NUPEH CZ s.r.o. - 3157002FXYZ444Q6BD33

1

VÝROČNÍ ZPRÁVA 

ZA ROK 2023 

NUPEH CZ s.r.o. 

Identifikační číslo 077 57 662 

Antala Staška 1859/34, Krč, 140 00 Praha 4 

Tato účetní závěrka obsahuje 79 stran 

2

1.

Právní základ

Společnost NUPEH CZ s.r.o. předkládá Výroční finanční zprávu za účetní rok 2023 vyhotovenou v souladu

s požadavky vyžadovanými zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů a § 118

zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů.

a.

Informace o společnosti

O emitentovi

Obchodní firma:

NUPEH CZ s.r.o. (dále „Společnost“)

Zápis v OR

: Obchodní rejstřík vedený Městským soudem v Praze, spisová značka C 307124

Sídlo:

Antala Staška 1859/34, Krč, 140 00 Praha 4

Země:

Česká republika

Rozhodné právo:

Právní řád České republiky. Zejména občanský zákoník, zákon č. 90/2012 Sb., o

obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

(dále zákon o obchodních korporacích),

zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění

pozdějších předpisů (živnostenský zákon) a zákon o dluhopisech.

LEI:

3157002FXYZ444Q6BD33

DIČ:

077 57 662

Datum vzniku:

1. ledna 2019

Právní forma:

společnost s ručením omezeným

Internetové stránky:

www.nupeh-cz.com

E-mail:

info@nupeh-cz.com

Telefon:

+420 221 710 383

Informace o dluhopisech

Název dluhopisů:

NUPEH CZ 5,90/25

Klíčové údaje:

emitovány jako zaknihované cenné papíry splatné v roce 2025 a úročeny pevnou úrokovou

sazbou 5,9% p.a.

ISIN:

CZ0003524795

Počet kusů:

105.000

Nominální hodnota:

Dluhopisy byly původně vydány v celkové jmenovité hodnotě emise dluhopisů

1.050.000.000 Kč a jmenovité hodnotě každého dluhopisu 10.000 Kč, přičemž ke dni 30. dubna 2023 a 30.

října 2023 došlo ze strany emitenta k částečnému splacení Dluhopisů. Jmenovitá hodnota každého

Dluhopisu se tak snížila z 10.000 Kč na 7.900 Kč a následně na 6.550 Kč a celková jmenovitá hodnota

emise dluhopisů se snížila z 1.050.000.000 Kč na 829.500.000 Kč a následně na 687.750.000 Kč.

3

Datum emise Dluhopisů:

30. října 2020 

Datum přijetí Dluhopisů k obchodování na regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a.s.:

30.

října 2020 

b.

Finanční výkonnost 

Rok končící 31. prosince 2023 

Finanční výsledky Společnosti za rok končící 31. prosince 2023 jsou uvedeny níže v Příloze I. Celková 

aktiva Společnosti na konci vykazovaného období činila 32.157 tis. USD (účetní období 2022: 48.031 tis. 

USD), celkové závazky se rovnaly 31.084 tis. USD (účetní období 2022: 47.924) a čistá ztráta za činila 

k 31. prosinci 2023 2.934 tis. USD (účetní období 2022: vykázaná ztráta 2.025 tis. USD). 

Od počátku ruské invaze na Ukrajinu byly všechny transakce s majetkem společnosti NUPEH negativně 

ovlivněny válkou, riziko škod na majetku zůstává na místě kvůli přetrvávající hrozbě ruských raketových 

úderů na civilní cíle na celé Ukrajině. 

Budoucí výkonnost 

Co se týče očekávání finančních výsledků Společnosti za rok končící 31. prosince 2023, nepředpokládají 

se žádné významné změny, neboť činnost Společnosti je omezena na splácení dluhopisů. Očekává se, že 

splácení bude probíhat podle harmonogramu na základě splácení stávající půjčky ve Skupině mezi 

Společností a Mateřskou společností. 

K datu výroční zprávy Společnost oznámila rozhodnutí o předčasném částečném splacení dluhopisů 

snižující jmenovitou hodnotu každého dluhopisu z 6.550 Kč na 5.550 Kč, které bylo uplatněno 30. dubna 

2024 (datum výplaty kuponu). 

Výhled vývoje hospodaření Mateřské společnosti na úrovni aktiv pro následujíc rok 2024 je uveden níže. 

Piramida 

Při pohledu do budoucna je Piramida odolná vůči probíhajícím změnám na trhu, protože se dokázala 

přizpůsobit změnám v oblasti komerčních nemovitostí. S mírou neobsazenosti blížící se nule a mírou 

nájemného blížící se předválečné úrovni vykazuje Piramida navzdory náročnému prostředí dobré výsledky. 

Vzhledem k tomu, že návštěvnost se postupně dostává na předválečné hodnoty a spotřebitelská důvěra 

posiluje, předpokládáme, že tato pozitivní dynamika přetrvá, i když v mírném tempu. Vzhledem k těmto 

slibným ukazatelům zůstává náš výhled pro společnost Piramida opatrně optimistický a odráží naši důvěru 

ve schopnost udržet růst v měnících se podmínkách. 

Eurasia a Prime 

Na trhu kancelářských nemovitostí, který byl zasažen válečnými konflikty a ekonomickým poklesem, došlo 

po osvobození Kyjevské oblasti a návratu zahraničních ambasád do hlavního města k obnovení obchodní 

činnosti. Očekává se, že prémiové kancelářské prostory si udrží stabilitu s nulovou mírou neobsazenosti, 

zatímco v oblasti Eurasie se předpokládá postupné zvyšování výkonnosti. Pokud jde o výhled do roku 2024, 

navzdory tomu, že sazby nájemného zaostávají za předválečnými hodnotami, panuje opatrný optimismus 

ohledně růstu v souvislosti se stabilizací trhu. K tomuto vzestupnému trendu může přispět zvýšená obchodní 

činnost a zlepšující se ekonomické podmínky. Celkově lze říci, že ačkoli problémy přetrvávají a aktivita 

zůstává pod předválečnou úrovní, v nadcházejícím roce se očekává růst nájemného. 

4

West Gate Logistic a East Gate Logistic 

Oživení skladového trhu bude záviset především na délce trvání válečného konfliktu a následné 

hospodářské situaci na Ukrajině. Vzhledem k omezeným ekonomickým prognózám se neočekává, že by 

sazby nájemného v krátkodobém horizontu kolísaly a pravděpodobně zůstanou stabilní a s rostoucí 

denominací v UAH. Trh skladových prostor vykazoval solidní poptávku nájemců bez ohledu na válečné 

podmínky. Trh skladových prostor vykazoval solidní poptávku nájemců, zejména ze strany logistických 

společností a maloobchodních nájemců, což přispělo ke stabilitě nájemního prostředí. Omezená dostupnost 

kvalitních skladových prostor k pronájmu vedla k malým slevám na nájemném, což odráží solidní poptávku 

nájemců. Vzhledem k tomu, že skutečné sazby nájemného v UAH zůstávají stabilní a poptávka po 

skladovacích prostorách zaznamenává pomalý, ale trvalý růst, očekává se, že tržní prostředí zůstane 

navzdory převládajícím problémům vyvážené. S ohledem na tyto faktory zůstává náš výhled pro West Gate 

Logistic a East Gate Logistic v nadcházejících měsících opatrně optimistický, což odráží naši důvěru v 

jejich schopnost udržet si výkonnost v podmínkách stabilního trhu. 

Dopady války na obchodní prostředí aktiv Skupiny 

Na Skupinu má i nadále zásadní dopad probíhající ruská válka proti Ukrajině, neboť veškerá aktiva 

Společnosti generující příjmy se nacházejí na jejím území. 

