.

31/12/2023

31/12/2022

1/1/2022

AKTIVA – neinvestiční

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

9.1

Aktiva neinvestiční celkem

AKTIVA – investiční

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

9.1

31 420

42 488

41 546

Finanční aktiva vykazovaná v reálné hodnotě do

zisku nebo ztráty

1 079 676

954 756

758 751

Poskytnuté půjčky

9.2

473 443

354 558

242 489

Majetkové účasti

9.3

452 584

600 198

516 262

Pohledávky z prodeje majetkových účastí

9.4

46 550

Dluhové cenné papíry

9.8

107 099

Obchodní pohledávky a jiné pohledávky

1 825

1 389

Obchodní pohledávky

9.5

Ostatní pohledávky

9.5

1 266

1 110

Pohledávka z daně z příjmů

9.5

536

268

Náklady a příjmy příštích období

9.5

Zásoby

9.6

353 906

345 015

Aktiva investiční celkem

1 466 827

1 343 648

800 309

Aktiva celkem

1 466 875

1 343 696

800 357

VLASTNÍ KAPITÁL – neinvestiční

Vlastní kapitál

Základní kapitál

9.12

Nerozdělené výsledky minulých let

-51

Vlastní kapitál neinvestiční celkem

ZÁVAZKY– investiční

Finanční závazky vykazované v reálné

hodnotě do zisku nebo ztráty

442 093

201 397

10 000

Přijaté půjčky

9.7

5 198

5 049

10 000

Emitované dluhopisy

9.9

436 895

196 348

Závazky (mimo čistých aktiv připadajících na

držitele investičních akcií)

75 284

160 312

57 444

Obchodní závazky a jiné závazky

9.10

61 250

109 328

1 882

Závazek z daně z příjmů/z odložené daně

10.4

531

Závazky z úpisu investičních akcií a

dluhopisů

9.11 14 034 50 984 55 031

Závazek z odložené daně

10.4

695

251

Čistá aktiva připadající na držitele investičních

akcií

9.12

948 755

981 689

732 865

Pasiva investiční celkem

1 466 827

1 343 648

800 309

Pasiva celkem

1 466 875

1 343 696

800 357

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Výpočet fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF (Vliv korekce při

ocenění dle § 196 odst. 1 ZISIF)

k 31. prosinci 2023

v tis. Kč

Pozn.

31/12/2023

31/12/2022

1/1/2022

Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií

948 755

981 689

732 865

Přecenění zásob na reálnou hodnotu

9.6

170 916

69 324

Odložená daň

10.4

-8 546

-3 215

Výpůjční náklady

9.6

-13 210

-5 015

Fondový kapitál z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF

1 097 915

1 042 7831

732 865

1 Došlo k opravě tohoto údaje, detail opravy je obsažen v „Opravná informace k výroční zprávě fondu

ČSNF SICAV, a.s. za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022“ Na str. 2, v bodu 1)

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Výkaz zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku

za období končící 31. prosince 2023

tis. Kč

Pozn.

1-12/2023

1-12/2022

Výkaz zisku a ztráty

Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů

do zisku nebo ztráty

10.1 -77 888 44 877

Výnosy z poplatků a provizí

10.2

1 940

993

Poplatky depozitáři

10.3

-1 859

Obhospodařování a administrace

10.3

-14 526

-8 080

Náklady na poplatky provize

10.3

-16 045

-15 326

Náklady na audit

10.3

-339

-254

Ostatní správní náklady

10.3

-3 038

-1 365

Ostatní náklady

10.3

-84

-22

Osobní náklady na zaměstnance

10.3

-52

Zisk (ztráta) před zdaněním

-111 891

18 964

Daň z příjmů

10.4

-444

-256

Zisk (ztráta) z výsledku hospodaření po zdanění

-112 335

18 708

Zisk/ztráta na držitele dosud nevydaných

investičních akcií

9.11 5 039 -246

Zisk (ztráta) z pokračující činnosti po zdanění

-107 297

18 462

Ostatní úplný výsledek hospodaření

Položky, které nebudou přeúčtovány do zisku nebo

ztráty

Změny z přecenění kapitálových finančních aktiv

oceňovaných přes ostatní úplný výsledek

- -

Daň ze zisku týkající se složek ostatního úplného

výsledku

- -

Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění

Zvýšení čistých aktiv připadajících držitelům

investičních akcií po zdanění

-107 297

18 462

Zisk připadající na držitele zakladatelských akcií

po zdanění

Zisk/ztráta za účetní období byla dosažena pouze investiční činností.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Výkaz o peněžních tocích

za období končící 31. prosince 2023

tis. Kč

Poznámka

1-12/2023

1-12/2022

Peněžní toky z provozních činností

Úhrada provozních nákladů 10.3 -38 589 -22 279

Výnosové úroky z vkladu 10.1 2 217 1 032

Zaplacené daně ze zisku 9.5, 10.4 -268 -804

Čisté peněžní toky z provozní činnosti

-36 640

-22 050

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy:

Změna stavu majetkových účastí

9.3, 9.4 -10 500 -54 601

Změna stavu poskytnutých půjček 9.2 -210 367 -81 740

Výdaje vynaložené na pořízení zásob 9.6, 9.10 -59 905 -242 348

Změna stavu přijatých půjček 9.7 0 -5 000

Čisté peněžní toky z investiční činnosti

-280 772

-383 689

Peněžní toky z finanční činnosti

Příjmy z úpisu investičních akcií

9.11, 9.12 134 093 220 112

Výdaje z odkupu investičních akcií 9.11, 9.12 -28 817 -4 393

Příjmy z úpisu dluhopisů 9.9 228 618 195 952

Zaplacené úroky z dluhopisů 9.9 -27 072 -4 308

Zaplacené úroky z přijatých úvěrů

9.7 -480 -682

Čisté peněžní toky z finanční činnosti

306 343

406 681

Čisté zvýšení (snížení) peněžních prostředků

-11 068

942

Peněžní prostředky na začátku roku

9.1 42 536 41 594

Peněžní prostředky na konci roku

9.1

31 468

42 536

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Výkaz změn čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií a

zakladatelských akcií (vlastního kapitálu)

za období končící 31. prosince 2023

tis. Kč

1-12/2023

1-12/2022

Pozn.

Investiční

část

Neinvestiční

část

Investiční

část

Neinvestiční

část

Vlastní kapitál k 1. lednu

9.12

Ztráta z výsledku hospodaření po

zdanění

- - - - -

Vlastní kapitál k 31. prosinci

9.12

Čistá aktiva připadající na držitele

investičních akcií k 1. lednu

981 689

732 865

Příjem z investičních akcií

9.12

164 623

234 844

Splacení investičních akcií

9.12

-90 260

-4 482

Zvýšení čistých aktiv z transakcí s

akciemi

74 362

230 362

Zvýšení čistých aktiv připadajících na

držitele investičních akcií po zdanění

-107 297 - 18 462 -

Čistá aktiva připadající na držitele

investičních akcií k 31. prosinci

9.12

948 755

981 689

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Komentář k účetním výkazům

1. Všeobecné informace

Vznik a charakteristika Fondu

ČSNF SICAV, a. s. (dále jen „Fond“) je otevřeným investičním fondem kvalifikovaných investorů, který byl

dne 18. 10. 2017 zařazen do seznamu investičních fondů podle zákona č. 240/2013 Sb. o investičních

společnostech a investičních fondech (dále „ZISIF“) v České republice. Fond je zapsán v seznamu

investičních fondů vedených Českou národní bankou podle § 597 písm. b).

Obchodní firma: ČSNF SICAV, a.s.

Sídlo společnosti: Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4

Den zápisu do obchodní rejstříku: 30. října 2017

IČO: 065 61 705

DIČ: CZ06561705

Právní forma: akciová společnost

Zapsána do obchodního rejstříku: vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B vložka 22940

Předmět podnikání: činnost fondu kvalifikovaných investorů podle ust. § 95 odst. 1

písm. a) zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech

a investičních fondech

Vykazovací období: 1. 1. 2023 – 31. 12. 2023

Orgány společnosti k datu 31. 12. 2023:

Statutární orgán – představenstvo:

Člen představenstva AVANT investiční společnost, a.s., IČ: 275 90 241

Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha 4 - Nusle

den vzniku členství: 17. 12. 2018

při výkonu funkce zastupuje:

Ing. Vladimír Bezděk, M.A.

pověřený zmocněnec

den vzniku členství: 21. ledna 2023

Způsob jednání:

Společnost zastupuje člen představenstva samostatně.

Je-li členem představenstva právnická osoba, zmocní bez zbytečného odkladu jedinou fyzickou osobu,

aby ji v orgánu zastupovala. Zástupce právnické osoby musí splňovat podmínky stanovené ZISIF a ZOK

pro funkci člena představenstva a nemůže být současně členem dozorčí rady.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Dozorčí rada:

Předseda dozorčí rady Daniel Římal

Den vzniku členství: 17. prosince 2018

Člen dozorčí rady Lukáš Hrma

Den vzniku členství: 1. května 2023

Změny v Obchodním rejstříku

V průběhu rozhodného období došlo u Fondu k následujícím změnám v obchodním rejstříku.

Změna pověřeného zmocněnce:

Mgr. Robert Robek vymazáno ke dni 20. ledna 2023

Ing. Vladimír Bezděk, M.A. zapsáno ke dni 21. ledna 2023

Změna člena dozorčí rady:

Ing. Pavlína Římalová Aksamítová vymazáno ke dni 30. dubna 2023

Lukáš Hrma zapsáno ke dni 1. května 2023

Vlastníci Fondu k 31. 12. 2023:

Ovládající osobou je pan Daniel Římal, nar. dne 21. března 1988, bytem U Sluncové 604/7, Karlín, 186 00

Praha 8.

Údaje o investiční společnosti, která byla administrátorem a obhospodařovatelem Fondu v rozhodném

období

V rozhodném období administrovala a obhospodařovala ČSNF SICAV, a.s. tato investiční společnost:

AVANT investiční společnost, a.s.

Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha 4 - Nusle

IČO: 275 90 241

Údaje o společnosti, která je depozitářem Fondu

V rozhodném období od 1.6.2023 byla depozitářem Fondu ČSNF SICAV, a.s. tato společnost:

Cyrrus, a.s.

Veveří 3163/111, 616 00 Brno, Žabovřesky

IČO: 639 07 020

V rozhodném období od 1.1.2023 do 31.5.2023 byla depozitářem Fondu ČSNF SICAV, a.s. tato

společnost:

Československá obchodní banka a.s.

Radlická 333/150, 150 57 Praha 5

IČO: 000 01 350

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Organizační struktura účetní jednotky a její zásadní změny v uplynulém účetním období

Společnost, jako nesamosprávný investiční fond je plně obhospodařována investiční společností, která

realizuje veškeré činnosti Fondu svými pracovníky. Organizační strukturu principu obhospodařování lze

tedy naznačit následujícím způsobem:

* na základě smlouvy o výkonu funkce ze dne 17.12.2018

2. Východiska pro přípravu mezitímní účetní závěrky

Tato účetní závěrka je nekonsolidovanou individuální účetní závěrkou za období začínající 1. ledna 2023

a končící 31. prosince 2023 a je sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve

znění přijatém Evropskou unií (dále jen „IFRS“).

Přehled použitých významných účetních zásad je uveden v poznámce 4.

Příprava účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje použití určitých významných účetních odhadů. Rovněž

vyžaduje, aby Investiční společnost vykonávala úsudek v procesu uplatňování účetních pravidel Fondu.

Oblasti zahrnující vyšší míru úsudku nebo složitosti nebo oblasti, kde jsou předpoklady a odhady

významné pro účetní závěrku, jsou uvedeny v poznámce 5.

Investičním cílem Fondu je trvalé zhodnocování prostředků vložených akcionáři Fondu, a to na základě

investic do Účastí, zejména Účastí v Nemovitostních společnostech, a poskytování úvěrů nebo zápůjček

do těchto Účastí, jakožto aktiv dlouhodobě zachovávajících svou hodnotu s tím, že výnosy investic Fondu

budou převážně opatřovány z kapitálových zisků, z dividend a z úroků.

Účetní závěrka byla sestavena na základě předpokladu časově neomezeného trvání podniku. Ke dni

schválení neexistují žádné náznaky, že Fond nebude moci v dohledné budoucnosti pokračovat ve své

činnosti. Toto přesvědčení představenstva se opírá o širokou škálu informací, které se týkají stávajících i

budoucích podmínek včetně prognóz souvisejících se ziskovostí, s peněžními toky a kapitálovými zdroji.

Administrace:

účetnictví, právní služby, compliance a vnitřní audit, stížnosti a

reklamace, oceňování, výpočet aktuální hodnoty CP, daně a

poplatky, vedení seznamu vlastníků CP, rozdělování a vyplácení

výnosů, emise CP, nabízení investic, výroční zprávy, KID,

propagačního sdělení, informace akcionářům, komunikace s ČNB,

vedení evidence o vydávání a odkupování CP atd.

Obhospodařování:

-správa majetku fondu

(investice/divestice)

-řízení rizik

Dozorčí rada

Valná hromada

ČSNF SICAV, a.s.

Člen představenstva:

AVANT investiční společnost, a. s. *

Výbor pro audit

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

2.1. Prohlášení o shodě s účetními pravidly

Účetní závěrka Fondu byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS),

Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC a IFRIC), (společně pouze IFRS)

vydanými Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU).

2.2. Dopad novel a interpretací IFRS na účetní závěrku Fondu

2.2.1. Závazné novely a interpretace IFRS

Následující úpravy IFRS, které jsou přijaté pro použití v EU, se staly závazně účinnými v běžném období.

Obecně všechny tyto úpravy IFRS vyžadují plně retrospektivní použití (tj. srovnávací hodnoty musí být

reklasifikovány), jen některé z nich vyžadují použití prospektivní.

IFRS 17 Pojistné smlouvy

(vydaný v květnu 2017) včetně dodatků k IFRS 17 (vydané v červnu 2020 a

prosinci 2021, platný od 1. 1. 2023)

Standard IFRS 17 Pojistné smlouvy má nahradit standard IFRS 4 Pojistné smlouvy. Standard stanovuje

komplexní metodiku vztahující se na všechny pojistné smlouvy a zajistné smlouvy a také na investiční

smlouvy s prvky dobrovolné účasti. Dodatky k IFRS 17 pak řeší obavy a problémy s implementací

standardu.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neeviduje pojistné smlouvy, proto změna standardu nemá vliv na účetní závěrku.

Změny IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky – zveřejnění účetních pravidel

(vydané v únoru

2021, platný od 1. 1. 2023)

Novelizace nahrazuje termín „podstatná účetní pravidla“ pojmem „významná (materiální) informace o

účetních pravidlech“ a požaduje, aby účetní jednotky zveřejňovaly významné (materiální) informace

namísto významných (podstatných) účetních pravidel.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

Změny IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby – definice účetních odhadů

(vydané

v únoru 2021, platný od 1. 1. 2023)

Novelizace zavádí definici „účetních odhadů“ a obsahuje další úpravy IAS 8, které objasňují, jak odlišit

změny v účetních pravidlech od změn v odhadech. Tento rozdíl je důležitý proto, že změny účetních

pravidel se obecně uplatňují zpětně, zatímco změny odhadů se účtují v období, kdy změna nastala.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

Úpravy IAS 12 Daně z příjmů – Odložená daň vztahující se k aktivům a závazkům plynoucím z jediné

transakce (vydané v květnu 2021, platné od 1. 1. 2023)

Úpravy zavádějí další výjimku při prvotním vykázání. Podle úprav účetní jednotka výjimku při prvotním

vykázání neuplatní u transakcí, které vedou ke stejným zdanitelným a odečitatelným přechodným

rozdílům.

V závislosti na příslušných právních předpisech mohou stejné zdanitelné a odečitatelné přechodné rozdíly

vzniknout při prvotním vykázání aktiva nebo závazku v transakci, která není podnikovou kombinací a

neovlivňuj účetní ani zdanitelný zisk.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Na základě úprav standardu IAS 12 účetní jednotka související odloženou daňovou pohledávku nebo

závazek vykázat musí, přičemž na vykázání případné odložené daňové pohledávky se vztahují kritéria

zpětné získatelnosti dle IAS 12.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

Úpravy IAS 12 Daně z příjmů – Mezinárodní daňová reforma – modelová pravidla druhého pilíře (vydané

v květnu 2023, platné od 1. 1. 2023)

Tato modelová pravidla stanoví koordinovaný systém zajišťující, aby nadnárodní podniky s výnosy nad

750 milionů eur platily daň ve výši nejméně 15 % ze zisku realizovaného v každé z jurisdikcí, kde působí.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

2.2.2. Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou

doposud účinná a nebyla fondem použita

Nové a novelizované IFRS přijaté pro použití v EU, které nejsou závazně účinné pro účetní období počínající

1.1.2023.