Ruská invaze na Ukrajinu, probíhající od 24. února 2022, vstoupila do třetího roku a nadále negativně 

ovlivňuje domácí ekonomiku a podnikatelské prostředí. 

Ke konci března 2024 ruské síly nadále kontrolovaly odhadem 109.000 km

2

, tj. 18 % území Ukrajiny, což 

je zhruba stejná rozloha jako před rokem, ale méně než 25 % v době vrcholu invaze na konci března 2022. 

Ruskem okupované území zahrnuje části Luhanské a Doněcké oblasti na východě, jakož i Záporožskou a 

Chersonskou oblast a Krym na jihu. Přibližně 40 % území, které je v současnosti pod ruskou kontrolou, 

bylo zabráno během první fáze ruské vojenské agrese proti Ukrajině v letech 2014-2015 (Krym a části 

obou východních regionů). 

Ukrajinská ekonomika se v roce 2023 vrátila k růstu, přičemž reálný HDP se meziročně zvýšil o 5,3 % po 28,8% 

propadu v roce 2022 způsobeném ruskou invazí. Oživení ekonomiky bylo podpořeno kombinací faktorů, jako 

je stabilizace dodávek energie po ruských útocích na energetickou infrastrukturu v zimě 2022/23, adaptace 

podniků na válečné prostředí, oživení spotřebitelské důvěry díky stabilizaci trhu F/X, zlepšení obchodní logistiky 

a obnovení vývozu po moři díky bezpečnostnímu koridoru v Černém moři, který Ukrajina otevřela v srpnu 2023. 

Kromě toho neobvykle příznivé počasí zajistilo bohatou zemědělskou úrodu, zatímco domácí energetická 

infrastruktura utrpěla během topné sezóny 2023-2024 jen minimální škody v důsledku ruských útoků, neboť 

Rusko se zaměřilo především na vojenská a průmyslová zařízení (s malým účinkem). Reálný HDP se podle 

ministerstva hospodářství ve 2M24 meziročně zvýšil o 3,6 %, k čemuž přispěla pokračující expanze námořního 

vývozu, stabilní dodávky energie a rostoucí domácí vojenská výroba. 

Masivní finanční podpora ze strany mezinárodních finančních institucí a dalších zahraničních partnerů byla pro 

vládu záchranným lanem, které jí pomohlo financovat mnohem větší rozpočtový deficit, a podpořilo vnější 

pozici Ukrajiny. Zahraniční partneři a mezinárodní finanční instituce vyplatili v roce 2023 rozpočtovou podporu 

ve výši 42 miliard USD, což je nárůst oproti 31 miliardám USD v roce 2022, přičemž 34 % této částky tvořily 

granty (oproti 44 % v roce 2022). MMF se významně podílel na získávání potřebné finanční pomoci a 

zajišťování jejího pravidelného vyplácení. Vzhledem k tomu, že ukrajinská vláda zůstala plně funkční a úspěšně 

navigovala ekonomiku bezprecedentními výzvami, schválil MMF 31. března 2023 pro Ukrajinu čtyřletý 

program Extended Fund Facility (EFF) ve výši 15,6 mld. dolarů. Program EFF se stal součástí čtyřletého balíčku 

finanční podpory Západu, který by měl v letech 2023-2027 činit celkem 122 mld. dolarů v základním scénáři a 

5

140 mld. dolarů v případě nepříznivého scénáře. V rámci tohoto balíčku schválila EU v únoru 2024 čtyřletý 

program pro Ukrajinu ve výši 50 mld. eur, z toho včetně 39 mld. eur přímé rozpočtové podpory. Nové 

financování ze strany USA však zůstalo v době přípravy této výroční zprávy pozastaveno kvůli politickému patu 

v Kongresu. 

NBU zmrazila oficiální kurz hřivny vůči americkému dolaru hned na začátku ruské invaze v únoru 2022 a 

zavedla přísné kontroly transakcí na kapitálovém a běžném účtu, včetně zákazu repatriace dividend a omezení 

splátek jistiny a úroků z vnějšího dluhu. V červenci 2022 NBU devalvovala měnu o 20 % a znovu ji zafixovala 

na 36,6 UAH/USD v reakci na rostoucí měnové tlaky a současně zavedla další opatření zaměřená na omezení 

poptávky po F/X, včetně zvýšení klíčové sazby o 15 p.b. na 25 % a doladění kapitálových kontrol. 

Díky zlepšené pozici na F/X trhu a velkému a pravidelnému přílivu zahraniční podpory na počátku roku 2023 

vzrostly devizové rezervy NBÚ v červenci 2023 na rekordních 41,7 mld. dolarů. To spolu s oživením 

ekonomické aktivity, rychlou dezinflací a ustupujícími devalvačními očekáváními umožnilo NBU 3. října 2023 

opustit měnovou vazbu a vrátit se k řízenému floatu. Po změně politiky NBU nadále přísně řídila směnný kurz 

UAH vůči USD a připouštěla pouze malé výkyvy oběma směry. Do konce roku 2023 hřivna meziročně oslabila 

o 4,0 % na 38,0 UAH/USD. NBU také začala uvolňovat přísnou kontrolu měnových kurzů podle zásad 

stanovených ve Strategii liberalizace měnových kurzů založené na podmínkách dohodnuté s MMF. NBU 

zejména v roce 2023 umožnila domácím podnikům obsluhovat nové zahraniční úvěry na základě souboru 

připojených podmínek, usnadnila státním podnikům postupy při obsluze restrukturalizovaného zahraničního 

dluhu a uvolnila omezení pro hotovostní a bezhotovostní nákupy F/X fyzickými osobami s cílem minimalizovat 

praxi vícenásobných směnných kurzů. 

Celková inflace zpomalila na 3,2 % meziročně v březnu 2024 z 5,1 % na konci roku 2023 a z válečného maxima 

26,6 % v prosinci 2022. K této rychlé dezinflaci přispěla bohatá úroda zemědělských plodin, ustupující inflace 

a devalvační očekávání v podmínkách pokračující stability trhu F/X, zlepšující se logistiky a širší adaptace 

domácích podniků na válečné podmínky. Všechny tyto faktory plně kompenzovaly 70% zvýšení sazeb za 

elektřinu pro domácnosti v červnu 2023, zatímco ostatní tarify za veřejné služby zůstaly na základě vládního 

nařízení od začátku války zmrazeny. 

Dezinflace a stabilita na trhu F/X připravily NBU půdu pro zahájení cyklu snižování sazeb. Od července 2023 

snížila centrální banka svou klíčovou sazbu celkem o 1.050 b. b. na 14,5 % p.a. (ke konci března 2024), včetně 

snížení o 400 b.b. v důsledku přechodu na operační design měnové politiky „dolní hranice“, podle kterého byla 

klíčová sazba vyrovnána se sazbou z jednodenních depozitních certifikátů. 

Schodek konsolidovaného rozpočtu se v roce 2023 zvýšil na 1.337 miliard hřiven z 847 miliard hřiven v roce 

2022 a 182 miliard hřiven v roce 2021, tedy na 20 % HDP z 16 % v roce 2022 a 3,3 % v roce 2021. K prudkému 

nárůstu rozpočtového deficitu v posledních dvou letech přispělo zvýšení vojenských výdajů a menší příliv 

dotačního financování od zahraničních partnerů, zatímco daňové příjmy v důsledku prudkého hospodářského 

poklesu poklesly. Příliv zahraniční pomoci byl klíčovým zdrojem financování válečného rozpočtového deficitu. 

Jejich meziroční nárůst v roce 2023 umožnil NBÚ ukončit monetizaci rozpočtového deficitu poté, co centrální 

banka v roce 2022 poskytla na tento účel ekvivalent 12,3 mld. dolarů. 