Tyto standardy neměly ve sledovaném období žádný dopad na účetní závěrku Fondu.

Úpravy IFRS 16 Leasingy – závazek z leasingu při prodeji a zpětném leasingu (vydané v září 2022,

platné od 1.1. 2024)

Úpravy týkající se leasingového závazku při prodeji a zpětném leasingu upřesňují, jak prodejce-nájemce

následně zachycuje prodej a zpětný leasing tak, aby splnil požadavky IFRS 15 Výnosy ze smluv se

zákazníky na zaúčtování jako prodej aktiva.

Úpravy požadují, aby prodávající-nájemce určil leasingové splátky v takové výši, aby po počátku leasingu

nevykázal zisk nebo ztrátu v souvislosti s právem užívání, které si ponechal. Nové požadavky nijak nebrání

prodejci-nájemci vykázat zisk nebo ztrátu vztahující se k částečnému nebo úplnému ukončení leasingu.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neeviduje leasingy, proto změna standardu nemá vliv na účetní závěrku.

Úpravy IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky – klasifikace závazků krátkodobých a

dlouhodobých (vydané v lednu 2020, aktualizované v červenci 2020, platné od 1.1.2024) a dlouhodobé

závazky s kovenanty (vydané v říjnu 2022, platné od 1.1.2024)

Upřesňují, že klasifikace závazků jako krátkodobé a dlouhodobé by měla vycházet z práv, která existují ke

konci účetního období, a sjednocují znění všech dotčených odstavců tak, aby odkazovaly na právo odložit

vypořádání závazku o nejméně 12 měsíců, a výslovně uvádí, že klasifikaci závazku by měla ovlivňovat

pouze práva, která existují ke konci účetního období.

Úpravy IAS 1 dlouhodobé závazky s kovenanty zpřesňují, že pouze kovenanty, které je účetní jednotka

povinna dodržovat v účetním období nebo před jeho koncem, ovlivňují její právo odložit vypořádání

závazku o alespoň 12 měsíců po rozvahovém dni (a proto se musí vzít v potaz při určování, jestli je daný

závazek krátkodobý, nebo dlouhodobý. Tyto kovenanty ovlivňují, zda právo ke konci účetního období

existuje i v případě, kdy se dodržování kovenantu vyhodnocuje až po rozvahovém dni (např. dodržování

kovenantu vycházejícího z finanční situace účetní jednotky k rozhovému dni se vyhodnocují až po

rozvahovém dni).

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Rada IASB dále upřesnila, že právo odložit vypořádání není dotčeno, pokud účetní jednotka musí kovenant

dodržovat až po skončení účetního období. Pokud je však právo účetní jednotky odložit vypořádání

závazku podmíněno dodržováním kovenantu do 12 měsíců po skončení účetního období, účetní jednotka

musí zveřejnit informace, které umožní uživatelům účetní závěrky posoudit riziko, že závazky budou

splatné 12 měsíc po skončení účetního období. To by zahrnovalo informace o daných kovenantech

(včetně povahy kovenantů a kdy je účetní jednotka povinna je dodržovat), účetní hodnotu souvisejících

závazků a případné skutečnosti a okolnosti, které by naznačovaly že by se účetní jednotka mohla při

dodržování kovenantů potýkat s obtížemi.

Dopad na účetní jednotku:

Fond neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

Standardy a interpretace vydané Radou pro mezinárodní účetní standardy (IASB), ale dosud nepřijaté EU

K datu schválení účetní závěrky nebyly schváleny k používání v EU následujících standardy, úpravy

stávajících standardů a nové interpretace a nemohou být tedy použity společnostmi sestavujícími svou

účetní závěrku dle IFRS ve znění přijatém EU:

• Standard IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí

EU nikdy neschválit, protože se jedná o dočasný standard

• Novelizace IAS 7 a IFRS 7 Ujednání financující dodavatele (vydaná v květnu 2023)

• Novelizace IAS 21 Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost (vydaná

v srpnu 2023)

Tyto standardy neměly ve sledovaném období žádný dopad na účetní závěrku Fondu.

3. Sezónnost

Podnikatelské aktivity Fondu nejsou významně ovlivněny sezónními výkyvy.

4. Používané účetní metody

4.1. Přepočet cizí měny

4.1.1. Funkční a prezentační měna

Investoři Fondu jsou převážně z České republiky. Primární činností Fondu je investování do nemovitostí,

účastí v kapitálových obchodních společnostech a poskytování úvěrů v rámci České republiky. Cílem je

nabídnout Investorům vyšší výnos ve srovnání s ostatními produkty dostupnými v ČR.

Výkonnost Fondu je oceňována a vykazována Investorům v českých korunách. Investiční společnost

považuje českou korunu za měnu, která nejvěrněji vyjadřuje ekonomické dopady uskutečněných

transakcí, událostí a podmínek. Účetní závěrka je prezentována v českých korunách, která je funkční a

prezentační měnou Fondu.

4.1.2. Transakce a zůstatky

Transakce v cizích měnách jsou přepočítávány do funkční měny s použitím devizových kurzů platných

k datu transakce. Peněžní aktiva a závazky v cizích měnách jsou přepočteny do funkční měny s použitím

devizového kurzu, který je platný ke dni sestavení Výkazu o finanční pozici.

Kurzové zisky a ztráty z přepočtu jsou zahrnuty do Výkazu zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku.

Kurzové zisky a ztráty související s finančními aktivy, které jsou oceňovány reálnou hodnotou do zisku

nebo ztráty jsou vykazovány ve Výkazu zisku a ztráty v rámci položky „Čisté změny reálné hodnoty

finančních nástrojů do zisku nebo ztráty“.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

4.2. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují vklady na běžných účtech u bank a jiné krátkodobé investice

na aktivním trhu se splatností tří měsíce nebo méně a kontokorentní účty. Přečerpání bankovních účtů se

vykazuje ve Výkazu o finanční pozici v závazcích.

4.3. Finanční nástroje

Fond zveřejňuje informace požadované účetní standardem IFRS 7 a rozděluje finanční nástroje a

investiční nástroje do následujících kategorií:

v tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční

aktiva/závazky

v reálné

hodnotě

Ostatní

závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31.12.2023

Investice do majetkových účastí

452 584

Obchodní a ostatní pohledávky a

zálohy

- 1 289 - 1 289

Poskytnuté půjčky a úvěry

473 443

Pohledávky z prodeje majetkových

cenných papírů

- 46 550 - 46 550

Nakoupené dluhové cenný papíry

107 099

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

31 468 - - 31 468

Přijaté půjčky

5 198

Vydané dluhové cenné papíry

436 895

Obchodní a ostatní závazky a zálohy

61 250

Závazky z úpisu investičních akcií a

dluhových cenných papírů

- 14 034 - 14 034

v tis. Kč

Úvěry,

pohledávky a

ostatní aktiva

Finanční

aktiva/závazky

v reálné

hodnotě

Ostatní

závazky

v naběhlé

hodnotě

Celkem

K 31.12.2022

Investice do majetkových účastí

600 198

Obchodní a ostatní pohledávky a

zálohy

- 31 281 - 31 281

Poskytnuté půjčky a úvěry

354 558

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

42 488 - - 42 488

Přijaté půjčky

5 049

Emitované dluhopisy

196 348

Obchodní a ostatní závazky a zálohy

109 328

Závazky z úpisu investičních akcií a

dluhových cenných papírů

- 51 036 - 51 036

4.4. Finanční aktiva

4.4.1. Klasifikace

Fond před klasifikací finančních aktiv provádí analýzu jednotlivých složek majetku, především pak

držených cenných papírů, a stanoví, zda se jedná o dluhové finanční aktivum nebo kapitálový nástroj.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Kapitálovým nástrojem je smlouva dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po odečtení

všech jejich závazků.

V případě, že Fond drží investiční akcie nebo podílové listy, kdy na svou žádost má právo na odkup těchto

cenných papírů, investiční akcie nebo podílové listy představují smluvní právo přijmout hotovost nebo jiné

finanční aktivum a bude se tak zpravidla jednat o dluhové finanční aktivum.

Finanční aktivum je drženo k obchodování, pokud:

• bylo získáno primárně za účelem jeho prodeje v nejbližší době; nebo

• při prvotním vykázání je součástí portfolia identifikovaných finančních nástrojů, které Fond

společně spravuje a má aktuální záměr na dosažení krátkodobého zisku; nebo

• je to derivát (s výjimkou derivátu, který je finanční zárukou nebo je určený jako účinný zajišťující

nástroj).

Fond klasifikuje své investice na základě obchodního modelu pro správu těchto finančních aktiv a na

základě charakteristik smluvních peněžních toků plynoucích z těchto finančních aktiv. Portfolio finančních

aktiv je spravované a výkonnost vyhodnocovaná na základě reálných hodnot. Fond se soustřeďuje

především na informace o reálné hodnotě a využívá tuto informaci k hodnocení výkonnosti aktiv a

k rozhodování. Smluvní peněžní toky z poskytnutých půjček Fondu jsou tvořeny pouze jistinou a úrokem,

ale přesto nejsou tyto finanční nástroje klasifikované jako držené za účelem inkasování smluvních

peněžních tokům ani jako cenné papíry držené za účelem inkasování peněžních toků a určené k prodeji.

Inkasování smluvních peněžních toků je podružné k dosažení cílů obchodního modelu Fondu.

Zásady Fondu vyžadují, aby Investiční společnost hodnotila informace o těchto finančních aktivech na

základě reálné hodnoty spolu s dalšími souvisejícími finančními informacemi.

Fond se rozhodl klasifikovat kapitálová finanční aktiva do dceřiných a přidružených podniků jako

oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty. Ostatní kapitálová finanční aktiva neurčená

k obchodování Fond klasifikuje jako oceňovaná reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku.

Finanční aktiva určená k obchodování jsou vždy klasifikována jako aktiva oceňovaná reálnou hodnotou

do zisku nebo ztráty. Důvodem pro použití alternativ oceňování finančních aktiv do ostatního úplného

výsledku je rozhodnutí účetní jednotky na bázi jednotlivých instrumentů při prvotním zaúčtování.

4.4.2. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty

Účtování, odúčtování a oceňování

Pravidelné nákupy a prodeje investic jsou účtovány k datu vypořádání obchodu – datum, kdy je aktivum

Fondu dodáno. Finanční aktiva a finanční závazky vykazovaná v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty jsou

prvotně zachycené v reálné hodnotě. Transakční náklady jsou účtovány přímo do nákladů ve Výkazu zisků

a ztrát a ostatního úplného výsledku.

Finanční aktiva jsou odúčtována, když vypršela práva na obdržení peněžních toků z investic, nebo Fond

převedl všechna podstatná rizika a užitky z vlastnictví.

Po prvotním zaúčtování jsou všechna tato finanční aktiva oceněna reálnou hodnotou. Zisky a ztráty

vyplývající ze změn reálné hodnoty jsou vykazovány ve Výkaz zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku

na řádku „Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo ztráty“ v období, ve kterém

vzniknou.

Výnosy z dividend z finančních aktiv vykazovaných reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty jsou účtovány

ve Výkaz zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku v rámci položky „Čisté změny reálné hodnoty

finančních nástrojů do zisku nebo ztráty“, jakmile na ně Fondu vznikne nárok.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

4.4.3. Přesuny mezi úrovněmi v rámci hierarchie reálné hodnoty

Pro všechny přesuny finančních nástrojů mezi jednotlivými stupni hierarchie oceňování reálnou hodnotou

platí předpoklad, že nastaly na začátku vykazovaného období. V průběhu sledovaného období nedošlo

k žádným přesunům.

4.5. Finanční závazky oceňované v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty

Finanční závazky klasifikované od počátku jako vykazované v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty jsou

klasifikovány do této kategorie, pokud jsou splněna následující kritéria:

- klasifikace eliminuje nebo podstatně omezuje nesoulad v oceňování nebo účtování, který by jinak

vznikl z ocenění aktiv nebo závazků nebo ze zachycení z nich plynoucích zisků nebo ztrát na

odlišném základě; nebo

- skupina finančních aktiv, finančních závazků nebo jejich kombinace je řízena a její výkonnost je

hodnocena na základě reálných hodnot, v souladu s dokumentovanou strategií řízení rizik nebo

investiční strategií; nebo

- finanční nástroj obsahuje vložený derivát, pokud tento vložený derivát významně nemodifikuje

peněžní toky nebo je zřejmé, že jej nelze samostatně zaúčtovat.

Finanční závazky klasifikované od počátku jako vykazované v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty jsou

zachyceny ve Výkaz o finanční pozici v reálné hodnotě. Změny čistých reálných hodnot se vykazují

v položce „Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo ztráty“. Úrokové náklady

z finančních závazků klasifikovaných v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty se vykazují rovněž na řádku

„Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo ztráty“ s použitím metody efektivní

úrokové míry.

4.6. Započtení finančních nástrojů

Finanční aktiva a závazky se vzájemně započítávají a čistá částka je vykázána v rozvaze, pokud existuje

právně vymahatelný nárok na započtení zúčtovaných částek a existuje záměr vypořádat je v čisté výši

nebo realizovat aktivum a vypořádat závazek současně. Právně vymahatelný nárok nesmí být podmíněn

budoucími událostmi a musí být vynutitelný v rámci běžného podnikání, ale i v případě selhání, platební

neschopnosti nebo úpadku společnosti nebo protistrany.

K datu účetní závěrky účetní jednotka neeviduje žádné finanční aktiva nebo závazky, které jsou

předmětem rámcové dohody o vzájemném započtení a zajištění.

4.7. Zásoby

Zásobami jsou nemovitosti ve výstavbě a dokončené nemovitosti určené k prodeji, které jsou oceňovány

na nižší úrovni nákladů na pořízení a čisté realizovatelné hodnoty.

Pořizovací náklady zahrnují výdaje spojené s pořízením pozemku určeného k výstavbě a vlastních nákladů

na výstavbu bytových jednotek, rodinných domu aj. nemovitostí určených k prodeji. Náklady pořízení

zásob zahrnují také náklady na nákup, zpracování, výpůjční náklady a ostatní náklady vynaložené v

souvislosti s uvedením zásob na jejich současné místo a do současného stavu. Tyto náklady zahrnují

režijní náklady, přičemž režijní náklady nezahrnují správní režii a fixní výrobní režie je rozvrhována na

základě běžného využití kapacity.

Nedokončená výroba je oceňována vlastními náklady, které zahrnují cenu materiálu, práce a

proporcionální část výrobních režijních nákladů podle stavu rozpracovanosti.

Dle § 196 odst. 1 ZISIF se majetek a dluhy z investiční činnosti oceňují vždy reálnou hodnotou. Hodnota

fondového kapitálu z investiční činnosti je pro investory fondu dle § 191 odst. 1 ZISIF určující pro účely

stanovení aktuální hodnoty investičních akcií (zejména při upisování a odkupování investičních akcií),

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

proto je její stanovení k rozvahovému dni za podmínek ocenění veškerého majetku a dluhů reálnou

hodnotou nezbytné.

Za účelem prezentace výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF je zaveden

„Výpočet fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF“, který je uváděn pod Výkazem o finanční

pozici, který je také základem pro výpočet hodnoty investičních akcií.

4.8. Vlastní kapitál

Finanční nástroje emitované Fondem jsou uváděny jako vlastní kapitál pouze v rozsahu, v němž nesplňují

definici finančního závazku. Fond jako základní kapitál vydává pouze zakladatelské akcie.

Zakladatelské akcie Fondu jsou vydávány jako kusové akcie v listinné podobě na jméno. Akcie jsou

denominované v českých korunách.

4.9. Investiční akcie

Fond vydává 4 třídy investičních akcií, které jsou zpětně odkupitelné na žádost držitele a jsou

denominované v korunách českých. Tyto investiční akcie jsou klasifikované jako finanční závazky, jelikož

splňují podmínky finančního závazku dle IAS 32 odst. 11. Investiční akcie zároveň nejsou podřízeny

zakladatelským akciím emitovaných Fondem (v případě likvidace Fondu budou nároky držitelů

zakladatelských akcií uspokojeny jako poslední) a současně se jednotlivé třídy akcií liší v alokaci

fondového kapitálu. Na základě výše uvedeného nesplňují investiční akcie podmínky pro výjimku

z klasifikace finančních závazků podle IAS 32.16A-16D. Investiční akcie jsou odkupovány na základě

žádosti o zpětný odkup.

Investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazek a ve Výkazu o finanční pozici vykazované jako

„Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií“. Hodnota řádku „Fondový kapitál z investiční činnosti

dle § 191 odst. 1 ZISIF“ představuje Fondový kapitál v souladu se ZISIF, který je základem pro výpočet

hodnoty investiční akcie.

Investiční akce jsou vykazovány v částce hrazené za odkup investičních akcií, která je splatná

k rozvahovému dni, pokud držitel uplatní právo vrátit investiční akcii zpět do Fondu.

Investiční akcie jsou vydávány a odkupovány na základě práva držitele na vypořádání na reálnou hodnotu

čistých aktiv Fondu připadajících na investiční akcie. Hodnota čistých aktiv Fondu připadajících na

investiční akcii je spočítaná v souladu s alokačním mechanismem stanoveným statutem Fondu.

V souladu s ustanovením statutu Fondu jsou investiční pozice přeceňovány měsíčně za účelem stanovení

čisté hodnoty aktiv na akcii pro úpis a zpětný odkup.

Přijaté úpisy, ke kterým dosud nebyly emitovány investiční akcie, jsou vykázány a oceňovány v pořizovací

ceně, která je upravena o dohadnou položku představující zisk/ztrátu připadající na držitele dosud

nevydaných investičních akcií.

4.10. Úrokové výnosy z finančních aktiv vykazovaných reálnou hodnotou do

zisku nebo ztráty

Úrokové výnosy z finančních aktiv vykazovaných v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty jsou součástí

řádku „Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo ztráty”.

4.11. Výnosy z dividend

Výnosy z dividend se uznávají k datu, k němuž vzniká právo obdržet platbu.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

4.12. Výnosy z prodeje zásob

Výnosy z prodeje zásob (nemovitostí), jsou uznány ve výkazu úplného výsledku v okamžiku, kdy fond

převedl významná rizika a prospěch z vlastnictví na kupujícího a fond si neponechává další manažerskou

angažovanost v míře obvykle spojované s vlastnictvím, ani skutečnou kontrolu nad prodaným

zbožím/výrobkem. Do té doby jsou všechny peněžní prostředky uhrazené kupujícím (klientem) zachyceny

jako závazek.

4.13. Transakční náklady

Transakční náklady jsou náklady vynaložené na získání finančního aktiva nebo závazku v reálné hodnotě

do zisku nebo ztráty. Tyto zahrnují poplatky a provize vyplácené agentům, poradcům, makléřům

a obchodníkům. Transakční náklady, jsou-li vynaloženy, jsou okamžitě vykázány jako náklad v zisku nebo

ztrátě.

4.14. Výpůjční náklady

Výpůjční náklady přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva, což jsou aktiva,

která nezbytně vyžadují značné časové období k tomu, aby se stala způsobilými pro jejich zamýšlené

použití nebo prodej, jsou zahrnuty do pořizovacích nákladu takových aktiv, dokud příslušná aktiva nejsou

z podstatné části připravena pro jejich zamýšlené použití nebo prodej. Případný výnos realizovaný z

dočasné investice vypůjčených si prostředků je odečten od výpůjčních nákladů určených k aktivaci.

Výpůjční náklady vztahující se k výpůjčkám učiněným specificky za účelem pořízení aktiva jsou aktivována

pouze do hodnoty daného aktiva. Výpůjční náklady přímo nepřiřaditelné jsou rozpočítány váženým

průměrem na výdaje na tato aktiva.

4.15. Zvýšení/snížení čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií z

běžné činnosti

Nerozdělený zisk je zahrnut v čistých aktivech připadajících na držitele investičních akcií. Pohyby týkající

se čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií, jsou vykázány ve Výkaz zisků a ztrát a ostatního

úplného výsledku jako finanční náklady v položce „Zvýšení čistých aktiv připadajících držitelům

investičních akcií po zdanění“.

4.16. Daň

Daň z příjmu se skládá ze splatné a odložené daně.

Splatná daň

Daňově neuznatelné náklady se připočtou a výnosy, které nepodléhají dani z příjmů, se odečtou od zisku

běžného účetního období před zdaněním, který se dále upravuje o daňové úlevy a příslušné zápočty.

Sazba daně z příjmů za rok 2022 a 2023 byla 5 % a to s ohledem na to, že Fond splňuje definici Základního

investičního fondu v souladu s § 17b Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů.

Odložená daň

Odložená daň se vypočte na základě závazkové metody ze všech dočasných rozdílů mezi vykazovanou

účetní hodnotou aktiv a pasiv a jejich oceněním pro daňové účely. Odložené daňové závazky jsou

vykazovány v případě odečitatelných dočasných rozdílů. O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze

v případě, kdy je pravděpodobné, že budou v budoucnosti realizovány zdanitelné zisky, proti nimž může

být odložená daňová pohledávka uplatněna. Odložená daňová pohledávka je snížena o hodnotu, pro

kterou je pravděpodobné, že příslušné daňové využití nebude v budoucnu realizovatelné. Pro výpočet

odložené daně z příjmů jsou používány aktuálně platné daňové sazby.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou vzájemně kompenzovány, pokud existuje ze zákona

vymahatelné právo kompenzace krátkodobých daňových pohledávek proti krátkodobým daňovým

závazkům a pokud se tyto odložené daňové pohledávky a závazky týkají daně z příjmů vyměřené stejným

finančním úřadem v případě, že existuje záměr čisté úhrady zůstatků.

4.17. Výkaz o peněžních tocích

Jelikož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti – přímé či nepřímé investice do nemovitostí,

bytových jednotek a nebytových prostor včetně výstavby nových nemovitostí, bytových jednotek a

nebytových prostor, ale i investice do cenných papírů, obchodních podílů společností, pohledávek a jiných

doplňkových aktiv, jsou peněžní toky související s těmito aktivitami prezentovány ve výkazu peněžních

toků jako peněžní toky z provozních činností. Fond neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku

jako peněžní tok z investiční činnosti ve svém výkazu o peněžních tocích.

V rámci peněžních toků z financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z operací s

investičními akciemi, přijatými úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu.

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití přímé metody. V rámci provozní

části jsou prezentovány peněžní toky realizované v souvislosti s investicemi do majetkových účastí,

poskytnutých úvěrů a jiných cenných papírů přímou metodou. Výkaz o peněžních tocích v části

financování byl sestaven za použití přímé metody.

5. Důležité účetní úsudky a klíčové zdroje nejistoty při odhadech

Při přípravě individuální účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Fondu odhady a určuje

předpoklady, které mají vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv, závazků, výnosů a

nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na bázi historických zkušeností a dalších faktorech,

které jsou považovány za přiměřené za podmínek, při nichž se odhady účetních hodnot aktiv a závazů

provádí, a to v situacích, kdy nejsou zcela evidentní z jiných zdrojů. Skutečné výsledky se od odhadů

mohou lišit. V případě významných rozhodnutí zakládá vedení Fondu své odhady na názorech nezávislých

odborníků.

Změna v účetním odhadu se vykáže prospektivně, tj. nový dohad se uplatní na budoucí transakce a

události od data změny tohoto odhadu, a její dopad je obsažen v úplném výsledku:

- účetního období, ve kterém ke změně došlo;

- účetního období, ve kterém ke změně došlo a v nadcházejícím účetním období (pokud se změna

týká i nadcházejícího období).

Pokud má změna vliv i na ocenění aktiv, závazků nebo vlastního kapitálu, jsou opraveny i hodnoty těchto

položek, a to v účetním období, ve kterém ke změně odhadu došlo.

5.1. Fond jako investiční jednotka

Fond je Investiční jednotou ve smyslu mezinárodních účetních standardů (IFRS 10) a není tedy povinen

sestavovat konsolidovanou účetní závěrku. Fond investice do majetkových účastí oceňuje jako finanční

aktiva oceňovaná reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty. Žádná z majetkových účastí Fondu nebo jeho

obhospodařovateli neposkytuje služby související s investiční činností Fondu.

Fond naplňuje typické znaky investiční jednotky ve smyslu IFRS 10.28, tj. Fond má:

- více než jednu investici;

- více než jednoho investora;

- investory, kteří nejsou s Fondem propojeni; a

- majetkové účasti ve formě podílu na základním kapitálu.

Výše uvedené charakteristiky byly splněny po dobu trvání celého účetního období.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Exit strategie

Fond představuje jednu z forem nepřímého investování kapitálu, kdy investoři vkládají své volné peněžní

prostředky do profesionálně spravovaného fondu za účelem dosažení zisku na základě principu

diverzifikace rizika. Přitom sami jednotliví investoři o konkrétních investicích Fondu nerozhodují.

Fond není oprávněn k jiné než investiční činnosti a v rámci investiční politiky se zavázal investovat pouze

do aktiv způsobilých přinášet buď dlouhodobý výnos nebo zisk z prodeje.

Fond má otevřený charakter umožňující investorům do Fondu průběžně vstupovat i případně Fond

opouštět s tím, že Fond má povinnost jím vydávané investiční akcie zpětně odkoupit. Z toho důvodu nemá

Fond v úmyslu držet své investice po dobu neomezenou, ale pouze po dobu korespondující zájmu

investorů ve Fondu setrvat a/nebo po dobu, není-li v rámci investiční činnosti nalezeno jiné, vzhledem

k investičnímu a rizikovému profilu Fondu vhodnější, investiční aktivum. Struktura investic se pak mění

i s přihlédnutím k investiční strategii Fondu, rizikovému profilu Fondu a obecně aktuální tržní situaci.

Fond je prostřednictvím výstupních strategií ukončení svých jednotlivých investic rovněž řízen tak, aby

profit investorů z realizované a ukončené investice byl maximalizován právě v investičním horizontu

uvedeném ve statutu Fondu.

Výstupní strategie pro obchodní podíly

Obchodní podíly na cílových společnostech jsou nabývány za účelem dlouhodobé držby výhradně s cílem

zhodnocení kapitálu, nebo získávání dividend. V případě rozhodnutí o ukončení příslušné investice, tj.

realizaci výstupní strategie, budou držené obchodní podíly nabídnuty k prodeji celé držené pozice

vhodným konkrétním soukromým zájemcům vytipovaným dle oboru cílové společnosti. Prodejní proces

bude probíhat prostřednictvím angažování M&A transakčního poradce. S veřejnou nabídkou

prostřednictvím prvotního úpisu akcií cílových společností na veřejných trzích není uvažováno.

S ohledem na výše uvedené je v souladu s mezinárodním účetním standardem IFRS 10 Fond považován

za investiční jednotku a všechny uvedené majetkové účasti proto nekonsoliduje, ale vykazuje v reálných

hodnotách. Z tohoto důvodu se pak obsah konsolidované účetní závěrky sestavené v souladu

s mezinárodními účetními standardy shoduje s obsahem individuální účetní závěrky a Fond proto

sestavuje jen jednu účetní závěrku.

5.2. Struktura účetních výkazů

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu

prezentovány, vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů,

emitentem investičních akcií, který podléhá regulaci České národní banky (dále jen „ČNB“) a současně

podléhá určitým požadavkům zákona č. 240/2013 Sb., o investičních fondech a investičních

společnostech. Vzhledem k tomu, že Fond je povinen z nařízení ZISIF rozlišovat aktiva a závazky

přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií (neinvestiční část fondu) a aktiva a závazky přiřaditelná

držitelům investičních akcií s právem na odkup (investiční část fondu), Výkaz o finanční pozici je v tomto

ohledu rozlišen na investiční a neinvestiční část.

5.3. Ukazatel zisku na akcii

Fond neprezentuje ve výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a

zředěný) a v komentářích není obsaženo související zveřejnění. Se zakladatelskými (ve své podstatě v

kontextu IAS 33 kmenovými) akciemi není obchodováno. S investičními akciemi je obchodováno, ale jsou

klasifikovány jako finanční závazek a současně výsledek za období je vnímám jako přírůstek (úbytek)

čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

5.4. Odhad reálné hodnoty finančních nástrojů

Reálná hodnota je cena, která by byla přijata za prodej aktiva nebo zaplacena za převod závazku v řádné

transakci mezi účastníky trhu k datu ocenění. Finanční aktiva a závazky v reálné hodnotě obchodované

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

na aktivních trzích (jako jsou veřejně obchodované deriváty a cenné papíry určené k obchodování) vychází

z kótovaných tržních cen na konci obchodování k datu vykázání. Fond používá poslední obchodovanou

tržní cenu pro finanční aktiva, kde poslední obchodovaná cena spadá do rozpětí nákup-prodej. Za situace,

kdy poslední obchodovaná cena není v rozpětí nákup-prodej, Management určí bod v rámci rozpětí nákup-

prodej, který nejlépe reprezentuje reálnou hodnotu.

Pokud dojde k významnému pohybu reálné hodnoty po ukončení obchodování (v České republice

do půlnoci konce roku), použijí se pro stanovení reálné hodnoty metody ocenění. Významnou událostí je

každá událost, která nastane po vyhlášení poslední tržní ceny cenného papíru, po uzavření trhu nebo

uzavření devizy, ale před okamžikem ocenění Fondem, která podstatně ovlivňuje integritu závěrečných

kotací jakéhokoli cenného papíru, nástroje nebo měny dotčené touto událostí tak, že nemohou být

považovány za „snadno dostupné“ tržní kotace.

Reálná hodnota finančních aktiv a závazků, které nejsou obchodovány na aktivním trhu (například deriváty

neobchodované na burze), se stanoví pomocí oceňovacích metod. Fond používá různé metody a vychází

z tržních podmínek existujících ke každému datu účetní závěrky. Použité metody oceňování zahrnují

uplatnění srovnatelných běžných nedávných transakcí mezi účastníky trhu, odkazy na jiné nástroje, které

jsou ve své podstatě stejné, analýzy diskontovaných peněžních toků, modely oceňování opcí a další

techniky oceňování běžně používané účastníky trhu při maximálním využití tržních vstupů a vstupů

specifických pro danou entitu.

Hierarchie reálných hodnot má tyto úrovně:

● vstupy úrovně 1 jsou kótované ceny (neupravené) na aktivních trzích pro totožná aktiva nebo

závazky, které má účetní jednotka k dispozici k datu ocenění;

● vstupy úrovně 2 jsou vstupy jiné než kótované ceny zahrnuté do úrovně 1, které jsou pro aktivum

nebo závazek pozorovatelné buď přímo, nebo nepřímo; a

● vstupy úrovně 3 jsou nepozorovatelné vstupy pro aktivum nebo závazek.

Úroveň v hierarchii reálných hodnot, v níž je ocenění reálnou hodnotou klasifikováno, je určena na základě

vstupních hodnot nejnižší úrovně, které jsou významné pro měření reálné hodnoty. Za tímto účelem je

význam vstupu posuzován na základě významu pro stanovení celkové reálné hodnoty. Pokud ocenění

reálnou hodnotou používá pozorovatelné vstupy, které vyžadují významné úpravy na základě

nepozorovatelných vstupů, je toto ocenění oceněním úrovně 3. Posuzování významu určitého vstupu pro

ocenění reálné hodnoty v plném rozsahu vyžaduje úsudek s ohledem na faktory specifické pro dané

aktivum nebo závazek.

Určení toho, co představuje „pozorovatelnost“, vyžaduje významný úsudek Fondu. Fond považuje

za pozorovatelné údaje tržní data, která jsou snadno dostupná, pravidelně distribuovaná nebo

aktualizovaná, spolehlivá a ověřitelná, otevřená a jsou poskytována nezávislými zdroji, které se aktivně

podílejí na relevantním trhu.

Více informací o reálné hodnotě je uvedeno v poznámce č. 14.

6. Fond ve smyslu ZISIF

Za účelem prezentace výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF je zaveden

„Výpočet fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF“, který je uváděn pod Výkazem o finanční

pozici, který je také základem pro výpočet hodnoty investičních akcií.

Zásoby a jejich dopad na hodnotu fondového kapitálu ve smyslu ZISIF

Fond investuje do nemovitostních projektů s následným rozprodejem na koncové zákazníky. Tato

investice se v momentu pořízení oceňuje na úrovni svých pořizovacích nákladů. Do počátečního ocenění

se zahrnou i vedlejší náklady spojené s jejím pořízením. Investice do dosud neprodaných nemovitostí

se v souladu se statutem Fondu přecení na reálnou hodnotu, a to vždy ke konci každého kalendářního

roku, přičemž takto určená hodnota se považuje za reálnou hodnotu nemovitostí pro období

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

od posledního dne kalendářního roku do dne předcházejícímu dni dalšího stanovení reálné hodnoty

nemovitostí., tj. do dne předcházejícího datu:

a) mimořádného ocenění, anebo

b) ocenění ke konci následujícího kalendářního roku.