Ukrajinský veřejný dluh poháněný expanzí rozpočtového deficitu vzrostl v roce 2023 meziročně o 31 % na 145 

mld. dolarů, a to navíc k 11% růstu v roce 2022. Poměr dluhu k HDP však v tomto období zaznamenal prudší 

nárůst na 84 % ze 49 % v roce 2021, a to v důsledku poklesu reálného HDP. Grantová složka zahraniční podpory 

mezitím pomohla omezit růst veřejného dluhu, zatímco úvěry byly poskytovány za vysoce zvýhodněných 

podmínek, s dlouhou splatností a nízkými nebo dotovanými úrokovými sazbami, což podpořilo udržitelnost 

dluhu. Ukrajina uzavřela v roce 2022 se svými komerčními a dvoustrannými věřiteli dvouletou dohodu o 

pozastavení splácení dluhu a usiluje o restrukturalizaci těchto závazků před vypršením platnosti dohody v srpnu 

2024. 

V roce 2023 zůstal trh komerčních nemovitostí odolný, přestože na konci roku zesílily ruské raketové útoky. 

Ačkoli oživení spotřebitelské a podnikatelské nálady zpomalovala ekonomická a bezpečnostní rizika, 

6

nájemci i pronajímatelé prokázali další přizpůsobení se válečnému prostředí, což poskytlo podklady pro 

nové přístupy k vyjednávání zaměřené na udržení uspokojivé míry obsazenosti a snížení slev z nájemného 

v souladu se základními tržními podmínkami. 

Návštěvnost kyjevských nákupních center byla v roce 2023 přibližně o 10-15 % nižší než před válkou, na 

rozdíl od 70-80% poklesu v březnu 2022. Na západní Ukrajině se nákupní centra vrátila na předválečnou 

úroveň poté, co v březnu 2022 zaznamenala méně výrazný pokles o 30-40 %. Odrazem širší spotřebitelské 

nálady je index spotřebitelské důvěry (CCI), ukazatel založený na průzkumu, který vypočítává společnost 

pro průzkum trhu Info Sapiens a který v prosinci činil 77 bodů na škále 0-200, což je méně než jeho 

meziroční maximum z května 2023, kdy činil 92 bodů, a méně než 84 bodů v prosinci 2022. Pokles byl 

způsoben především zhoršením ekonomických očekávání, zejména těch, která se týkají domácích 

ekonomických podmínek, zatímco průzkum ukázal trvalé zlepšení hodnocení současné finanční situace 

respondenty, přičemž příslušný dílčí index v prosinci vzrostl na 54 bodů, což je nejvyšší hodnota od prvních 

měsíců války, a výrazně se zvýšil z 35 bodů v prosinci 2022. Celkový index spotřebitelských cen činil 

v prosinci 5,1 % meziročně, tedy stejně jako v listopadu, a prudce zpomalil z 26,6 % meziročně na konci 

roku 2022. Spotřebitelská poptávka zůstala v roce 2023 silná, podpořená zpomalující inflací, přičemž 

maloobchodní prodejci v tomto období zaznamenali oživení obratu. Nejodolnější maloobchodní prodejci 

začali opatrně zkoumat možnosti expanze a snažili se zajistit si prémiové lokality. Poté, co společnost H&M 

znovu otevřela své prodejny v listopadu 2023 a společnost Inditex v dubnu 2024 obnovila činnost přibližně 

20 prodejen v oblasti Kyjeva, které budou později následovat ty v oblasti Lvova, zůstala společnost IKEA 

jediným mezinárodním řetězcem, který ponechal své prodejny zavřené kvůli válečným podmínkám. Se 

zlepšením maloobchodního obratu se na trhu rozšířily slevy na nájemném. 

V segmentu kancelářských prostor zůstává podnikatelská nálada v roce 2023 opatrná kvůli obavám o 

bezpečnost a ekonomické nejistotě. Index podnikatelských očekávání typu PMI Národní banky Ukrajiny 

se v prosinci propadl o 4,4 bodu na 45,71 bodu na škále 0-100 bodů a po zářijové hodnotě 50,1 bodu měl 

klesající tendenci. Podniky napříč všemi sledovanými odvětvími zhoršily své podnikatelské vyhlídky kvůli 

nejistotě, jak dlouho může trvat válka, riziku, že mezinárodní pomoc Ukrajině bude opožděná a 

nedostatečná, růstu logistických nákladů v důsledku blokád hranic a nedostatku kvalifikovaných 

pracovníků. Nájemci kanceláří se dosud zaměřovali na snižování nákladů, přičemž nájemní transakce byly 

většinou vedeny přemístěním do levnějších budov, snížením obsazených prostor nebo novým projednáním 

podmínek pronájmu. Celkový stav fondu kancelářských prostor zůstal zhruba nezměněn. V důsledku 

omezené poptávky nájemců nebyly pozorovány žádné významné posuny v průměrné míře neobsazenosti 

trhu, která na konci 4. čtvrtletí 2023 zůstala vysoká na úrovni 25 %. Sazby nájemného se pohybovaly v 

rozmezí 16-18 USD/m

2

za prémiové vybavené kancelářské prostory třídy A a 8-12 USD za podobné 

kvalitní prostory třídy B. Nové nájemní smlouvy často poskytovaly delší nájemní prázdniny nebo 

stupňované nájemné se zvýhodněnou válečnou sazbou. Pronajímatelé nadále poskytovali stávajícím 

nájemcům pobídky v podobě slev na nájemném, odkladů plateb a nájemních prázdnin. 

Trh skladů se ve 4. čtvrtletí roku 2023 těšil dobrým výsledkům. Nájemní prostředí bylo převážně stabilní, 

a to díky logistickým společnostem a maloobchodním nájemcům. Pozoruhodné je, že v průběhu roku 2023 

na spekulativní trh nevstoupily žádné nové skladové prostory, takže celkový fond ve 4. čtvrtletí 2023 zůstal 

na úrovni 1,4 milionu m

2

. Průměrná míra neobsazenosti zůstala na konci 4. čtvrtletí 2023 nízká a činila 2 

%, přičemž v průběhu roku 2023 klesala o 2 p.b. Slevy na nájemném byly stále vzácnější, což odráželo 

odolnou poptávku nájemců a omezenou dostupnost kvalitních skladových prostor k pronájmu. Skutečné 

sazby nájemného za ambientní sklady v hřivnách zůstaly stabilní, přičemž základní nájemné se pohybovalo 

v rozmezí 120-150 hřiven u profesionálních skladů. Pomalý, ale konzistentní růst poptávky po skladovacích 

prostorách spolu se slabou developerskou aktivitou poukazovaly na vyrovnané tržní prostředí navzdory 

převládajícím problémům. 

7

c.

Vlastnictví a ovládání 

NUPEH CZ s.r.o. je finanční odnoží společnosti NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED („NUPEH“ 

nebo „Mateřská společnost“) se sídlem na adrese 16 Iouniou 1943 Street, Building No. 9, Office 202 area 

A, 3022, Limassol, Kypr. Mateřská společnost nevlastní žádné dluhové cenné papíry vydané Společností. 

Hlavní činností Společnosti je poskytování finančních prostředků získaných emisí přidruženým 

společnostem ve skupině NUPEH prostřednictvím půjčky, úvěru nebo jiných forem financování. 

Společnost v současné době nevykonává žádnou jinou činnost. 

Společnost NUPEH CZ s.r.o. je vlastněna společností NUPEH, která vlastní akcie představující 100% podíl 

na základním kapitálu a hlasovacích právech Společnosti. Společnost je tedy přímo ovládána společností 

NUPEH, která je součástí skupiny tvořené společností NUPEH a jejími dceřinými společnostmi (dále 

„Skupina“), jak je znázorněno níže na obrázku 1. Společnost nemá žádnou zahraniční pobočku. Společnost 

nezavedla zvláštní pravidla, které brání zneužití kontroly nad Společností ze strany Mateřské společnosti. 

Společnost se řídí pravidly a opatřeními danými platnými právními předpisy a domnívá se, že jsou 

dostatečná. Společnost si není vědoma žádných opatření, která by mohla k pozdějšímu datu vést ke změně 

kontroly nad Emitentem. Pan Tomáš Fiala, občan České republiky, narozený 13. května 1974 (dále jen 

„Skutečný majitel“), vystupuje jako skutečný majitel Společnosti, jak je uvedeno v článku 4 Zprávy o 

vztazích. 

NUPEH je holdingová společnost založená za účelem správy portfolia pěti komerčních nemovitostí, které 

se nacházejí v Kyjevské oblasti. Ke dni zveřejnění Výroční zprávy společnosti NUPEH CZ s.r.o. za rok 

2023 (dále jen „Výroční zpráva“) měla společnost NUPEH investice v následujících projektech: 



Piramida: nákupní centrum s hrubou pronajímatelnou plochou 15.900 m

2

(po dokončení 

rekonstrukce 20 317 m

2

);



East Gate Logistic: sklad třídy A s hrubou pronajímatelnou plochou 49.027 m

2

;



West Gate Logistic: sklad třídy A s hrubou pronajímatelnou plochou 7.316 m

2

a pozemkem o 

rozloze 14,4 ha; 



Property Management Solutions One: obchodní centrum třídy A Eurasia s hrubou pronajímatelnou 

plochou 27.930 m

2

a



Property Management Solutions Two: obchodní centrum třídy A Prime s hrubou pronajímatelnou 

plochou 8.847 m

2

and pozemkem o rozloze 0,15 ha

1

.

1

Podle nezávislé zpráva o ocenění nemovitosti za rok končící 31. Prosince 2022 společnosti CBRE.

8

Obrázek 1. Struktura Skupiny 

The Company = Společnost 

The Guarantor = Ručitel 

The Subsidiaries = Dceřiné společnosti 

The Group comprisingthe Company, The Guarantor and its Subsidiaries = Skupina, kterou tvoří 

Společnost, Ručitel a Dceřiné společnosti. 

Ownership structure = vlastnická struktura 

Intragroup loans = půjčky ve Skupině 

d.

Významné události v roce 2023 

Vzhledem k tomu, že společnost NUPEH CZ je členem skupiny NUPEH, jejíž veškerá aktiva generující 

příjmy se nacházejí na Ukrajině, je závislá na výkonnosti dceřiných společností, které vlastní nemovitosti 

a jejich schopnosti předávat příjmy Mateřské společnosti, která je dlužníkem z půjčky ve Skupině od 

NUPEH CZ. 

Přestože Dceřiné společnosti od data zavedení stanného práva na Ukrajině pokračovaly v činnosti a 

generovaly peněžní příjmy, Národní banka Ukrajiny zavedla dočasná omezení včetně pozastavení činnosti 

ukrajinského devizového trhu, s výjimkou devizových prodejů ze strany zákazníků, a zavedení moratoria 

na přeshraniční platby v cizí měně, což nadále znemožňuje odesílání hotovosti z ukrajinských Dceřiných 

společností na zahraniční účty Mateřské společnosti. Očekává se však, že tato omezení budou v budoucnu 

zmírněna. 

9

S ohledem na výše uvedená omezení uzavřela Mateřská společnost v průběhu let 2022 a 2023 s věřitelem 

J&T Banka další dohody o odkladu splátek: 

a) jistiny podřízeného dluhu splatné v období od 31. března 

2022 do 31.března 2024, která bude uhrazena do 31. prosince 2025 (datum splatnosti); 

b) úroků naběhlých 

a nesplacených v období od 31. prosince 2021 do 23. února 2022 a v období od 1. března 2024 do 30. 

března 2024, které budou uhrazeny do 30. června 2024; c) úroků naběhlých od 24. února 2022 do 29. února 

2024, které budou uhrazeny do 31. prosince 2025. 

e.

Historie a vývoj Společnosti, Mateřské společnosti a Skupiny 

Historie a vývoj Společnosti 

Společnost byla založena dne 10. prosince 2018 podle českého práva jako společnost s ručením omezeným 

s obchodní firmou MAMELUCK, s.r.o. Společnost byla zapsána do obchodního rejstříku vedeného 

Městským soudem v Praze pod spisovou značkou C 307124 dne 1. ledna 2019. 

V průběhu roku 2019 společnost NUPEH získala Společnost pod původním obchodním názvem 

MAMELUCK, s.r.o. Obchodní název Společnosti byla rozhodnutím jediného společníka dne 2. prosince 

2019 změněn na současný obchodní název Společnosti. 

Historie a vývoj Mateřské společnosti a Skupiny 

Dne 1. listopadu 2016 společnost NUPEH koupila 100% podíl v projektu East Gate na základě nabytí 100 

% korporátních práv ve společnosti Turcosa Investments Limited a nesplaceného dluhu společnosti AICEE 

II Finance Cyprus Limited. 

Dne 12. prosince 2016 společnost NUPEH koupila 100% podíl v projektu Piramida na základě nabytí 100 

% korporátních práv ve společnosti 1849-Apollo Overseas I. 

Dne 19. prosince 2016 společnost NUPEH koupila 60% podíl v projektu West Gate na základě nabytí 60 

% korporátních práv ve společnostech GLD Logistic Park Holding Limited a SZ Harbour Finance Limited 

a nesplaceného dluhu společnosti SZ Harbour Finance Limited. V průběhu roku 2018 společnost NUPEH 

odkoupila zbývajících 40 % podílu společnosti GLD Logistic Park Holding Limited. Společnost NUPEH 

je tak jediným vlastníkem společnosti GLD Logistic Park Holding Limited. 

Dne 8. června 2017 společnost NUPEH koupila dva kyperské subjekty, Orbelson Holdings Limited a 

Glanston Holdings Limited, které vlastnily dva ukrajinské subjekty, Property Management Solutions One 

LLC (PMS One) a Property Management Solutions Two LLC (PMS Two). 

Dne 27. září 2017 získaly společnosti PMS One a PMS Two od třetí strany dvě obchodní centra, Eurasia, 

a poté Prime. V rámci této transakce společnost NUPEH od stejné třetí strany koupila 100% podíl ve 

společnosti Mevalor Holdings Limited (Kypr), která je zase většinovým vlastníkem společnosti Property 

Management Services LLC (PMS), jež se podílí na poskytování služeb údržby Skupině. 

Dne 23. ledna 2018 a 14. června 2018 společnost NUPEH navýšila základní kapitál společnosti Turcosa 

Investments Limited o 7.443.000 USD a poté o 12.749.000.USD. 

Dne 5. června 2018 bylo 100 % akcií společnosti AICEE II Finance Cyprus Limited převedeno ze 

společnosti Turcosa Investments Limited na společnost New Ukraine PE Holding Limited. 

10

Dne 27. června 2018 společnost NUPEH koupila od třetí strany dalších 40 % podílu ve společnosti West 

Gate Logistic na základě nabytí 40 % korporátních práv ve společnostech GLD Logistic Park Golding 

Limited a SZ Harbour Finance Limited a dluhu splatného společností SZ Harbour Finance Limited. 

Dne 16. dubna 2019 došlo k převodu 100% podílu ve společnosti East Gate Logistic LLC ze společnosti 

Borlog LLC na společnost AICEE II Finance Cyprus Limited. Dále společnost AICEE II Finance Cyprus 

Limited prodala společnost Borlog LLC třetí straně za nevýznamné protiplnění. 