Na výše uvedený majetek Fondu jakožto rozpracovaného projektu účetní jednotka aplikovala standard

IAS 2 Zásoby, neboť se již od samého počátku jedná o aktiva držená za účelem prodeje. Ke dni této účetní

závěrky došlo k přecenění neprodaných nemovitostí na reálnou hodnotu pro určení fondového kapitálu

dle § 191 odst. 1 ZISIF, kdy Fond aplikoval toto ocenění reálnou hodnotu na základě § 196 zákona

240/2013 o investičních společnostech a skutečností, podle nějž se majetek a dluhy investičního fondu z

investiční činnosti oceňují reálnou hodnotou.

Ocenění na reálnou hodnotu bylo provedeno Obhospodařovatelem za podmínek dle § 194 a § 195 ZISIF

pomocí metody tržního porovnání. Principem této metody je porovnání oceňovaného předmětu se

stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jde tedy o to, že racionální

kupující je ochoten zaplatit za daný předmět pouze tolik, za kolik se běžně prodává na trhu. Tento

metodický předpoklad splňují aktualizované cenové mapy vycházející z realizovaných prodejů.

7. První přijetí IFRS

Tato účetní závěrka za období končící 31. prosince je první, kterou Fond připravil v souladu s IFRS. Pro

předchozí období, včetně účetní závěrky sestavené za rok končící 31. prosince 2022, Fond sestavil účetní

závěrku v souladu s českými účetními předpisy (dále jen „CZ GAAP“).

Účetní zásady uvedené v poznámce 4 byly použity při přípravě účetní závěrky za období končící 31.

prosince 2023, při přípravě údajů za srovnávací období uvedených v této účetní závěrce za rok končící 31.

prosince 2022 a při přípravě počátečního Výkazu o finanční pozici podle IFRS k 1. lednu 2022, datu

přechodu Fondu na IFRS.

Při sestavování této účetní závěrky Fond uplatnil následující závazné výjimky z retrospektivní aplikace

jiných standardů IFRS:

a) Výjimka odhadů. Odhady podle IFRS k 1. lednu 2022 a 31. prosinci 2022 by měly být v souladu s

odhady provedenými ke stejným datům podle CZ GAAP, pokud neexistují důkazy o tom, že tyto

odhady byly chybně stanoveny nebo byl základ použitý pro výpočet odhadů v rozporu s IFRS.

b) Výjimka odúčtování finančních aktiv a závazků. Finanční aktiva a závazky odúčtované před

přechodem na IFRS nejsou znovu uznány podle IFRS. Management se rozhodl nepoužít kritéria

odúčtování podle IFRS 9 (IAS 39) od dřívějšího data a aplikuje požadavky IFRS 9 prospektivně od

data přechodu na IFRS. Fond tuto výjimku neuplatnil, neboť v předcházejících účetních obdobích

odúčtování finančních aktiv a závazků probíhalo v ocenění reálnou hodnotou v souladu s § 196 ZISIF

podle IFRS, konkrétně pro definování reálné hodnoty byl použit standard IFRS 13. Tedy toto

neuplatnění nemá žádný dopad na vykazované hodnoty.

c) Výjimka zajišťovacího účetnictví. Fond neuplatňuje zajišťovací účetnictví.

d) Nekontrolní podíly. Fond nesestavuje konsolidovanou účetní závěrku, tudíž tato výjimka není pro

Fond relevantní.

e) Vládní úvěry. Fond nedrží vládní úvěry.

f) Klasifikace a oceňování finančních aktiv. Fond aplikuje požadavky IFRS 9 pro klasifikaci a oceňování

finančních aktiv prospektivně od data přechodu na IFRS. Fond tuto výjimku uplatnil u zásob, blíže

popsáno níže v odstavci o zásobách, tj. v částech 4.7 a 6.. Neuplatnění této výjimky během roku 2022

by mělo dopad na zvýšení sumy aktiv a celkové bilanční sumy o 64 309 tis. Kč ke konci srovnatelného

období, tedy k 31.12.2022

g) Vložené deriváty. Fond aplikuje požadavky IFRS 9 k vloženým derivátům prospektivně od data

přechodu na IFRS. Fond nevlastní vložené deriváty, tudíž tato výjimka není pro Fond relevantní.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

h) Opravné položky k finančním aktivům. Metodika pro výpočet opravných položek podle IFRS 9 se

aplikuje retrospektivně. Fond nepoužívá model pro výpočet ECL.

Při prvním přijetí IFRS nebyly použity žádné volitelné výjimky.

Tato poznámka vysvětluje hlavní úpravy provedené Fondem při přechodu z CZ GAAP na IFRS k 1. lednu

2022 a za rok končící 31. prosince 2022 vůči jeho původně zveřejněné účetní závěrce.

Zásoby

Fond podle CZ GAAP vykazoval developerské projekty jako dlouhodobý hmotný majetek. Dle § 196 odst.

1 ZISIF se majetek a dluhy z investiční činnosti oceňují vždy reálnou hodnotou. Hodnota fondového

kapitálu z investiční činnosti je pro investory Fondu dle § 191 odst. 1 ZISIF určující pro účely stanovení

aktuální hodnoty investičních akcií (zejména při upisování a odkupování investičních akcií), proto je její

stanovení k rozvahovému dni za podmínek ocenění veškerého majetku a dluhů reálnou hodnotou

nezbytné.

Z tohoto důvodu Fond v CZ GAAP oceňoval dlouhodobý hmotný majetek v souladu se statutem ke konci

účetního období na reálnou hodnotu, nikoliv v pořizovacích cenách.

V rámci IFRS jsou však developerské projekty klasifikovány jako zásoby, kdy zásoby jsou vždy oceňovány

na nižší úrovni nákladů na pořízení a čisté realizovatelné hodnoty.

Fond pořídil první developerský projekt v průběhu 2. pololetí 2022 a z tohoto důvodu došlo k 31.12.2022

k následujícím úpravám:

- Zrušení přecenění související se zásobami, tj. zásoby jsou evidovány v pořizovacích cenách.

snížení hodnoty zásob o -69 324 tis. Kč

- Aktivace výpůjčních nákladů do hodnoty zásob.

o Zvýšení hodnoty zásob o +5 015 tis. Kč

- Zrušení odložené daně z přecenění zásob (ve výši -3 466 tis. Kč) a vykázání odložené daně

z aktivovaných výpůjčních nákladů (251 tis. Kč).

tis. Kč

31. prosince 2022

Aktiva dle CZ GAAP z investiční činnosti

1 408 006

Eliminace oceňovacích rozdílů k zásobám

-69 324

Aktivace výpůjčních nákladů do hodnoty zásob

5 015

Aktiva podle IFRS z investiční činnosti

1 343 697

Závazky dle CZ GAAP z investiční činnosti

365 175

Zrušení odložené daně z přecenění zásob

-3 466

Vykázání odložené daně z výpůjčních nákladů

251

Závazky podle IFRS z investiční činnosti

361 960

Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií celkem (Fondový

kapitál) dle CZ GAAP z investiční činnosti

1 042 783

Eliminace oceňovacích rozdílů k zásobám

-69 324

Aktivace výpůjčních nákladů do hodnoty zásob

5 015

Vykázání odložené daně z výpůjčních nákladů

-251

Zrušení odložené daně z přecenění zásob

3 466

Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií podle IFRS z investiční

činnosti

981 689

Sesouhlasení zisku (ztráty) po zdanění a úplného výsledku hospodaření celkem za období 1-12/2022

První developerský projekt Fond pořídil v průběhu 2. pololetí roku 2022, první přijetí IFRS má vliv na

hodnotu výsledku hospodaření za období 2022, tj. Fond dle CZ GAAP a IFRS vykazuje za období od 01.

ledna do 31 prosince 2022 rozdílnou výši zisku, a to dle CZ GAAP ve výši 10 478 tis. Kč po zdanění a dle

IFRS 18 462 tis. Kč.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

8. Vykazování podle segmentů

Provozní segmenty jsou vykazovány způsobem konzistentním s interním výkaznictvím předkládaným

vedoucí osobě s rozhodovací pravomocí. Za vedoucí osobu s rozhodovací pravomocí, která odpovídá za

alokaci zdrojů a hodnocení výkonnosti provozních segmentů, je považován statutární orgán Společnosti,

který přijímá strategická rozhodnutí.

Definice provozních segmentů:

- Zásoby – jedná se segment spojený s výstavbou a prodejem bytových a nebytových prostor, tj.

zásob.

- Finanční nástroje – jedná se o segment spojený s investicemi do finančních aktiv, tj.

poskytnutých úvěrů a majetkových účastí.

Náklady, které nejsou přímo přiřaditelné jednomu ze segmentů jsou alokovány do provozních segmentů

ve stejném poměru.

Informace o segmentech je možné k 31. prosinci 2023 analyzovat takto:

tis. Kč

Zásoby

Finanční nástroje

Celkem

Výkaz zisku a ztráty

Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů

do zisku nebo ztráty

- -77 888 -77 888

Výnosy z poplatků a provizí

468

1 472

1 940

Poplatky depozitáři

-449

-1 410

-1 859

Obhospodařování a administrace

-3 505

-11 021

-14 526

Náklady na poplatky provize

-16 045

Ostatní správní náklady

-733

-2 644

-3 377

Ostatní náklady

-84

Osobní náklady na zaměstnance

-26

-52

Zisk (ztráta) před zdaněním

-4 329

-107 562

-111 891

Daň z příjmů

-444

Zisk (ztráta) z výsledku hospodaření po zdanění

-4 773

-107 562

-112 335

Zisk/ztráta na držitele dosud nevydaných

investičních akcií

- 5 039 5 039

Zisk (ztráta) z pokračující činnosti po zdanění

-4 773

-102 523

-107 297

Ostatní úplný výsledek hospodaření

Položky, které nebudou přeúčtovány do zisku

nebo ztráty

Změny z přecenění kapitálových finančních aktiv

oceňovaných přes ostatní úplný výsledek

- - -

Daň ze zisku týkající se složek ostatního úplného

výsledku

- - -

Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění

Zvýšení čistých aktiv připadajících držitelům

investičních akcií po zdanění

-4 774

-102 523

-107 297

Zisk připadající na držitele zakladatelských akcií

po zdanění

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

9. Komentáře k Výkazu o finanční pozici

9.1. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

Zůstatky na běžných účtech – investiční

8 352

12 596

41 546

Zůstatky na běžných účtech – neinvestiční

Peněžní ekvivalenty – majetkový účet u

depozitáře

23 068 29 892 -

Celkem peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

31 468

42 536

41 594

Peněžní prostředky na běžných účtech obsahují peníze v bankách splatné na požádání. Peněžní

ekvivalenty ve sledovaném i srovnávacím období byly tvořeny zůstatkem na majetkovém účtu vedeným

u společnosti Cyrrus, a.s., který je administrátorem emise dluhopisů.

9.2. Poskytnuté půjčky

Pohledávky z titulu poskytnutých půjček představují jistinu, naběhlý úrok k jistině a přecenění na reálnou

hodnotu.

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

splatné do 1 roku

185 878

splatné od 1 roku do 5 let

166 867

237 817

165 003

splatné nad 5 let

128 484

116 741

77 486

Celkem poskytnuté půjčky

481 229

354 558

242 489

z toho jistina

414 896

315 948

234 559

z toho úroky

66 333

38 610

7 930

Přecenění na reálnou hodnotu

-7 786

Celkem reálná hodnota

473 443

354 558

242 489

V průběhu sledovaného období došlo k následujícím peněžním a nepeněžním čerpání a splátkám

poskytnutých půjček:

v tis. Kč

Reálná

hodnota

k 1. 1.

2023

Změna

reálné

hodnoty

Čerpání

–

peněžní

Čerpání –

nepeněžní

Naběhlý

úrok

Splátky –

peněžní

vč. úroku

Splátky –

nepeněžní

vč. úroku

Reálná

hodnota

k 31. 12.

2023

Poskytnuté

půjčky

spřízněným

stranám

354 558 -7 786 210 367 54 864 50 295 - -188 855 473 443

CELKEM

354 558

-7 786

210 367

54 864

50 295

-188 855

473 443

9.3. Majetkové účasti

Fond klasifikuje své investice do dceřiných společností jako finanční aktiva v reálné hodnotě do zisku nebo

ztráty. Po prvotním zaúčtování jsou finanční aktiva v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty oceněna reálnou

hodnotou. Zisky a ztráty vyplývající ze změn reálné hodnoty jsou vykazovány ve Výkaz zisků a ztrát a

ostatního úplného výsledku na řádku „Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo

ztráty“ v období, ve kterém vzniknou. Finanční investice do obchodních společností jsou v souladu se

statutem Fondu přeceňovány na reálnou hodnotu ke konci kalendářního roku, tj. poslední ocenění na

reálnou hodnotu bylo stanoveno k datu řádné účetní závěrky, tj. 31. 12. 2023.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

31. 12. 2023

Investice v tis. Kč

Společnost

IČO

Země

působení

Podíl

Pořizovací

hodnota

Reálná

hodnota

Přecenění

TRUST

DEVELOPMENT

GROUP s.r.o.

059 37 248 ČR 100 % 9 398 18 962 9 564

STARK

DEVELOPMENT s.r.o. 059 64 091 ČR 100 % 41 428 84 359 42 931

EAGLE CAPITAL s.r.o.

040 38 843

ČR

100 %

1 794

4 347

2 553

Domy Galanta I s.r.o.

077 54 990

ČR

100 %

8 423

-8 423

Domy Galanta II s.r.o.

077 54 906

ČR

100 %

528

-528

Trastevere s.r.o.

081 39 032

ČR

100 %

1 300

61 458

60 158

OAKS GARDEN

VILLAS, s.r.o.

086 28 637 ČR 100 % 2 600 9 885 7 285

Bloissox, s.r.o.

079 88 486

ČR

100 %

200

1 741

1 541

ČSNF Real Estate s.r.o.

089 10 197

ČR

100 %

200

-200

Bernalda s.r.o. 086 28 751 ČR 100 % 5 237 12 440 7 203

ČSNF Real Estate 2

s.r.o. 095 98 961 ČR 100 % 1 0 -1

Bytový dům Lazecká

s.r.o. 044 49 509 ČR 100 % 10 581 8 871 -1 711

Collatino s.r.o.

107 70 429

ČR

100 %

20 607

20 606

ČSNF Real Estate 4

s.r.o. 107 31 474 ČR 100 % 1 0 -1

Manciano s.r.o.

108 36 152

ČR

100 %

4 801

70 708

65 907

Parioli s.r.o.

107 70 381

ČR

50 %

14 076

37 093

23 017

Cavallino s.r.o. 257 32 820 ČR 100 % 41 994 94 795 52 801

E.B.S. Consulting s.r.o.

256 44 475

ČR

100 %

29 638

-29 638

Naumniluta s.r.o.

173 42 481

ČR

100 %

-15

Zestmoliten s.r.o. 173 52 274 ČR 100 % 30 1 286 1 256

Favala s.r.o.

097 15 312

ČR

50 %

606

605

Green Point Živohošť

s.r.o. 278 39 818 ČR 100 % 23 877 20 185 -3 692

Venarotta s.r.o. 097 43 561 ČR 50 % 1 5 226 5 225

CELKEM

196 140

452 584

256 443

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

31. 12. 2022

Investice v tis. Kč

Společnost

IČO

Země

působení

Podíl

Pořizovací

hodnota

Reálná

hodnota

Přecenění

TRUST

DEVELOPMENT

GROUP s.r.o.

059 37 248 ČR 100 % 9 398 13 715 4 317

STARK

DEVELOPMENT s.r.o. 059 64 091 ČR 100 % 41 428 118 141 76 713

Stark Distribution SE

242 22 828

ČR

100 %

28 950

61 910

32 960

EAGLE CAPITAL s.r.o.

040 38 843

ČR

100 %

1 794

4 421

2 627

Domy Galanta I s.r.o.

077 54 990

ČR

100 %

8 423

-8 423

Domy Galanta II s.r.o.

077 54 906

ČR

100 %

528

-528

Trastevere s.r.o.

081 39 032

ČR

100 %

200

189

-11

OAKS GARDEN

VILLAS, s.r.o. 086 28 637 ČR 100 % 200 13 380 13 180

Bloissox, s.r.o.

079 88 486

ČR

100 %

200

1 706

1 506

ČSNF Real Estate s.r.o. 089 10 197 ČR 100 % 200 0 -200

Bernalda s.r.o.

086 28 751

ČR

100 %

5 237

12 191

6 954

ČSNF Real Estate 2

s.r.o. 095 98 961 ČR 100 % 1 0 -1

Bytový dům Lazecká

s.r.o. 044 49 509 ČR 100 % 8 381 17 984 9 603

BD Dobrovského

706/21 s.r.o. 089 24 244 ČR 100 % 6 513 16 990 10 477

Marittima s.r.o.

094 26 396

ČR

100 %

7 577

20 241

12 664

Collatino s.r.o.

107 70 429

ČR

100 %

28 180

28 179

ČSNF Real Estate 4

s.r.o. 107 31 474 ČR 100 % 1 0 -1

Manciano s.r.o.

108 36 152

ČR

100 %

41 979

41 978

Parioli s.r.o.

107 70 381

ČR

100 %

28 151

90 764

62 613

Cavallino s.r.o. 257 32 820 ČR 100 % 41 994 147 981 105 987

E.B.S. Consulting s.r.o.

256 44 475

ČR

100 %

29 638

-29 638

Naumniluta s.r.o.

173 42 481

ČR

100 %

-10

Zestmoliten s.r.o. 173 52 274 ČR 100 % 30 20 -10

Favala s.r.o.

097 15 312

ČR

50 %

3 535

3 534

Venarotta s.r.o.

097 43 561

ČR

50 %

6 851

6 850

CELKEM

218 878

600 198

381 320

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

1. 1. 2022

Investice v tis. Kč

Společnost

IČO

Země

působení

Podíl

Pořizovací

hodnota

Reálná

hodnota

Přecenění

TRUST

DEVELOPMENT

GROUP s.r.o.

059 37 248 ČR 100 % 9 398 22 698 13 300

STARK

DEVELOPMENT s.r.o. 059 64 091 ČR 100 % 41 428 116 077 74 649

Stark Distribution SE

242 22 828

ČR

100 %

28 950

53 916

24 966

EAGLE CAPITAL s.r.o.

040 38 843

ČR

100 %

1 794

4 951

3 157

Domy Galanta I s.r.o.

077 54 990

ČR

100 %

8 423

-8 423

Domy Galanta II s.r.o.

077 54 906

ČR

100 %

528

-528

Trastevere s.r.o.

081 39 032

ČR

100 %

200

6 112

5 912

OAKS GARDEN

VILLAS, s.r.o. 086 28 637 ČR 100 % 200 8 376 8 176

Bloissox, s.r.o.

079 88 486

ČR

100 %

200

2 099

1 899

ČSNF Real Estate s.r.o. 089 10 197 ČR 100 % 200 0 -200

Bernalda s.r.o.

086 28 751

ČR

100 %

5 237

13 504

8 267

ČSNF Real Estate 2

s.r.o. 095 98 961 ČR 100 % 1 0 -1

Bytový dům Lazecká

s.r.o. 044 49 509 ČR 100 % 8 381 18 100 9 719

BD Dobrovského

706/21 s.r.o. 089 24 244 ČR 100 % 6 513 12 428 5 915

Marittima s.r.o.

094 26 396

ČR

100 %

7 577

17 061

9 484

Collatino s.r.o.

107 70 429

ČR

100 %

24 490

24 489

ČSNF Real Estate 4

s.r.o. 107 31 474 ČR 100 % 1 0 -1

Manciano s.r.o.

108 36 152

ČR

100 %

-1

Parioli s.r.o.

107 70 381

ČR

100 %

88 255

88 254

Cavallino s.r.o. 257 32 820 ČR 100 % 854 67 709 66 855

E.B.S. Consulting s.r.o.

256 44 475

ČR

100 %

29 638

43 999

14 361

Favala s.r.o.

097 15 312

ČR

50 %

5 506

5 505

Venarotta s.r.o. 097 43 561 ČR 50 % 1 10 981 10 980

CELKEM

149 528

516 262

366 734

V průběhu běžného období došlo k prodeji společností Stark Distribution SE, BD Dobrovského 706/21

s.r.o. a Marritima s.r.o. a dále k nákupu společnosti Green Point Živohošť s.r.o. Dále byli poskytnuty

příplatky mimo základní kapitál ve výši 15 300 tis. Kč. Během období došlo k prodeji a opětovnému

nákupu společnosti Manciano s.r.o.

Níže uvedená tabulka zobrazuje pohyby finančních investic za sledované období:

v tis. Kč

1/2023-12/2023

1/2022-12/2022

Počáteční stav

600 198

516 262

Pořízení finanční aktiv

53 296

69 350

Prodej finančních aktiv

-132 136

Změna reálné hodnoty do zisku nebo ztráty

-68 775

14 586

Konečný stav

452 584

600 198

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

9.4. Pohledávky z prodeje majetkových cenných papírů

Pohledávky z prodeje majetkových cenných papírů představují reálnou hodnotu pohledávky z prodeje

majetkových účastí ve výši 46 550 tis. Kč. Část pohledávky ve výši 41 910 tis. Kč je splatná nejpozději do

roku 2026 a je do data splatnosti úročena. Naběhlé úroky k této pohledávce jsou k 31.12.2023 ve výši 4

754 tis. Kč.

9.5. Obchodní pohledávky a jiné pohledávky

tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

Odběratelé

Jiné pohledávky 1 266 1 110 -

Pohledávky z daně z příjmů

536

268

Náklady příštích období

Celkem

1 825

1 389

Ve sledovaném i minulém účetním období byly jiné pohledávky tvořeny poskytnutou bankovní zárukou a

přefakturovanými závazkovými odměnami ve výši 1 266 tis. Kč (2022: 1 110 tis. Kč).

Pohledávky z daně z příjmů představují zaplacené zálohy na daň z příjmů právních osob ve výši 536 tis.

Kč (2022: 268 tis. Kč).

Náklady příštích období byly tvořeny k 31.12.2023 ve výši 11 tis. Kč (2022: 0 tis. Kč) časově rozlišenými

poplatky za obchodování na BCPP.

V rámci přechodu na IFRS od 1.1.2023 došlo k reklasifikaci ostatních pohledávek za srovnatelné období,

z titulu zůstatku na majetkových účtech vedených u společnosti Cyrrus, a.s., který je administrátorem

emise dluhopisů. Tyto zůstatky činily k 31.12.2022 23 068 tis. Kč (k 1.1.2023 ve výši 29 892 tis. Kč) byly

reklasifikovány na peněžní ekvivalenty, které jsou více popsány v kapitole 9.1.

9.6. Zásoby

Fond investuje do nemovitostních projektů s následným rozprodejem na koncové zákazníky. Tato

investice se v momentu pořízení oceňuje na úrovni svých pořizovacích nákladů. Do počátečního ocenění

se zahrnují i vedlejší náklady spojené s jejím pořízením a výpůjční náklady vynaložené na výstavbu

nemovitostí.

K datu řádné účetní závěrky byly zásoby testovány na čistou realizovatelnou hodnotu a u žádné

nemovitosti nebylo shledáno snížení hodnoty. Zásoby jsou testovány na čistou realizovatelnou hodnotu

vždy ke konci kalendářního období.

tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

Pořizovací hodnota zásob – projekt

Chýně

340 000 340 000 -

Snížení hodnoty zásob

Zvýšení pořizovací hodnoty zásob o

výpůjční náklady

13 906 5 015 -

Celkem

353 906

345 015

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

9.7. Přijaté půjčky

Závazky z titulu přijatých půjček představují jistinu, naběhlý úrok k jistině a přecenění na reálnou hodnotu.

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

splatné do 1 roku

242

5 000

splatné od 1 roku do 5 let

5 000

Celkem poskytnuté půjčky

5 242

10 000

z toho jistina

5 000

10 000

z toho úroky

242

Přecenění na reálnou hodnotu

-44

-193

Celkem reálná hodnota

5 198

5 049

10 000

V průběhu sledovaného období došlo k následujícím peněžním a nepeněžním čerpání a splátkám

přijatých půjček:

v tis. Kč

Reálná

hodnota

k 1. 1.

2023

Změna

reálné

hodnoty

Čerpání

–

peněžní

Čerpání –

nepeněžní

Naběhlý

úrok

Splátky –

peněžní

vč. úroku

Splátky –

nepeněžní

vč. úroku

Reálná

hodnota

k 31. 12.

2023

Přijaté

půjčky od

třetích stran

5 049 149 - 700 480 -480 -700 5 198

CELKEM

5 049

149

700

480

-480

-700

5 198

9.8. Nakoupené dluhopisy

Fond ve sledovaném účetním období nabyl 50 ks dluhopisů ČSNF Real Estate 2 7,00/24 emitované

společností ČSNF Real Estate 2 s.r.o. v roce 2020 a 7 ks dluhopisů STARK 0,00/26 emitované společností

STARK DEVELOPMENT s.r.o. v roce 2022.

Dluhopisy ČSNF Real Estate 2 7,00/24 jsou vydány jako listinný cenný papír s datem emise 1.11.2020

v 100% jmenovité hodnotě za 1 ks je tato hodnota 1 000 tis. Kč. Celkový počet vydaný a nabytých

dluhopisů fondem byl 50 ks. Dluhopisy mají přidělen ISIN: CZ0003528549. Dluhopisy jsou úročeny pevnou

úrokovou sazbu 7 % p.a. Výplata kupónu je prováděna ročně vždy k 1.11. Konečná splatnost dluhopisů je

v roce 2026.

Dluhopisy STARK 0,00/26 jsou vydány jako listinné cenné papíry s datem emise 31.3.2022 v 71,429 %

jejich jmenovité hodnoty za 1 ks je tato hodnota 7 143 tis. Kč. Celkový počet vydaný a nabytých dluhopisů

fondem byl 7 ks. Dluhopisy mají přidělen ISIN: CZ0003539298. Dluhopisy nejsou úročeny. Výnos

dluhopisů je představován rozdílem mezi jmenovitou hodnotou dluhopisu a jeho nižší emisním kurzem.

Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2026 v hodnotě 10 000 tis. Kč za ks.

Ve sledovaném období došlo k nákupu dluhopisů v celkovém objemu 109 849 tis. Kč.

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

splatné do 1 roku

3 182

splatné od 1 roku do 5 let

106 667

Celkem nakoupené dluhopisy

109 849

z toho jistina

106 667

z toho úroky

3 182

Přecenění na reálnou hodnotu

-2 750

Celkem reálná hodnota

107 099

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

v tis. Kč

Reálná

hodnota

k 1. 1.

2023

Změna

reálné

hodnoty

Nákup –

peněžní

Nákup –

nepeněžní

Naběhlý

úrok

Splátky –

peněžní

vč. úroku

Splátky –

nepeněžní

vč. úroku

Reálná

hodnota

k 31. 12.

2023

Nakoupené

dluhopisy - -2 750 - 106 667 3 182 - - 107 099

CELKEM

-2 750

106 667

3 182

107 099

9.9. Emitované dluhopisy

Fond je emitentem dluhopisů ČSNF 6,80 %/26 v celkové jmenovité hodnotě 100 000 tis. Kč. Datum emise

bylo stanoveno na 1. března 2022. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v celkovém

předpokládaném počtu 10 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají přidělen ISIN:

CZ0003538258. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 6,80 % p. a. Výplata úrokového výnosu

je prováděna čtvrtletně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2026.

Fond je dále emitentem dluhopisů ČSNF 7,80 %/26 v celkové jmenovité hodnotě 100 000 tis. Kč. Datum

emise bylo stanoveno na 10. srpna 2022. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v celkovém

předpokládaném počtu 10 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají přidělen ISIN:

CZ0003542466. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 7,80 % p. a. Výplata úrokového výnosu

je prováděna čtvrtletně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2026.

Fond je dále emitentem dluhopisů ČSNF 3M PRIBOR + 1,50 %/26 v celkové jmenovité hodnotě 100 000

tis. Kč. Datum emise bylo stanoveno na 10. srpna 2022. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v

celkovém předpokládaném počtu 10 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají

přidělen ISIN: CZ0003542458. Dluhopisy jsou úročeny variabilní úrokovou sazbou 3M PRIBOR + 1,50 % p.

a. Výplata úrokového výnosu je prováděna čtvrtletně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2026.

Fond je dále emitentem dluhopisů ČSNF 8,10/26 v celkové jmenovité hodnotě 100 000 tis. Kč. Datum

emise bylo stanoveno na 15. prosince 2022. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v celkovém

předpokládaném počtu 10 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají přidělen ISIN:

CZ0003707689. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 8,10 % p. a. Výplata úrokového výnosu

je prováděna čtvrtletně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2026.

Fond je emitentem dluhopisů ČSNF 8,30/2027 v celkové jmenovité hodnotě 70 000 tis. Kč. Datum emise

bylo stanoveno na 8. března 2023. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v celkovém

předpokládaném počtu 7 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají přidělen ISIN:

CZ0003548893. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 8,3 % p. a. Výplata úrokového výnosu

je prováděna čtvrtletně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2027.

Fond je dále emitentem dluhopisů ČSNF 9,00/2026 v celkové jmenovité hodnotě 50 000 tis. Kč. Datum

emise bylo stanoveno na 8. března 2023. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v celkovém

předpokládaném počtu 5 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají přidělen ISIN:

CZ0003548901. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 9 % p. a. Výplata úrokového výnosu je

prováděna pololetně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2026.

Fond je dále emitentem dluhopisů ČSNF 9,00/2025 v celkové jmenovité hodnotě 50 000 tis. Kč. Datum

emise bylo stanoveno na 8. března 2023. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v celkovém

předpokládaném počtu 5 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy mají přidělen ISIN:

CZ0003548927. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 9 % p. a. Výplata úrokového výnosu je

prováděna pololetně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2025.

Fond je dále emitentem dluhopisů ČSNF 6,90/2027 EUR v celkové jmenovité hodnotě 1 500 tis. EUR.

Datum emise bylo stanoveno na 8. března 2023. Dluhopisy jsou vydány v zaknihované podobě, v

celkovém předpokládaném počtu 3 000 ks, každý ve jmenovité hodnotě 500 EUR. Dluhopisy mají přidělen

ISIN: CZ0003548919. Dluhopisy jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou 6,9 % p. a. Výplata úrokového

výnosu je prováděna pololetně. Konečná splatnost dluhopisů je v roce 2027.

Ve sledovaném období došlo k emisi dluhopisů v celkovém objemu 225 379 tis. Kč.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

v tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

splatné do 1 roku

5 287

1 810

splatné od 1 roku do 5 let

424 429

199 050

Celkem emitované dluhopisy

429 716

200 860

z toho jistina

424 429

199 050

z toho úroky

5 287

1 810

Přecenění na reálnou hodnotu

7 179

-4 512

Celkem reálná hodnota

436 895

196 348

v tis. Kč

Reálná

hodnota

k 1. 1.

2023

Změna

reálné

hodnoty

Emise –

peněžní

Emise –

nepeněžní

Naběhlý

úrok

Splátky –

peněžní

vč. úroku

Splátky –

nepeněžní

vč. úroku

Reálná

hodnota

k 31. 12.

2023

Emitované

dluhopisy 196 348 11 691 225 379 - 30 549 -27 072 - 436 895

CELKEM

196 348

11 691

225 379

30 549

-27 072

436 895

9.10. Obchodní závazky a jiné závazky

tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

Dodavatelé

3 060

4 699

538

Dohadné účty pasivní 692 1 705 1 344

Závazek z titulu koupě pozemků Chýně

51 890

100 000

Závazky za zaměstnanci

Jiné závazky

5 556

2 924

Celkem

61 250

109 328

1 882

Dohadné účty pasivní jsou tvořeny dohadem na služby depozitáře ve výši 242 tis. Kč, na audit ve výši 242

tis. Kč a služby obhospodařovatele/administrátora ve výši 208 tis. Kč.

Závazek z titulu koupě pozemků Chýně byl tvořen z neuhrazené části kupní ceny, jistina ve výši 50 000 tis.

Kč (2022: 100 000 tis. Kč) a naběhlé úroky k tomto závazku ve výši 1 890 (2022: 2 667 tis. Kč). Závazek

je splatný do 1 roku.

Závazky za zaměstnanci ve sledovaném období jsou tvořeny odměnou členům výboru pro audit splatnou

v lednu 2024.

Jiné závazky ve sledovaném období jsou tvořeny závazky z nevypořádaných odkupů investičních akcií

PIAC.