V průběhu roku 2019 společnost NUPEH navýšila základní kapitál společnosti 1849-Apollo Overseas I 

Limited o částku 150.000 USD, základní kapitál společností Orbelson Holdings Limited a Glanston 

Holdings Limited, obě o částku 15.000 USD, a základní kapitál společnosti GLD Logistik Park Holding 

Limited o 14.000 USD. 

V průběhu roku 2019 společnost NUPEH koupila Společnost (tehdy pod obchodním názvem 

MAMELUCK, s.r.o.). 

Dne 23. června 2020 převedly kyperské dceřiné společnosti skupiny, 1849-Apollo Overseas I Limited, 

Mevalor Enterprises Limited, Glanston Holdings Limited, Orbelson Holdings Limited, AICEE II Finance 

Cyprus Limited, Turcosa Investments Limited, GLD Logistik Park Holding Limited, SZ Harbour Finance 

Limited a EGL Holding Limited, veškerá svá aktiva na společnost NUPEH. Všechny tyto kyperské dceřiné 

společnosti byly po dobrovolné likvidaci zrušeny v květnu 2023. 

Dne 30. června 2021 Společnost využila svého práva navýšit emisní částku Dluhopisů o 350 mil. Kč, tedy 

ze 700 mil. Kč na 1.050 mil. Kč (v přepočtu cca 49,1 mil. USD). Následně Mateřská společnost obdržela 

výnosy prostřednictvím financování ve Skupině poskytnutého Společností ve výši cca 16,5 mil. USD a tyto 

výnosy z půjčky ve Skupině použila na výplatu dividend. Celková výše půjčky ve Skupině poskytnuté 

Společností Mateřské společnosti v průběhu roku 2021 činí 17,3 milionu USD. 

Dne 9. listopadu 2022 převedli dva akcionáři Mateřské společnosti všechny své podíly ve společnosti 

NUPEH Cyprus: Sky Mundi S.A.R.L. (39,64%) a West Street EMS Partners, SLP (2,55%) na kyperské 

společnosti Larington Holdings Limited a Langrose Investments Limited. Tento převod neměl za následek 

změnu v ovládání Společnosti. 

V květnu 2023 byly zrušeny kyperské dceřiné společnosti Skupiny, včetně společností 1849-Apollo 

Overseas I Limited, Mevalor Enterprises Limited, Glanston Holdings Limited, Orbelson Holdings Limited, 

AICEE II Finance Cyprus Limited, Turcosa Investments Limited, GLD Logistik Park Holding Limited, SZ 

Harbour Finance Limited a EGL Holding Limited. 

Dne 2. května Společnost uplatnila předčasné částečné splacení dluhopisů, čímž snížila jmenovitou hodnotu 

každého dluhopisu z 10.000 Kč na 7.900 Kč. 

V září 2023 Společnost zveřejnila Oznámení o předčasném splacení dluhopisů, kterým se jmenovitá 

hodnota každého dluhopisu dále snižuje ze 7.900 Kč na 6.550 Kč. 

Dne 30. října 2023 společnost NUPEH provedla předčasné splacení 17 % dluhopisů ve výši 141,2 mil. Kč 

spolu s 1% sankcí za předčasné splacení. 

11

f.

Obchodní cíle 

Společnost byla založena za účelem Emise, protože mezi hlavní činnosti Společnosti patří poskytování 

finančních prostředků získaných prostřednictvím Emise přidruženým společnostem ve Skupině 

prostřednictvím půjčky, úvěru nebo jiných forem financování. Společnost v současné době nevykonává 

žádnou jinou činnost. 

g.

Hlavní trhy a přehled obchodní činnosti 

Hlavní trhy a přehled obchodní činnosti Společnosti 

Pokud jde o hlavní činnosti, Společnost nepůsobí na žádném trhu a nemá žádný relevantní podíl na trhu ani 

postavení na trhu. 

Společnost NUPEH získala Společnost za účelem získání finančních prostředků a jejich dalšího poskytnutí 

přidruženým společnostem ve Skupině prostřednictvím půjčky, úvěru nebo jiných způsobů financování. 

Schopnost Společnosti plnit své závazky z Emise může být významně ovlivněna schopností Mateřské 

společnosti nebo příslušné společnosti ze Skupiny plnit své závazky vůči Společnosti. Příjmy Společnosti 

jsou tedy závislé na příslušných společnostech ze Skupiny a jejich finančních výsledcích. 

Hlavní trhy a přehled obchodní činnosti Mateřské společnosti a Skupiny 

Společnost NUPEH působí na trhu maloobchodních nemovitostí, trhu kancelářských nemovitostí a trhu 

skladových nemovitostí na Ukrajině v Kyjevské oblasti. Cílem společnosti NUPEH je využít potenciál této 

oblasti ke zlepšení provozní efektivity majetku na základě proaktivního řízení a těžit z úspor z rozsahu, 

jako je silnější vyjednávací síla s nájemci, dodavateli a zhotoviteli. 

Společnost NUPEH ovládá podnik, do něhož investovala, pokud je vystavena proměnlivým výnosům 

tohoto podniku nebo má na tyto výnosy právo a má možnost tyto výnosy ovlivnit prostřednictvím své 

kontroly nad podnikem, do něhož investovala. Podniky, do nichž bylo investováno, Atlantic-Pacific 

Ventures LLC (Piramida), East Gate Logistic LLC, West Gate Logistic LLC, Property Management 

Solutions One LLC (Eurasia) a Property Management Solutions Two LLC (Prime) vlastní nemovitý 

majetek a mají nárok na související příjmy z pronájmu. Ostatním subjektům, do nichž bylo investováno, 

plynout peněžní toky ve formě pohledávek z půjček nebo dividend. 

K 31. prosinci 2023 činila celková hrubá zastavěná plocha (GBA), kterou disponuje Skupina, 120.833 m

2

.

Rozdělení hrubé zastavěné plochy: 



Maloobchod – 20.790 m

2

(17 %)

1

k 31. prosinci 2023 a 20.790 m

2

(10 %) k 31. prosinci 2022; 



Kancelářské prostory – 42.562 m

2

(35 %)

1

; k 31. prosinci 2023 a 42.562 m

2

(20 %) k 31. prosinci 

2022 a 



Skladovací prostory – 57.481 m

2

(48 %)

1

k 31. prosinci 2023 a 57.481 m

2

(70 %) k 31. prosinci 

2022. 

1

Na základě neauditovaných údajů emitenta 

12

K 31. prosinci 2023 činila celková hrubá pronajímatelná plocha (GLA), kterou disponuje Skupina, 109.019 

m

2

. Rozdělení hrubé pronajímatelné plochy: 



Maloobchod – 15.900 m

2

(15 %)

1

; k 31. prosinci 2023 a 15.935 m

2

(8 %) k 31. prosinci 2022; 



Kancelářské prostory – 36.777 m

2

(34 %)

1

; k 31. prosinci 2023 a 36.615 m

2

(19 %) k 31. prosinci 

2022 a 



Skladovací prostory – 56.343 m

2

(52 %)

1

k 31. prosinci 2023 a 56.345 m

2

(73 %) k 31. prosinci 

2022. 

Čistý provozní příjem Skupiny za rok končící 31. prosince 2023 činil 12,8 mil. USD a tvoří jej: 



Maloobchod – 55 % za rok končící 31. prosince 2023, 34 % za rok končící 31. prosince 2022 



Kancelářské prostory – 23 % za rok končící 31. prosince 2023, 40 % za rok končící 31. prosince 

2021 a 



Skladovací prostory – 22 % za rok končící 31. prosince 2023, 26 % za rok končící 31. prosince 

2021. 