9.11. Závazky z úpisu investičních akcií a dluhopisů

tis. Kč

31. 12. 2023

31. 12. 2022

1. 1. 2022

Závazky z úpisu investičních akcií

18 666

50 570

54 863

Zisk/ztráta na držitele dosud nevydaných

investičních akcií

-4 624 414 168

Závazky z úpisu dluhopisů

-8

Celkem

14 034

50 984

55 031

Závazky z úpisu investičních akcií představují závazek Fondu za akcionáři vydat investiční akcie za

upsané prostředky a zisk/ztráta na držitele dosud nevydaných investičních akcií představuje závazek za

akcionáři ve výši zisku, který připadá na nevydané investiční akcie k 31. 12. 2023. K vyrovnání závazku

dojde emisí investičních akcií.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

9.12. Zakladatelské a investiční akcie

Základní kapitál je tvořen 99 000 ks kusových zakladatelských akcií ve formě na řad, tj. akcie na jméno,

které dávají jejich vlastníkům zejména:

• právo na podíl na zisku Fondu z ostatního jmění, tj. z hospodaření Fondu s majetkem, který není

součástí majetku z investiční činnosti (dividenda), schváleného valnou hromadou Fondu k

rozdělení;

• právo na přednostní upsání nových zakladatelských akcií Fondu při zvýšení zapisovaného

základního kapitálu Fondu, ledaže valná hromada Fondu rozhodne o vyloučení nebo omezení

přednostního práva na upisování nových zakladatelských akcií;

• právo účastnit se valné hromady Fondu, hlasovat na ní, pokud zákon nestanoví jinak, požadovat

a dostat vysvětlení záležitostí týkajících se Fondu a právo uplatňovat na valné hromadě Fondu

návrhy a protinávrhy;

• pokud se jedná o kvalifikovaného akcionáře podle § 365 Zákona o obchodních korporacích, právo

požádat statutární orgán Fondu o svolání mimořádné valné hromady Fondu k projednání

navržených záležitostí;

• právo na podíl na likvidačním zůstatku z ostatního jmění, tj. z hospodaření Fondu s majetkem,

který není součástí majetku z investiční činnosti, při zrušení Fondu s likvidací;

• v případě nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zakladatelské akcie Fondu nebo v případě

exekučního příkazu k prodeji zakladatelské akcie Fondu právo uplatnit předkupní právo akcionáře

k zakladatelským akciím jiného akcionáře za podmínek § 283 odst. 2 Zákona;

• předkupní právo akcionáře k zakladatelským akciím jiného akcionáře za podmínek § 160 ZISIF;

• právo na bezplatné poskytnutí aktuálního znění statutu a poslední výroční zprávy.

Fond vydává kusové výkonnostní investiční akcie (VIA), prioritní investiční akcie (PIAC), prioritní investiční

akcie EUR (PIAE) a prémiové investiční akcie (PrIA) za aktuální hodnotu investiční akcie vyhlášenou vždy

zpětně pro období, v němž se nachází tzv. rozhodný den, tj. den připsání finančních prostředků

poukázaných upisovatelem na účet Fondu zřízený pro tento účel.

Investičním akciím PIAC byl přidělen ISIN: CZ0008043700, investiční akciím PrIA byl přidělen ISIN:

CZ0008043726, investičním akciím VIA byl přidělen ISIN: CZ0008043718 a PIAE byl přidělen ISIN:

CZ0008050689.

Investiční akcie Fondu mají podobu zaknihovaného cenného papíru a jsou vydány ve formě na jméno.

Hodnota těchto akcií je vyjádřena v českých korunách.

Investiční akcie PIAC jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a.s.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, nestanoví-li obecně závazný právní předpis, statut

nebo stanovy Fondu něco jiného. S investiční akcií není spojeno právo akcionáře jako společníka podílet

se podle ZOK, statutu a stanov Fondu na jeho řízení, avšak je s ní spojeno právo akcionáře podílet se podle

ZISIF, statutu a stanov Fondu na jeho zisku a na likvidačním zůstatku při zrušení Fondu s likvidací. Toto

právo na podíl na zisku a na likvidačním zůstatku vzniká pouze z hospodaření Fondu s majetkem, který

vznikl z investiční činnosti (z fondového kapitálu, který připadá na investiční akcie).

Za účelem prezentace výpočtu fondového kapitálu z investiční činnosti dle § 191 odst. 1 ZISIF je zaveden

„Výpočet fondového kapitálu z investiční činnosti dle ZISIF“, který je uváděn pod Výkazem o finanční

pozici, který je také základem pro výpočet hodnoty investičních akcií.

Níže uvedená tabulka zobrazuje hodnoty investičních akcí a vývoj jejich počtu za sledované období.

Hodnoty jednotlivých tříd investičních akcií byly odvozeny od hodnoty Fondového kapitálu dle požadavku

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

§ 196 ZISIF, který požaduje, aby veškerý majetek a závazky fondu byly oceňovány v jejich reálné hodnotě.

V celých jednotkách

31. 12. 2023

31. 12. 2022

Hodnota investiční akcie PrIA

1,2651

1,1730

Hodnota investiční akcie PIAC

1,3400

1,2508

Hodnota investiční akcie PIAE

1,0303

Hodnota investiční akcie VIA

5,9847

6,7193

Počet investičních akcií PrIA na začátku období

69 569 698

58 168 798

Počet emitovaných investičních akcií PrIA v období

10 717 147

11 400 900

Z toho konvertovaných z PrIA v období:

2 351 047

Počet odkoupených investičních akcií PrIA v období

Počet investičních akcií PrIA na konci období

80 286 845

69 569 698

Počet investičních akcií PIA na začátku období

301 300 087

166 761 228

Počet emitovaných investičních akcií PIA v období

119 833 207

138 314 954

Počet odkoupených investičních akcií PIA v období

-28 621 560

-3 776 095

Z toho konvertovaných do PrIA v období:

-2 201 091

Počet investičních akcií PIA na konci období

392 511 734

301 300 087

Počet investičních akcií PIA EUR na začátku období

Počet emitovaných investičních akcií PIA EUR v období

70 167

Počet odkoupených investičních akcií PIA EUR v období

Počet investičních akcií PIA EUR na konci období

70 167

Počet investičních akcií VIA na začátku období

86 960 791

77 192 305

Počet emitovaných investičních akcií VIA v období - 9 768 486

Počet odkoupených investičních akcií VIA v období

-8 661 015

Počet investičních akcií VIA na konci období

78 299 776

86 960 791

10. Komentáře k Výkazu zisků a ztrát a ostatního úplného výsledku

10.1. Čisté změny reálné hodnoty finančních nástrojů do zisku nebo ztráty

tis. Kč

1-12/2023

1-12/2022

Změny z přecenění finančních nástrojů

-71 095

19 291

Poskytnuté půjčky

-7 786

Majetkové účasti -47 807 14 586

Přijaté půjčky -148 193

Emitované dluhopisy

-14 542

4 512

Ostatní finanční nástroje -812

Výnosové úroky z toho:

57 840

32 038

Poskytnuté půjčky

50 295

31 006

Nabyté dluhopisy 574 -

Ostatní pohledávky 4 754 -

Peněžní ekvivalenty (vklady)

2 217

1 032

Nákladové úroky z toho:

-28 474

-6 452

Přijaté půjčky -483 -926

Emitované dluhopisy

-27 991

-5 526

Zisk/ztráta z odúčtování z toho:

-36 159

Majetkové účasti -988 -

Postoupených pohledávek

-35 171

Celkem

-77 888

44 877

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Přecenění ostatních finančních nástrojů v sobě zahrnuje přecenění bankovních účtů v cizích měnách,

ostatních pohledávek a závazků, zejména majetkových účtů u společnosti Cyrrus, a. s., administrátora

emise dluhopisů v EUR. Dále je součástí i přecenění pohledávky z prodeje Stark Distribution a závazku

z koupě pozemků v Chýni.

10.2. Výnosy z poplatků a provizí

Výnosy z poplatků a provizí ve výši 1 940 tis. Kč (1-12/2022: 993 tis. Kč) představují ve sledovaném i

minulém účetním období vstupní a výstupní poplatky investorů vyplývající z úpisu/odkupu investičních

akcií.

10.3. Správní a ostatní náklady

v tis. Kč

1-12/2023

1-12/2022

Služby depozitáře -1 859 -1 859

Odměna za obhospodařování a administraci

-14 526

-8 080

Náklady na poplatky a provize -16 045 -15 326

Náklady na audit -339 -254

Právní a notářské služby

-258

-626

Poradenské a konzultační služby -213 -349

Ostatní správní náklady -2 566 -390

Osobní náklady na zaměstnance

-52

Ostatní náklady -84 -22

Celkem

-35 943

-26 906

Náklady na poplatky a provize představují náklady za administraci dluhopisů ve výši 14 934 tis. Kč,

bankovní poplatky ve výši 229 tis. Kč a ostatní daně a poplatky.

Ostatní správní náklady jsou tvořeny v běžném období zejména správou a úschovou cenných papírů.

Úplata za výkon činnosti Obhospodařovatele, kterou vykonává společnost AVANT investiční společnost,

a.s., její výše, způsob výpočtu a splatnost jsou uvedeny ve smlouvě o výkonu funkce individuálního

statutárního orgánu akciové společnosti.

Fond platil poplatek depozitáři za každý započatý měsíc v souladu s depozitářskou smlouvou, kterou

v daném účetním období vykonávala ČSOB a.s. do 31.5.2023 a od 1.6.2023 Cyrrus a.s.

Ostatní náklady Fondu jsou tvořeny především náklady na propagaci a reklamu, překlady a znalecké

posudky.

10.4. Daně z příjmů

Splatná daň je kalkulována z daňového zisku Fondu, který je zdaňován daňovou sazbou ve výši 5 %, jelikož

fond splňuje definici základního investičního fondu ve smyslu § 17b zákona č. 586/1992 Sb., o daních

z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Odložená daň vychází z rozdílů mezi CZ GAAP a IFRS, který je

zdaňován daňovou sazbou ve výši 5 % s ohledem na předpoklad, že Fond v době splatnosti daně bude

základním investičním fondem.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Splatná daň běžného roku

v tis. Kč

1-12/2023

1-12/2022

Zisk před zdanění dle IFRS

-111 891

18 964

Úprava o rozdíl mezi IFRS a CAS hospodářským

výsledkem

-8 891 -5 015

Zisk před zdaněním dle CAS

-120 782

13 949

Úprava daňového základu – částky zvyšující VH

167 130

103 708

Úprava daňového základu – částky snižující VH

-95 008

-118 423

Daňový základ

-48 660

-766

Uplatněná daňová ztráta

Daňový základ po odečtu ztráty

-48 660

-766

Splatná daň z příjmů ve výši 5 %

Daň z příjmů

Pohyby vedoucí k odložené dani

v tis. Kč

1-12/2023

1-12/2022

Zvýšení pořizovací hodnoty zásob o výpůjční náklady

13 906

5 015

Základ pro výpočet odložené daně

13 906

5 015

Odložená daň 5 %

695

251

Celkem odložená daň

695

251

Zůstatek odložené daně z minulého roku

251

Odložená daň k zaúčtování do nákladů aktuálního roku

-444

-251

Fond ke konci sledovaného období vykazuje odložený daňový závazek ve výši 695 tis. Kč (2022: 251 tis.

Kč).

Daň ze zisku vykázaná ve výsledku hospodaření

v tis. Kč

1-12/2023

1-12/2022

Splatná daň běžného roku zúčtovaná do nákladů

Splatná daň minulého roku zúčtovaná do nákladů

(rozdíl mezi splatnou daní a vytvořenou rezervou)

- -5

Odložená daň zaúčtovaná do nákladů v běžném roce

-444

-251

Celkem

-444

-256

11. Transakce se spřízněnými osobami

Spojená

osoba

Pohledávky

k 31/12/2023

v tis. Kč

Závazky

k 31/12/2023

v tis. Kč

Vztah

k emitentovi

Popis

transakce Hodnota transakce

STARK

DEVELOPMEN

T s.r.o.,

IČO: 059 64

091

112 831 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 10. 2.

2020

STARK

DEVELOPMENT

s.r.o. jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

100.000.000 Kč.

Bytový dům

Lazecká s.r.o.,

IČO: 044 49

509

4 468 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Dohoda o

novaci

závazku ze

dne 10. 11.

2020

Bytový dům Lazecká

s.r.o. jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

3.242.000 Kč.

OAKS

GARDEN

13 500 -

dceřiný

podnik

Smlouva o

úvěru ze

OAKS GARDEN

VILLAS s.r.o. jako

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Spojená

osoba

Pohledávky

k 31/12/2023

v tis. Kč

Závazky

k 31/12/2023

v tis. Kč

Vztah

k emitentovi

Popis

transakce Hodnota transakce

VILLAS s. r. o.,

IČO: 086 28

637

účetní

jednotky

dne

26.2.2021

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 10.000.000 Kč.

Green Point

Živohošť s.r.o.,

IČO: 278 39

818

27 474 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 28. 6.

2021

Green Point Živohošť

s.r.o. jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

21.000.000 Kč.

Cavallino

s.r.o.,

IČO: 257 32

820

21 391 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 1. 10.

2021

Cavallino s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 17.620.849 Kč.

Cavallino

s.r.o.,

IČO: 257 32

820

84 487 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 15. 11.

2021

Cavallino s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 82.380.000 Kč.

Manciano

s.r.o., IČO: 108

36 152

24 569 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 9. 11.

2021

Manciano s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 19.000.000 Kč.

ČSNF Real

Estate s.r.o.,

IČO: 089 10

197

28 361 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 3. 4.

2023

ČSNF Real Estate

s.r.o. jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

25.500.000 Kč.

ČSNF Real

Estate 4 s.r.o.,

IČO: 107 31

474

1 593 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 28. 4.

2023

ČSNF Real Estate 4

s.r.o. jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

1.446.000 Kč.

Zestmoliten

s.r.o., IČO: 173

52 274

3 953 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 31. 3.

2023

Zestmoliten

s.r.o.jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

3.550.000 Kč.

Bytový dům

Lazecká s.r.o.,

IČO: 044 49

509

5 452 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne

25.5.2023

Bytový dům Lazecká

s.r.o. jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

5.000.000 Kč.

Venarotta

s.r.o., IČO: 097

43 561

8 864 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 10. 5.

2023

Venarotta s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Spojená

osoba

Pohledávky

k 31/12/2023

v tis. Kč

Závazky

k 31/12/2023

v tis. Kč

Vztah

k emitentovi

Popis

transakce Hodnota transakce

úvěrový rámec do

výše 3.086.000 Kč.

Cavallino s.r.o.

IČO: 257 32

820

1 926 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 27. 10.

2023

Cavallino s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 10.021.100 Kč.

Collatino

s.r.o., IČO: 107

70 429

21 698 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne 17. 01.

2022

Collation s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 17.000.000 Kč.

Trastevere

s.r.o., IČO: 081

39 032

6 270 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne

21.04.2022

Trastevere s.r.o. jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 5.003.500 Kč

STARK

DEVELOPMEN

Ts.r.o.

IČO: 059 64

091

2 426 -

dceřiný

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

postoupení

pohledáve

k Lukáš

Hrma ze

dne

10.04.2022

STARK

DEVELOPMENTs.r.o.

jako úvěrovaný

obdržel od účetní

jednotky úvěrový

rámec do výše

2.500.000 Kč

ČSNF Group

a.s., IČO: 178

65 417

40 914 -

sesterský

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne

09.02.2023

ČSNF Group a.s.jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 37.840.000 Kč

ČSNF Group

a.s., IČO: 178

65 417

21 610 -

sesterský

podnik

účetní

jednotky

Smlouva o

úvěru ze

dne

15.02.2023

ČSNF Group a.s.jako

úvěrovaný obdržel

od účetní jednotky

úvěrový rámec do

výše 37.840.000 Kč

12. Odměny klíčového vedení

Fond nemá žádné kmenové zaměstnance a osobní náklady prezentované ve výkazu úplného výsledku

jsou důsledkem pracovních vztahů uzavřených na základě dohod o provedení práce.

V prezentovaném období byla z Fondu vyplacena odměna členovi představenstva AVANT investiční

společnost, a. s. na základě Smlouvy o výkonu funkce individuálního statutárního orgánu ve výši 14 526

tis. Kč (1-12/2022: 8 080 tis. Kč). Žádné další odměny nebyly vyplaceny.

13. Řízení rizik

Činnost Fondu je vystavena zejména úvěrovému riziku. Podrobněji rozvedeno v kapitole 3., bodu b) Údaje

o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu, na str. 24 Výroční finanční zprávy fondu a v kapitole

2., na str. 20-21 v podkapitole Provozní rizika.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

13.1. Expozice a koncentrace rizik v tis. Kč

Fond je v rámci skladby svého majetku vystaven zejména následujícím rizikům a jejich koncentraci:

Typ expozice Typ rizika Protistrana Hodnota Koncentrace

Běžné účty kreditní ČSOB 8 026

0,55 %

Běžné účty Euro kreditní ČSOB 378

0,03 %

Běžné účty

kreditní

CSAS -3

0,0 %

Peněžní ekvivalenty kreditní Cyrrus 23 067

1,57 %

Peněžní prostředky a peněžní

ekvivalenty

Celkem

31 468

2,15 %

Majetkové účasti

tržní

TRUST DEVELOPMENT

GROUP s.r.o.