Přehled realitních projektů provozovaných Skupinou 

Piramida 

Piramida je komunitní nákupní centrum zaměřené na obchody se smíšeným zbožím, které se nachází na 

ulici O. Myshuhy 4 ve výškové hustě obydlené rezidenční čtvrti Darnytskyi s oficiálním počtem 345.000 

obyvatel. Piramida těží z vynikající polohy ve vzdálenosti 100 metrů od rušné stanice metra Pozniaky. 

Piramida má dvě podlaží, v prvním z nich sídlí jeden z největších ukrajinských řetězců supermarketů Silpo, 

a dále je v budově řetězec s elektronikou Comfy a řetězec s elektronikou a mobilními telefony Citrus. 

Maloobchodní galerie se soustředí na základní nákupní potřeby zákazníků a její prostory si pronajímají 

renomovaní nájemci v segmentech zdraví a krásy, drogerie, módy a dětského zboží. Maloobchodní nabídku 

doplňuje národní provozovatel potravin a nápojů Puzata Hata. 

Klíčové ukazatele: 



Hrubá zastavěná plocha: 20.790 m

2 1

,

hrubá pronajímatelná plocha: 15.934 m

2

1

;



Neobsazenost: 0,1% k 31. prosinci 2023 (1,1% k 31. prosinci 2022, meziročně -1,0 p.b.)

2

;



Průměrné základní měsíční nájemné: 36,1 USD za 1 m

2

k prosinci 2023 (28,4 USD za 1 m

2

k prosinci 2022,meziročně +26%)

2

;



Návštěvnost (za rok končící 31. prosince 2023): 5,2 mil. osob (meziročně +31 %)

2

;



Hodnota k 31. prosinci 2023: 49 700 000 USD (45.800.000 USD k 31. prosinci 2022; meziročně 

+8,5%)

1

;



Čistý provozní příjem: 7.084 tis. USD za rok končící 31. prosince 2023 (4.009 tis. USD za rok 

končící 31. prosince 2022; meziročně +76%)

2

1

Na základě poslední nezávislé zprávy o ocenění Nemovitosti k 31. prosinci 2023 společnosti CBRE 

2

Na základě neauditovaných údajů emitenta 

13

Klíčoví nájemci: 



Silpo (hypermarket): plocha 1.596 m

2

, nájemní smlouva končí v prosinci 2030; 



Ukrzoloto (zlatnictví): plocha 417 m

2

, nájemní smlouva končí v květnu 2024; 



Comfy (elektronika): plocha 875 m

2

, nájemní smlouva končí v únoru 2026; 



Citrus (elektronika): plocha 452 m

2

, nájemní smlouva končí v dubnu 2026; 



Smik (dětské zboží): plocha 559 m

2

, nájemní smlouva končí v květnu 2025. 

Klíčoví konkurenti: 



River Mall. Umístění: 12 Dniprovska Embankment, Kyjev, 02000, 2,5 km od Piramidy. Hrubá 

pronajímatelná plocha: 55.000 m

2

. River Mall je rozsáhlé tradiční nákupní a zábavní centrum 

dokončené v roce 2019. 



Aladdin. Umístění: 3A Mykhaila Hryshka St., Kyiv, 02000, 500 m od Piramidy. Hrubá 

pronajímatelná plocha: 11.000 m

2

. Aladdin je nákupní centrum malého rozsahu zaměřené na 

obchody se smíšeným zbožím. 



New Way. Umístění: 1 Arkhitektora Verbyts'koho St., Kyjev, 02000, 2,2 km od Piramidy. Hrubá 

pronajímatelná plocha: 15.000 m

2

. New Way je nákupní centrum malého rozsahu zaměřené na 

obchody se smíšeným zbožím, které bylo otevřeno v roce 2016; 



Arcadia. Umístění: 33 Dniprovska Embankment, Kyjev, 02000, 2 km od Piramidy. Hrubá 

pronajímatelná plocha: 18.500 m

2

. Arcadia je nákupní centrum malého rozsahu zaměřené na 

obchody se smíšeným zbožím, které bylo otevřeno v roce 2008. 

Eurasia 

Eurasia je obchodní centrum třídy A, které se nachází v komerční zóně Kyjeva, na ulici Zhylianska 75, 

která spojuje centrální část s hlavní městskou třídou Peremohy. Objekt těží z dobré dopravní a pěší 

dostupnosti. Stanice metra Vokzalna se nachází 10 minut chůze od obchodního centra a stanice metra 

Universytet je vzdálena 15 minut chůze od obchodního centra. Další dvě stanice metra Olympiiska a Palats 

Sportu jsou snadno dostupné díky veřejné dopravě, kterou zajišťují trolejbusy a kyvadlové autobusy po 

ulici Zhylianska. Objekt byl uveden do provozu v roce 2007. Každé patro má open-space dispozice 

v rozmezí od 840 m

2

do 3.200 m

2

, které umožnují nastavit kanceláře dle požadavků nájemce. 

Klíčové ukazatele: 



GBA: 33.423 m

2

k 31. prosinci 2023, 33.423 m

2

k 31. prosinci 2022; 



Hrubá pronajímatelná plocha: 27.930 m

2 1

k 31. prosinci 2023, 27.854 m

2

k 31. prosinci 2022; 



13 podlaží; 



Dvouúrovňové podzemní parkoviště se 150 parkovacími místy a 20 povrchovými parkovacími 

místy; 



Neobsazenost: 49,8% k 31. prosinci 2023 (43,3% k 31. prosinci 2022; meziročně +6,5 p.b.)

2

;



Průměrné základní měsíční nájemné: 10,5 USD za 1 m

2

k prosinci 2023 (9,1 USD za 1 m

2

k prosinci 

2022; meziročně +16 %)

2

;



Hodnota k 31. prosinci 2023: 27.100.000 USD (33.500.000 k 31. prosinci 2022; meziročně -19,1 

%)

1

;

1

Na základě poslední nezávislé zprávy o ocenění Nemovitosti k 31. prosinci 2022 společnosti CBRE; 

2

Na základě neauditovaných údajů emitenta

14



Čistý provozní příjem: 1.448 tis. USD za rok končící 31. prosince 2023 (3.451 tis. USD za rok 

končící 31. prosince 2022; meziročně -58 %)

2

.

Klíčoví nájemci: 



PricewaterhouseCoopers: plocha 3.489 m

2

, nájemní smlouva končí v srpnu 2026; 



UN High Commissioner for Refugees: plocha 3.489 m

2

, nájemní smlouva končí v srpnu 2025; 



Nissan Motor Ukraine: plocha 562 m

2

, nájemní smlouva končí v březnu 2024

2

.

Prime 

Prime je obchodní centrum třídy A, které se nachází v komerční zóně Kyjeva, na ulici Zhylianska 48-50, 

která spojuje centrální část s hlavní městskou třídou Peremohy. Objekt má dobrou dopravní a pěší 

dostupnost z nejbližší stanice metra Olimpiiska, která je vzdálená 900 metrů a k obchodnímu centru se od 

této zastávky dostanete pěšky do 10 minut. Stanice metra Universytet a Lva Tovstoho se nacházejí ve 

vzdálenosti do 1,5 kilometru a do 15-20 minut chůze. Nemovitost těží z velmi rozvinutého okolí s kvalitní 

infrastrukturou a blízkosti hlavních dopravních uzlů. Typické kancelářské patro o rozloze cca 850-900 m

2

s flexibilní dispozicí umožňují přizpůsobit prostory individuálním potřebám nájemců. 