18 962

1,29 %

Majetkové účasti

tržní

STARK DEVELOPMENT s.r.o.

84 359

5,75 %

Majetkové účasti

tržní

EAGLE CAPITAL s.r.o.

4 347

0,30 %

Majetkové účasti

tržní

Trastevere s.r.o.

61 458

4,19 %

Majetkové účasti

tržní

OAKS GARDEN VILLAS, s.r.o.

9 885

0,67 %

Majetkové účasti

tržní

Bloissox, s.r.o.

1 741

0,12 %

Majetkové účasti

tržní

Bernalda s.r.o.

12 440

0,85 %

Majetkové účasti

tržní

Bytový dům Lazecká s.r.o.

8 871

0,60 %

Majetkové účasti

tržní

Collatino s.r.o.

20 607

1,40 %

Majetkové účasti

tržní

Manciano s.r.o.

70 708

4,82 %

Majetkové účasti

tržní

Parioli s.r.o.

37 093

2,53 %

Majetkové účasti

tržní

Cavallino s.r.o.

94 795

6,46 %

Majetkové účasti

tržní

Naumniluta s.r.o.

0,00 %

Majetkové účasti

tržní

Zestmoliten s.r.o.

1 286

0,09 %

Majetkové účasti

tržní

Favala s.r.o.

606

0,04 %

Majetkové účasti

tržní

Green Point Živohošť s.r.o.

20 185

1,38 %

Majetkové účasti

tržní

Venarotta s.r.o.

5 226

0,36 %

Majetkové účasti

Celkem

452 584

30,85 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

STARK DEVELOPMENT s.r.o.

112 831

7,69 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Stark Distribution SE

15 388

1,05 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Bytový dům Lazecká s.r.o.

4 468

0,30 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

OAKS GARDEN VILLAS, s.r.o.

13 500

0,92 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Green Point Živohošť s.r.o.

27 474

1,87 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Green Point Živohošť s.r.o.

26 210

1,79 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Cavallino s.r.o.

21 391

1,46 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Cavallino s.r.o.

84 487

5,76 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Manciano s.r.o.

24 569

1,67 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

ČSNF Real Estate s.r.o.

22 246

1,52 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

ČSNF Real Estate 4 s.r.o.

147

0,01 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Zestmoliten s.r.o.

3 953

0,27 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Bytový dům Lazecká s.r.o.

5 452

0,37 %

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Typ expozice Typ rizika Protistrana Hodnota Koncentrace

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Venarotta s.r.o.

8 864

0,60 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Cavallino s.r.o.

1 926

0,13 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Collatino s.r.o.

21 698

1,48 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

Trastevere s.r.o.

6 270

0,43 %

Poskytnuté zápůjčky kreditní, úrokové

BD Dobrovského 706/21

s.r.o.

7 640

0,52 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

STARK DEVELOPMENT s.r.o.

2 434

0,17 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

ČSNF Group a.s.

40 898

2,79 %

Poskytnuté zápůjčky

kreditní, úrokové

ČSNF Group a.s.

21 597

1,47 %

Poskytnuté zápůjčky

Celkem

473 443

32,3 %

Zásoby kreditní k.ú Chýně 353 906

24,13 %

Dluhové cenné

papíry

kreditní STARK DEVELOPMENT s.r.o. 55 968

3,82 %

Dluhové cenné

papíry

kreditní ČSNF Real Estate 2 s.r.o. 51 131

3,49 %

Ostatní pohledávky kreditní

Daniel Římal a ostatní (Česká

republika)

48 375

3,30 %

Celkový součet

1 466 875

100 %

Položka Ostatní pohledávky zahrnuje Pohledávky z prodeje majetkových cenných papírů 46 550 tis. Kč,

Obchodní a jiné pohledávky ve výši 1 278 tis. Kč, Pohledávku z titulu splatné daně ve výši 536 tis. Kč a

Náklady a příjmy příštích období ve výši 11 tis. Kč.

13.2. Identifikovaná hlavní rizika dle statutu, respektive portfolia majetku Fondu

13.2.1. Tržní riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)

Tržní riziko vyplývající z vlivu změn vývoje trhu na ceny a hodnoty aktiv v majetku Fondu, změn tržních

podmínek způsobujících změny hodnoty nebo ocenění některých aktiv či investičních nástrojů v majetku

Fondu. Fond může u svých obchodních a investičních aktivit v důsledku výkyvů na finančních trzích a

zvýšené volatility utrpět značné ekonomické ztráty.

Analýza citlivosti

tis. Kč

Hodnota *

parametr

Ztráta

Vlastní kapitál/ČAI

riziko ceny majetkových účastí

452 584 * 1 %

4 526

poskytnuté zápůjčky

473 443 * 1 %

4 734

Analýza citlivosti zobrazuje potenciální vliv změny tržních podmínek na hodnoty obhospodařovaného

majetku a dopad na výkazy zisku a ztráty a hodnotu vlastního kapitálu.

Hodnota (majetku) znamená expozici podléhající tržnímu riziku a ukazuje míru kvantitativního dopadu.

Parametr je odhad potenciální roční změny na trhu a ukazuje míru potenciálního kvalitativního dopadu.

hodnota * parametr = potenciální dopad tržního rizika

úrokové riziko úvěrů – parametr je vyjádřený v % a znamená vliv posunu úrokové křivky směrem vzhůru

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

riziko ceny obchodních podílů – parametr je vyjádřený v % a znamená přecenění směrem dolů

13.2.2. Úvěrové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízké)

Riziko vzniku ztráty Fondu v případě, kdy protistrana nebude schopna dostát svým závazkům, tj. splatit

své dluhy, vyplatit náležitosti aktiv, které vydala a dodržet smlouvy (poskytnout služby nebo jiná plnění),

ke kterým se zavázala.

Úvěrové riziko Fondu plyne zejména z peněžních prostředků uložených u bank.

Informace, které Investiční společnost jako obhospodařovatel Fondu využívá k řízení úvěrových rizik,

mohou být nepřesné a neúplné. I když Investiční společnost vyhodnocuje úvěrové expozice Fondu, které

považuje z pohledu úvěrového rizika za důležité, může se stát, že riziko úpadku dlužníka může vzniknout

v důsledku událostí nebo okolností, které lze těžce předvídat a odhalit (například podvody). Investiční

společnosti může také selhat při získávání informací nezbytných pro vyhodnocení úvěrového a

obchodního rizika protistrany.

Účetní hodnota finančních aktiv oceněných reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty představuje nejlepší

odhad maximální expozice Fondu vůči úvěrovému riziku.

Úvěrové riziko – kvalita portfolia v tis. Kč

tis. Kč

Poskytnuté

zápůjčky

Pohledávky

z prodeje

majetkových

cenných

papírů

Peněžní

prostředky a

peněžní

ekvivalenty

Ostatní

Celkem

Standardní

473 443

46 550

31 468

1 278

552 739

Po splatnosti

Přesmlouvané

Ztrátové

Celkem k 31. prosinci

473 443

46 550

31 468

1 278

552 739

Stav obchodních pohledávek Fondu je průběžně sledován a posuzován dle doby splatnosti.

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u ČSOB, a.s., a CS a.s., které je regulovaným

bankovním subjektem pod dohledem ČNB. Riziko ztráty peněžních prostředků je tak zanedbatelné.

Položka Ostatní zahrnuje položky Pohledávky z obchodního styku a Ostatní pohledávky.

13.2.3. Měnové riziko (stupeň vystavení Fondu riziku: nízký)

Měnové spočívající v tom, že hodnota investice může být ovlivněna změnou devizového kurzu. Fond může

držet investice i v jiných měnách, než je jeho referenční měna a jejich hodnota tedy může stoupat nebo

klesat v důsledku změn měnových kurzů. Nepříznivé pohyby měnových kurzů mohou mít za následek

ztrátu kapitálu.

Měnové riziko je spojeno s cizoměnovými transakcemi a z nich plynoucími cizoměnovými zůstatky.

Funkční měnou Fondu je CZK a je-li uskutečněna transakce denominována v jiné měně, je přepočítána,

stejně tak jsou přepočítávány zůstatky pohledávek a závazků, které z transakce plynou. Důsledkem je

vznik kurzových rozdílů s vlivem na celkový výsledek hospodaření (kurzový zisk/ztráta).

Následující tabulka zobrazuje finanční aktiva Fondu k 31. 12. 2023 v rozdělení dle jejich měny, v níž jsou

primárně zůstatky evidovány:

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

tis. Kč

v CZK

v EUR

Celkem

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

18 927

12 541

31 468

Poskytnuté zápůjčky

473 443

Majetkové účasti

452 584

Nakoupené dluhopisy

107 099

Pohledávky z prodeje majetkových cenných papírů

46 550

Obchodní pohledávky a jiné pohledávky

1 278

Celkem k 31. prosinci

1 099 881

12 541

1 112 422

Následující tabulka zobrazuje pasiva Fondu k 31. 12. 2023 v rozdělení dle jejich měny, v níž jsou primárně

zůstatky evidovány:

tis. Kč

v CZK

v EUR

Celkem

Přijaté zápůjčky

5 198

Emitované dluhopisy

436 895

Obchodní závazky a jiné závazky

61 250

Závazky z úpisu investičních akcií a dluhopisů

14 034

Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií

948 755

Celkem k 31. prosinci

1 466 132

Expozice Fondu na měnové riziko není významná. Vedení Fondu analyzuje svou měnovou pozici a

průběžně posuzuje vývoj měnového kurzu CZK/EUR. Tomu odpovídá i analýza citlivosti výsledku

hospodaření na změny měnového kurzu CZK/EUR.

Níže uvedená tabulka shrnuje citlivost peněžních a nepeněžních aktiv a závazků Fondu vůči změnám

devizových kurzů k 31. prosinci 2023. Analýza je založena na předpokladech, že se příslušný měnový kurz

zvyšuje / snižuje o v tabulce uvedené procento, přičemž všechny ostatní proměnné zůstávají konstantní.

Předpoklad představuje nejlepší odhad managementu o přiměřeném posunu devizových kurzů s ohledem

na jejich historickou volatilitu.

tis. Kč

Směnný kurz

CZK/Měna

Změna kurzu

(+)

Kurzový zisk

(+) ztráta (-)

Změna kurzu

(-)

Kurzový zisk

(+) ztráta (-)

CZK/EUR

24,725

2 %

629

-2 %

-629

Celkem k 31.

prosince

629

-629

13.2.4. Riziko koncentrace (stupeň vystavení Fondu riziku: střední)

Koncentrace pozic může Fond vystavit ztrátám, a to i navzdory tomu, že ekonomické a tržní podmínky

mohou být v daném oboru nebo odvětví všeobecně příznivé. Fond má koncentraci pouze vůči bankovnímu

sektoru v České republice.

13.2.5. Riziko odejmutí povolení k činnosti Obhospodařovateli (stupeň

vystavení Fondu riziku: nízký)

Riziko, že ČNB odejme povolení k činnosti Obhospodařovateli, jestliže bylo vydáno rozhodnutí o jeho

úpadku nebo jestliže byl insolvenční návrh zamítnut proto, že majetek Obhospodařovatele nebude

postačovat k úhradě nákladů insolvenčního řízení.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

14. Reálná hodnota

Žádná finanční aktiva a závazky Fondu nejsou obchodovány na aktivním trhu, a proto se určují pomocí

oceňovacích metod. Fond využívá různé metody a činí předpoklady založené na tržních podmínkách, které

existují ke konci každého roku. Oceňovací metody používané pro nestandardizované finanční nástroje

jako jsou akciové opce, měnové swapy a jiné deriváty neobchodované na burze, zahrnují použití

srovnatelných nedávných tržních transakcí za obvyklé ceny, odkaz na jiné nástroje, které jsou

v podstatě stejné, analýzu diskontovaných peněžních toků, modely oceňování opcí a jiné metody

oceňování běžně používané účastníky trhu, které maximálně využívají vstupy na trhu a spoléhají se co

nejméně na vstupy specifické pro danou entitu.

U nástrojů, pro které neexistuje žádný aktivní trh, může Fond použít ocenění provedená nezávislým

certifikovaným znalcem, která jsou obvykle založena na oceňovacích metodách a technikách, které jsou

všeobecně uznávány jako standardy v rámci odvětví. Oceňovací modely se používají především k ocenění

nekótovaného vlastního kapitálu, pohledávek a jiných dluhových nástrojů, které nebyly v průběhu

finančního roku obchodovány na aktivním trhu. Některé vstupy do těchto modelů nemusí být na trhu

pozorovatelné, a proto se odhadují na základě předpokladů.

Výstupem ocenění je vždy odhad nebo přibližná hodnota, kterou nelze stanovit s určitostí a použité

oceňovací metody nemusí plně odrážet všechny faktory relevantní pro pozice, které Fond má. Ocenění se

proto případně upravuje tak, aby umožňovalo zahrnutí dalších faktorů, včetně modelového rizika, rizika

likvidity a rizika protistrany.

Následující tabulka analyzuje v rámci hierarchie reálných hodnot aktiva a závazky Fondu (podle třídy)

oceněné reálnou hodnotou k 31. prosinci 2023.

Všechna zveřejněná ocenění reálnou hodnotou jsou opakující se ocenění reálnou hodnotou.

tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkový

zůstatek

Aktiva

Finanční aktiva vykazovaná v reálné hodnotě

do zisku nebo ztráty

1 081 056

Poskytnuté půjčky

473 443

Majetkové účasti

452 584

Nabyté dluhopisy

107 099

Pohledávky z prodeje majetkových cenných

papírů

46 550 46 550

Ostatní pohledávky

1 266

Finanční aktiva

1 080 942

Závazky

Finanční závazky vykazované v reálné

hodnotě do zisku nebo ztráty

517 377

Přijaté půjčky

5 198

Emitované dluhopisy

436 895

Obchodní závazky a jiné závazky

61 250

Závazky z úpisu investičních akcií a dluhových

cenných papírů

14 034 14 034

Finanční závazky

517 377

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Následující tabulka analyzuje v rámci hierarchie reálných hodnot aktiva a závazky Fondu (podle třídy)

oceněné reálnou hodnotou k 31. prosinci 2022.

tis. Kč

Úroveň 1

Úroveň 2

Úroveň 3

Celkový

zůstatek

Aktiva

Finanční aktiva vykazovaná v reálné hodnotě

do zisku nebo ztráty

955 858

Poskytnuté půjčky

354 558

Majetkové účasti

600 198

Pohledávky z prodeje majetkových cenných

papírů

0 0

Ostatní pohledávky

1 102

Finanční aktiva

955 858

Závazky

Finanční závazky vykazované v reálné

hodnotě do zisku nebo ztráty

361 709

Přijaté půjčky

5 049

Emitované dluhopisy

196 348

Obchodní závazky a jiné závazky

109 328

Závazky z úpisu investičních akcií a dluhových

cenných papírů

50 984 50 984

Finanční závazky

361 709

Investice Fondu zařazené do úrovně 3 mají významné nepozorovatelné vstupy, neboť jsou obchodovány

zřídka nebo nejsou obchodovány vůbec. Nástroje úrovně 3 zahrnují majetkové účasti Fondu a pohledávky

z poskytnutých půjček a podřízených úvěrů. Vzhledem k tomu, že pozorovatelné ceny nejsou pro tyto

cenné papíry k dispozici, použil Fond k odvození reálné hodnoty oceňovací metodu.

Ocenění na úrovni 3 jsou přezkoumávána minimálně jednou ročně nezávislým znaleckým posudkem

nebo interním oceněním administrátorem Fondu. Metoda určení reálné hodnoty ostatních aktiv a závazků

Fondu a způsob stanovení skutečné hodnoty investiční akcie Fondu jsou obsaženy v prováděcích

právních předpisech a statutu Fondu.

Oceňovací technika a vstupy použité při měření reálné hodnoty investicí úrovně 3 ke konci sledovaného

účetního období jsou následující:

tis. Kč

Reálná hodnota

Oceňovací technika

Použité vstupy

Aktiva

Poskytnuté půjčky

473 443

DCF Model

ARAD

Majetkové účasti

452 584

substanční metoda

Finanční výkazy,

tržní data

Nabyté dluhopisy

107 099

DCF Model

Pribor, IRS CZ

Pohledávky z prodeje

majetkových cenných papírů

46 550

DCF Model

ARAD

Pasiva

Přijaté půjčky

5 198

DCF Model

ARAD

Emitované dluhopisy

436 895

DCF Model

Pribor, Euribor, IRS

CZ, IRS EUR

Obchodní a jiné závazky

61 250

DCF Model

Tržní data, IRS CZ

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Poskytnuté a přijaté půjčky jsou oceněny pomocí metody diskontovaných peněžních toků. Diskontní

sazba je složena z tržního rizika v podobě časových ARAD a kreditní přirážky z DRSK. Vážený průměr

diskontních sazeb odpovídá 11,53 %.