Klíčové ukazatele: 



Hrubá zastavěná plocha: 9.140 m

22

; k 31. prosinci 2023, 9.140 m

2

k 31. prosinci 2022; 



Hrubá pronajímatelná plocha: 8.847 m

2

k 31. prosinci 2023, 8,761 m

2

k 31. prosinci 2022

1

;



9 podlaží; 



7 podzemních parkovišť, dalších 20 parkovišť na povrchu; 



Neobsazenost: 0,0 % k 31. prosinci 2023 (17,5 % k 31. prosinci 2022; meziročně -17,5 p.b.)

1

;



Průměrné základní měsíční nájemné: 12,7 USD za 1 m

2

k prosinci 2023 (14,0 USD za 1 m

2

k

prosinci 2022; meziročně -9 %)

2

;



Hodnota k 31. prosinci 2023: 12.100.000 USD (13.900.000 USD k 31. prosinci 2022; meziročně -

12,9 %)

1

;



Čistý provozní příjem: 1.500 tis. USD za rok končící 31. prosince 2022 (1.266 tis. USD za rok 

končící 31. prosince 2021; meziročně +18 %)

2

.

Klíčoví nájemci: 



Deloitte: plocha 1.539 m

2

, nájemní smlouva končí v červenci 2025 a 613 m

2

, nájemní smlouva 

končí v červenci 2024; 



Sanofi: plocha 2.688 m

2

, nájemní smlouva končí v září 2024; 



Miele: plocha 658 m

2

, nájemní smlouva končí v červnu 2025; 



OTP Bank: plocha 304 m

2

, nájemní smlouva končí v prosinci 2025. 

1

Na základě poslední nezávislé zprávy o ocenění Nemovitosti k 31. prosinci 2022 společnosti CBRE 

2

Na základě neauditovaných údajů emitenta

15

Klíčoví konkurenti pro Eurasia a Prime: 

Dynastia. Umístění: 46 Antonovycha St., Kyjev, 02000, 1,2 km od obchodního centra Eurasia a 600 m od 

obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 8.000 m

2

. Jedná se o obchodní centrum třídy A 

dokončené v roce 2015. 

Senator. Umístění: 32/2 Moskovska St., Kyjev, 01010, 3.2 km od obchodního centra Eurasia and 2,9 km 

od obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 43.000 m

2

. Objekt je obchodní centrum třídy 

A dokončené v roce 1013 se standardními dispozicemi, velkou halou z hlediska plochy a materiálů. 

Astarta. Umístění: 58 Yaroslavska St., Kyjev, 04071, 3,9 km od obchodního centra Eurasia a 4,3 km od 

obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 28.000 m

2

. Astarta je nové obchodní centrum 

realizované ve třech fázích v letech 2016-2018, jehož hlavní konkurenční výhodou jsou standardní 

dispozice, certifikace BREEAM a nižší nájemné. 

Leonardo. Umístění: 19/21 Bohdana Khmel'nyts'koho St., Kyjev, 01030, 1,3 km od obchodního centra 

Eurasia a 1,4 km od obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 29.000 m

2

. Leonardo má 

vynikající polohu v historickém centru Kyjeva, zejména pro nájemce z oblasti obchodních služeb a 

poradenství, a potenciálně srovnatelnou kvalitu budovy. 

Parus. Umístění: 2 Mechnikova St., Kyjev, 02000, 2,2 km od obchodního centra Eurasia a 1,6 km od 

obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 58.000 m

2

. Obchodní centrum Parus je 

konkurenceschopné zejména díky poloze ve středu města, ale pro nájemce je dražší. Za výhodu považujeme 

také krásný výhled z vyšších pater. 

Europassage. Umístění: 58/10 Simi Prakhovykh St., Kyjev, 01033, 700 m od obchodního centra Eurasia a 

500 m od obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 20.000 m

2

. Europassage je méně 

konkurenceschopné z hlediska kvality. Jedná se o nemovitost třídy B s méně reprezentativním vestibulem, 

použitými materiály, horšími dispozicemi a nachází se na vedlejší ulici s méně atraktivním okolím. Zároveň 

se Europassage nachází ve stejné oblasti a má nižší nájemné, což může být výhodné pro nájemce, kteří 

v rámci své strategie chtějí snižovat své náklady. 

Karat. Umístění: 110 Zhylianska St., Kyjev, 02000, 300 m od obchodního centra Eurasia a 1,1 km od 

obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 6.000 m

2

. Obchodní centrum Karat je považováno 

za menšího konkurenta vzhledem k blízké poloze, nicméně nemovitosti je méně konkurenceschopná 

z hlediska kvality, neboť se jedná o nemovitosti třídy B s méně reprezentativními vstupními halami, 

použitými materiály, méně efektivními dispozicemi. 

Magnett. Umístění: 137-139 Velyka Vasylkivska St., Kyiv, 03150, 4,0 km od obchodního centra Eurasia a 

3,2 km od obchodního centra Prime. Hrubá pronajímatelná plocha: 32.000 m

2

. Jedná se o novou budovu 

třídy A dokončenou v roce 2021, se standardními dispozicemi, typickou podlahovou plochou až 4.000 m

2

,

velkou halou a terasou. 

East Gate Logistic 

East Gate Logistic je sklad třídy A, který se nachází na adrese Zaporizka 28, Boryspil, Kyjevská oblast, 

Ukrajina. Objekt těží z výhodné polohy na východním (levém) břehu řeky Dněpr ve vzdálenosti přibližně 

15 km od okraje Kyjeva, 20 km od nejbližší stanice metra Boryspilska a 5 km od mezinárodního letiště 

Kyjev Boryspil. Sklad East Gate Logistic je snadno dostupný po ulici Zaporizka z dálnice M-03, E-40 

spojující Kyjev s Charkovem. Dále se k objektu dostanete z okružní silnice Brovary – Boryspil, která se 

napojuje na dálnici M-01, E-95 Kyjev – Černihiv směřující na sever do Běloruska. 

16

Logistické centrum East Gate Logistics bylo uvedeno do provozu v roce 2007. Stavebně se jedná o dva 

sousedící bloky. Objekt splňuje požadavky na skladové prostory třídy A se sloupovým rastrem 12 m x 24 

m a světlou výškou 12 m uvnitř skladových prostor. 

Klíčové ukazatele: 



Hrubá zastavěná plocha: 49.198 m

2 2

; hrubá pronajímatelná plocha: 49.027 m

2 1

;



Neobsazenost: 5,2% k 31. prosinci 2023 (5,2% k 31. prosinci 2022; meziročně +0,0 p.b.)

2

;



Průměrné základní měsíční nájemné: 4,4 USD za 1 m

2

k prosinci 2023 (4,00 USD za 1 m

2

k prosinci 

2022; meziročně +9 %)

2

;



Hodnota k 31. prosinci 2023: 18.100.000 (18.200.000 k 31. prosinci 2022; meziročně -0,5 %)

1

;



Čistý provozní příjem: 2.502 tis. USD za rok končící 31. prosince 2023 (2.289 tis. USD za rok 

končící 31. prosince 2022; meziročně +9 %)

2

.

Klíčoví nájemci: 



Auchan: plocha 33.832 m

2

, nájemní smlouva končí v červnu 2027

2

;



Fiege: plocha 12.646 m

2

, nájemní smlouva končí v červenci 2024 za 12.039 m

2

a v listopadu 2024 

za 606 m

2 2

.

Klíčoví konkurenti: 

BF Martusivka. Umístění: 72 Moiseyeva St., Martusivka, Kyjevská oblast, 08343, 15 km od East Gate 

Logistics. Hrubá pronajímatelná plocha: 70.000 m

2

. BF Martusivka je považována za konkurenceschopné 

skladovací zařízení vzhledem k umístění v okolí a srovnatelné kvalitě. BF Martusivka má velkou rozlohu 

s vyšší neobsazeností. 