Nabyté a emitované dluhopisy jsou oceněny pomocí metody diskontovaných peněžních toků. Diskontní

sazba je složena z tržního rizika v podobě Priboru, IRS CZ, případně Euriboru, IRS EUR a kreditního přirážky

z DRSK, Vážený průměr diskontních sazeb odpovídá 10,08 %.

Majetkové účasti jsou oceněny pomocí substanční metody.

Ocenění majetkových účastí

substančním způsobem

Model ocenění stanovuje reálnou hodnotu všech položek aktiv finančního aktiva a následně se odečtou

cizí zdroje. Tato hodnota se používá zejména tam, kde není předpoklad going concern. Například u

developerských projektů ve výstavbě

Ocenění poskytnutých půjček

výnosovým způsobem

Model oceňuje finanční aktiva na základě výnosové metody, zejména diskontováním budoucích

peněžních toků. Diskontní sazba se skládá ze dvou položek, kreditního rizika na úrovní emitenta a dále

tržního rizika, které bere v potaz aktuální vývoj na finančních trzích. K tomuto účelu je potřeba dostatek

vstupních veličin. Kreditní riziko se vyhodnocuje dle potřeb, minimálně 1x ročně, tržní riziko průběžně.

Ocenění přijatých půjček

výnosovým způsobem

Model oceňuje finanční aktiva na základě výnosové metody, zejména diskontováním budoucích

peněžních toků. Diskontní sazba se skládá ze dvou položek, kreditního rizika na úrovní emitenta a dále

tržního rizika, které bere v potaz aktuální vývoj na finančních trzích. K tomuto účelu je potřeba dostatek

vstupních veličin. Kreditní riziko se vyhodnocuje dle potřeb, minimálně 1x ročně, tržní riziko průběžně.

Ocenění nakoupených dluhopisů

výnosovým způsobem

Model oceňuje finanční aktiva na základě výnosové metody, zejména diskontováním budoucích

peněžních toků. Diskontní sazba se skládá ze dvou položek, kreditního rizika na úrovní emitenta a dále

tržního rizika, které bere v potaz aktuální vývoj na finančních trzích. K tomuto účelu je potřeba dostatek

vstupních veličin. Kreditní riziko se vyhodnocuje dle potřeb, minimálně 1x ročně, tržní riziko průběžně.

Ocenění emitovaných dluhopisů

výnosovým způsobem

Model oceňuje finanční aktiva na základě výnosové metody, zejména diskontováním budoucích

peněžních toků. Diskontní sazba se skládá ze dvou položek, kreditního rizika na úrovní emitenta a dále

tržního rizika, které bere v potaz aktuální vývoj na finančních trzích. K tomuto účelu je potřeba dostatek

vstupních veličin. Kreditní riziko se vyhodnocuje dle potřeb, minimálně 1x ročně, tržní riziko průběžně.

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Ocenění pohledávek z prodeje majetkových cenných papírů

výnosovým způsobem

Model oceňuje finanční aktiva na základě výnosové metody, zejména diskontováním budoucích

peněžních toků. Diskontní sazba se skládá ze dvou položek, kreditního rizika na úrovní emitenta a dále

tržního rizika, které bere v potaz aktuální vývoj na finančních trzích. K tomuto účelu je potřeba dostatek

vstupních veličin. Kreditní riziko se vyhodnocuje dle potřeb, minimálně 1x ročně, tržní riziko průběžně.

Ocenění obchodních a jiných závazků

výnosovým způsobem

Model oceňuje finanční aktiva na základě výnosové metody, zejména diskontováním budoucích

peněžních toků. Diskontní sazba se skládá ze dvou položek, kreditního rizika na úrovní emitenta a dále

tržního rizika, které bere v potaz aktuální vývoj na finančních trzích. K tomuto účelu je potřeba dostatek

vstupních veličin. Kreditní riziko se vyhodnocuje dle potřeb, minimálně 1x ročně, tržní riziko průběžně.

Následující tabulka zobrazuje rekonciliaci počátečních a konečných stavů finančních nástrojů, které jsou

oceňovány reálnou hodnotou v úrovni 3.

Sladění pohybů na úrovni 3 hierarchie reálných hodnot podle tříd nástrojů je k 31. 12. 2023 následující:

tis. Kč

Reálná

hodnota

k 1.1.202

Zisk

/ztráta

z přeceně

ní do

výsledku

hospodař

ení

Nákupy/

Prodeje

Emise

Vypořádá

ní

Převody

z a do

úrovně 3

Reálná

hodnota

k 31.12.2

023

Vznik

Aktiva

Poskytnuté půjčky

354 558

-7 786 315 526 - - -188 855 -

473 443

Majetkové účasti

600 198

-47 807 81 148 -180 955 - - -

452 584

Nabyté dluhopisy

-2 750 109 849 - - - -

107 099

Pohledávky z prodeje

majetkových cenných

papírů

- 46 550 - - -

46 550

Celkem aktiva

954 756

-58 343

553 073

-180 955

-188 855

1 079 676

Závazky

Přijaté půjčky

5 049

149 1 180 - - -1 180 -

5 198

Emitované dluhopisy

196 348

11 691 255 928 - - -27 072 -

436 895

Obchodní a jiné závazky

109 328

840 409 793

-458 711

61 250

Celkem závazky

310 725

12 680

666 901

-486 963

503 343

ČSNF SICAV, a.s.

Účetní závěrka fondu za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023

(v tisících Kč)

Sladění pohybů na úrovni 3 hierarchie reálných hodnot podle tříd nástrojů je k 31.12.2022 následující:

tis. Kč

Reálná

hodnota

k 1.1.2022

Zisk /ztráta

z přecenění

do výsledku

hospodaření

Nákupy/

Prodeje

Emise

Vypořádání

Převody

z a do

úrovně 3

Reálná

hodnota

k 31.12.2022

Vznik

Aktiva

Poskytnuté půjčky

242489

- 179 819 - - -67 750 -

354 558

Majetkové účasti

516 262

14 586 69 350 - - - -

600 198

Celkem aktiva

758 751

14 586

249 169

-67 750

954 756

Závazky

Přijaté půjčky 10000 -192 923 - - -5 682 -

5 049

Emitované dluhopisy - -4 512 205 167 - - -4 307 -

196 348

Obchodní a jiné závazky 1 881

832 692

-725 245

109 328

Celkem závazky

11 881

-4 704

1 038 782

-735 234

310 725

Fond také zohledňuje další faktory rizika likvidity, úvěrového a tržního rizika a upravuje model oceňování

dle potřeby.

Během roku 2023 a 2022 nedošlo k žádným přesunům mezi úrovněmi v rámci hierarchie reálných hodnot.

Za sledované období nedošlo ke změně oceňovacích technik pro úroveň 3 měření reálné hodnoty.

15. Podmíněná aktiva a závazky

Fond nevede žádné právní spory, z nichž by pro ni plynuly podmíněné závazky, případně podmíněná

aktiva. Nejsou evidovány ani další skutečnosti, které by naplňovaly podmínky pro zveřejnění podmíněných

závazků.

16. Události po rozvahovém dni

Po rozvahovém dni nedošlo k žádným významným událostem.

V Praze dne 6.5.2024

Podpis statutárního zástupce:

______________________________

Ing. Vladimír Bezděk, M.A.

pověřený zmocněnec člena představenstva

AVANT investiční společnost, a.s.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

Příloha č. 3 – Zpráva o vztazích za Účetní období

(ust. § 82 ZOK)

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

- 1 -

Zpráva o vztazích za Účetní období

a) Vztahy mezi osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 2 písm. a) až c) ZOK)

Ovládaná osoba: ČSNF SICAV, a.s.

IČO: 065 61 705

Sídlo: Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4

b) Úloha ovládané osoby ve struktuře vztahů mezi osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK

Ovládaná osoba je autonomní ve vztahu k ostatním osobám dle ust. § 82 odst. 1 ZOK. Jejím cílem je

naplňování investiční strategie určené ve statutu ovládané osoby. Fond je obhospodařovaný společností

AVANT IS ve smyslu ust. § 9 odst. 1 ZISIF.

Osoby ovládající

Jméno: Daniel Římal

Dat. nar.: 21. března 1988

Bytem: U Sluncové 604/7, Karlín, 186 00 Praha 8

Způsob ovládaní: přímo prostřednictvím 100% podílu na zapisovaném základním kapitálu

ovládané osoby

Osoby ovládané stejnou ovládající osobou

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

- 2 -

c) Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze majetkový podíl na

ovládané osobě prostřednictvím valné hromady, čímž přímo uplatňuje rozhodující vliv na ovládanou

osobu.

d) Přehled jednání učiněných v Účetním období, která byla učiněna na popud nebo v zájmu osob dle ust.

§ 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82 odst. 2 písm. d) ZOK)

V Účetním období nebyla učiněna žádná jednání učiněna na popud nebo v zájmu osob dle ust. § 82 odst.

1 ZOK (ust. § 82 odst. 2 písm. d) ZOK).

e) Přehled vzájemných smluv mezi ovládanou osobou a osobami dle ust. § 82 odst. 1 ZOK (ust. § 82

odst. 2 písm. e) ZOK)

Protistrana Smluvní typ Datum uzavření Plnění

poskytované Plnění obdržené

Stark distribution

Smlouva o úvěru ve

znění Dodatku č. 2

1.5.2022

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

STARK

DEVELOPMENT

s.r.o.

Smlouva o úvěru ve

znění dodatku č. 2

17.10.2022

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

STARK

DEVELOPMENT

s.r.o.

Smlouva o úvěru

číslo 6001071271

11.1.2021

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Bytový dům

Lazecká s.r.o.

Smlouva o zápůjčce

25.5.2023

Zápůjčka Úrok

OAKS GARDEN

VILLAS s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

12102261761 ve

znění dodatku č. 2

1.5.2022

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Green Point

Živohošť s.r.o.

Smlouva o

postoupení

pohledávek ve znění

dodatku č. 2

1.5.2022

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Cavallino s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

2111151761 ve

znění dodatku č. 3

13.2.2024

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Cavallino s.r.o.

Smlouva o úvěru

27.10.2023

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Cavallino s.r.o.

Smlouva o novaci

závazků

1.10.2021

Manciano s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

2111091761 ve

znění dodatku č. 1

1.5.2022

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Collatino s.r.o. Smlouva o úvěru 17.1.2022

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

BD Dobrovského

706/21 s.r.o.n

Smlouva o

postoupení

pohledávek ve znění

dodatku č. 2

1.5.2022

Zápůjčka Úrok

Trastevere s.r.o.

Smlouva o

postoupení

1.5.2022

Peněžní

prostředky

Pohledávka

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

- 3 -

Protistrana Smluvní typ Datum uzavření Plnění

poskytované Plnění obdržené

pohledávek ve znění

dodatku č. 1

ČSNF Group a.s.

Smlouva o zápůjčce

9.2.2023

Zápůjčka

Kmenové akcie

společnosti

Czech Home

Capital, a.s.

ČSNF Group a.s.

Smlouva o zápůjčce

15.2.2023

Zápůjčka

Kmenové akcie

společnosti

Czech Home

Capital, a.s.

ČSNF Real Estate

s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

2304031761

3.4.2023

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

ČSNF Real Estate

4 s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

2304281761

28.4.2023

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Zestmoliten s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

2303311761

31.3.2023

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Venarotta s.r.o.

Smlouva o zápůjčce

ve znění dodatku č.

10.8.2023

Zápůjčka Úrok

Daniel Římal

Smlouva o

úplatném převodu

31.3.2023

Převod CP

Peněžní

prostředky

ČSNF Real Estate

2 7,00/24

Držené dluhopisy

01.11.2020

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

Domy pro radost

s.r.o.

Smlouva o úvěru č.

2402291761 ve

znění dodatku č. 1

15.3.2024

Peněžní

prostředky (úvěr)

Peněžní

prostředky

(úroky)

f) Hodnocení vztahu mezi ovládanou osobou a osobou ovládající, resp. osobami dle ust. § 82 odst. 1

ZOK (ust. § 82 odst. 4 ZOK)

Ovládaná osoba je investičním fondem v režimu ust. § 9 odst. 1 ZISIF, kdy investiční společnost jako

statutární orgán nemůže být přímo vázána pokyny akcionářů ve vztahu k jednotlivým obchodním

transakcím, ale primárně má povinnost odborné péče ve smyslu ustanovení ZISIF. Vzhledem k této

skutečnosti, kdy možnost ovládající osoby zasahovat do řízení ovládané osoby je pouze nepřímá

prostřednictvím výkonu akcionářských práv, nevznikají z formální existence ovládacího vztahu pro

ovládanou osobu rizika. Rovněž nelze vymezit výhody nebo nevýhody plynoucí z ovládacího vztahu, neboť

efektivně nedochází k ovlivnění jednání ovládané osoby v jednotlivých obchodních transakcích.

Prohlášení statutárního orgánu

Statutární orgán Fondu tímto prohlašuje, že:

• informace uvedené v této zprávě o vztazích jsou zpracovány dle informací, které pocházejí

z vlastní činnosti statutárního orgánu ovládané osoby anebo které si statutární orgán ovládané

osoby pro tento účel opatřil z veřejných zdrojů anebo od jiných osob; a

• statutárnímu orgánu ovládané osoby nejsou známy žádné skutečnosti, které by měly být součástí

zprávy o vztazích ovládané osoby a v této zprávě uvedeny nejsou.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

- 4 -

Zpracoval: Ing. Vladimír Bezděk, M.A.

Funkce: zmocněný zástupce jediného člena představenstva společnosti

AVANT investiční společnost, a.s.

Dne: 29. 3. 2024

Podpis: …………………………………………

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 – ČSNF SICAV, a.s.

- 1 -

Příloha č. 4 – Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty

majetku Fondu ke dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy,

s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného

období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2

písm. e) VoBÚP)

Identifikace majetku

Pořizovací

hodnota

(v tis. CZK)

Reálná hodnota

k poslednímu

dni Účetního

období

(v tis. CZK)

100% podíl na základním kapitálu společnosti Trastevere s.r.o. 1 300 61 458

100% podíl na základním kapitálu společnosti STARK

DEVELOPMENT s.r.o.

41 428 84 359

Poskytnutý úvěr STARK DEVELOPMENT, a. s. 99 996 112 831

Poskytnutý úvěr Green Point Živohošť s.r.o. 25 948 26 210

Poskytnutý úvěr Green Point Živohošť s.r.o. 21 000 27 474

Poskytnutý úvěr Cavallino s.r.o. 17 621 21 391

Poskytnutý úvěr Cavallino s.r.o. 73 254 84 487

Poskytnutý úvěr Manciano s.r.o. 19 000 24 569

Poskytnutý úvěr Collatino s.r.o. 17 000 21 698

Poskytnutý úvěr ČSNF Real Estate s.r.o. 25 500 22 246

Poskytnutý úvěr Daniel Římal z prodeje Stark Distribution SE 41 910 46 550

Majetkový účet u administrátora dluhopisových emisí Cyrrus

a.s.

21 282 21 282

Pozemky k. ú. Chýně 340 000 510 916*)

100% podíl na základním kapitálu společnosti Green Point

Živohošť s.r.o.

23 877 20 185

Poskytnutý úvěr ČSNF Group a.s. 37 840 40 899

Poskytnutý úvěr ČSNF Group a.s. 20 000 21 597

100% podíl na základním kapitálu společnosti TRUST

DEVELOPMENT GROUP s.r.o.

9 398 18 962

100% podíl na základním kapitálu společnosti Collatino s.r.o. 1 20 607

50% podíl na základním kapitálu společnosti

Parioli s.r.o.

14 076 37 093

100% podíl na základním kapitálu společnosti Cavallino s.r.o. 41 994 94 795

100% podíl na základním kapitálu společnosti Manciano s.r.o. 4 801 65 908

Dluhopisy ČSNF Real Estate 2 7,00/24 52 608 51 131

Dluhopisy STARK 0,00/26 emitované společností STARK

DEVELOPMENT s.r.o.

56 667 55 968

*) Reálná hodnota ve smyslu požadavku § 196 ZISIF pro CZ GAAPs. V případě IFRS/IAS je tato majetková

položka oceňována ve smyslu IAS 2, tedy nikoli reálnou hodnotou. Detail ocenění položky dle IFRS/IAS je

uveden v příloze účetní závěrky.