West Gate Logistic 

West Gate Logistic je sklad třídy A, který se nachází na 21. kilometru Žytomyrské dálnice v obci Stojanka, 

Kyjevsko-svatošský okres, Kyjevská oblast, Ukrajina. Vzdálenost od okraje města Kyjeva je pouze 1 km. 

Kyjevský okruh je od objektu vzdálen 8 km. Malá vzdálenost od města zajišťuje dostupnost pracovní síly 

z pravého (západního) břehu Kyjeva a Kyjevské oblasti. West Gate Logistic těží z přístupu k Žytomorské 

dálnici (M-06, E-40), která spojuje Kyjev se Lvovem a západní hranicí s EU. 

Skladový komplex West Gate Logistic, který se skládá ze dvou budov, byl 3. března 2022 těžké poškozen 

ruským ostřelováním. Větší budova (cca 89.500 m

2

) byla zcela zničena. Menší budova (cca 7.675 m

2

)

utrpěla značné škody, které dočasně ovlivnily provoz nájemců a prošla opravou. V objektu jsou významní 

nájemci, např, logističtí operátoři a maloobchodní společnosti. Má standard třídy A se sloupovým rastrem 

12 x 24 metrů a světlou výškou 12 metrů. 

Klíčové ukazatele: 



Hrubá pronajímatelná plocha: 7.675 m

2 2

; hrubá pronajímatelná plocha: 7.316 m

2 1

;



Neobsazenost: 0,0% k 31. prosinci 2023 (meziročně beze změny)

2

;



Průměrné základní měsíční nájemné: 4,7 USD za 1 m

2

k prosinci 2023 (4,6 USD za 1 m

2

k prosinci 

2022; meziročně +4 %)

2

;

1

Na základě poslední nezávislé zprávy o ocenění Nemovitosti k 31. prosinci 2022 společnosti CBRE 

2

Na základě neauditovaných údajů emitenta

17



Hodnota k 31. prosinci 2023: 5.000.000 USD

1

; (4.500.000 k 31. prosinci 2022; meziročně +11,1 

%)

1



Čistý provozní příjem: 255 tis. USD za rok končící 31. prosince 2023 (785 tis. USD za rok končící 

31. prosince 2022; meziročně -67 %)

2

.

Klíčoví nájemci: 



DC Ukraine (Watsons): plocha 4.555.74 m

2

, nájemní smlouva končí v dubnu 2025; 



Nova Poshta: plocha 2.745,47 m

2

, nájemní smlouva končí v prosinci 2024. 

Klíčoví konkurenti: 

MLP Chaika. Umístění: 1A Aviakonstruktora Antonova St., Chaiky, Kyjevská oblast, 08130. Hrubá 

pronajímatelná plocha: 114.000 m

2

. MLP Chaika je kvalitativně srovnatelný ambientní sklad, který se 

nachází ve stejném směru – u Žytomorské dálnice (M-06/E-40). MLP Chaika se nachází blíže ke 

Kyjevskému okruhu (ve vzdálenosti 4,5 km), objekt není napojen na dálnici M-06/E-40, pouze na vedlejší 

silnici s méně pohodlným přístupem. 

Amtel. Umístění: 10 Soborna St., Petropavlivska Borshchahivka, Kyjevská oblast, 08130. Hrubá 

pronajímatelná plocha: 97.379 m

2

. Amtel je novější skladová nemovitosti. Budova byla postavena ve dvou 

fázích. První fáze byla dokončena v roce 2011 a druhá fáze v roce 2020. Vzhledem k tomu, že 2. fáze je 

kvalitativně konkurenceschopnější a poskytuje nové prostory, je považován za hlavního konkurenta pro 

West Gate Logistic. 

h.

Investice 

Investice v roce 2023 

Společnost v roce končícím 31. prosince 2023 neinvestovala do krátkodobých ani dlouhodobých aktiv. 

Budoucí investice 

Společnost vzhledem ke svým obchodním cílům neplánuje žádné významné budoucí investice. 

Pokud jde o Mateřskou společnost a její dceřiné společnosti, Skupina pozastavila veškeré výdaje, 

s výjimkou těch, které jsou kriticky důležité pro technickou bezpečnost, nebo pro příjmy z pronájmu. 

i.

Výzkum a vývoj 

V roce 2023 Společnost neprováděla činnosti výzkumu a vývoje, proto jí v tomto směru nevznikly žádné 

náklady. 

j.

Změna ovládání 

Nejsou známa žádná ujednání, o nichž by Společnost věděla a jejichž aplikace by mohla později vést ke 

změně ovládání Společnosti. 

k.

Soudní a rozhodčí řízení 

In 2023 nebyla Společnost ani Mateřská společnost účastníkem žádného správního, soudního nebo 

rozhodčího řízení (včetně těch, které probíhají nebo hrozí a kterých si je Společnost vědoma), které by 

1

Na základě poslední nezávislé zprávy o ocenění Nemovitosti k 31. prosinci 2022 společnosti CBRE 

2

Na základě neauditovaných údajů emitenta

18

mohlo mít nebo mělo v nedávné minulosti významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Společnosti a 

Skupiny. 

2.

Správa a řízení, rizika, kterým může být Společnost vystavena v souvislosti s finančním 

výkaznictvím a řízení rizik, systém vnitřní kontroly 

a.

Mateřská společnost 

Vzhledem k tomu, že podíl ve Společnosti drží výhradně Mateřská společnost, valná hromada se nekoná a 

její působnost vykonává Mateřská společnost. Valná hromada Společnosti může rozhodovat, kromě 

záležitostí uvedených v zákoně o obchodních korporacích, o: 



změnách společenské smlouvy; 



zrušení společnosti s likvidací a jmenování a odvolání likvidátora; 



schválení pronájmu objektů nebo jejich důležitých částí a 



stanovení obchodní strategie. 

Veškerá rozhodnutí Mateřské společnosti přijímá jednatel Společnosti. 

b.

Dozorčí a kontrolní orgány 

Společnost nemá dozorčí orgány a řídí ji jednatel. Kontrolní funkce vykonává výbor pro audit. 

c.

Jednatel 

Jednatel je statutárním orgánem Společnosti. Jednateli přísluší obchodní vedení Společnosti a další 

pravomoci, které nejsou společenskou smlouvou, zákonem nebo rozhodnutím příslušného orgánu veřejné 

moci svěřeny jinému orgánu Společnosti. Jednatel zajišťuje řádné vedení účetnictví, předkládá Mateřské 

společnosti ke schválení řádnou, mimořádnou, konsolidovanou a případně mezitímní účetní závěrku a 

návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty v souladu se stanovami Společnosti. Jednatele jmenuje a 

odvolává Mateřská společnost. 

Jednatel zastupuje Společnost samostatně. 

Ke dni vydání Výroční zprávy je jednatelem společnosti: 

Natalia Zolotarova

, datum narození 2. května 1977 

Obchodní adresa:

36D Saksahanskoho St., Kyjev 01033, Ukrajina 

Datum jmenování:

3. prosince 2019 

Zkušenosti a další důležité informace

: Natalia Zolotarova nastoupila do Skupiny hned na začátku 

v květnu 2001 jako účetní a vypracovala se na pozici zástupce finančního ředitele skupiny Dragon Capital, 

přední mezinárodní investiční společnosti na Ukrajině. Na této pozici byla zodpovědná za řízení financí a 

plánování financování, jednání s bankami, daňové plánování, optimalizaci mezipodnikových peněžních 

toků, asistenci a dohled nad interním a externím auditem skupiny, sestavování rozpočtu a řízení nákladů. 

19

Natalia má více než 20 let profesionálních zkušeností na burze a má za sebou více než 100 transakcí 

v oblasti soukromého kapitálu, strukturování transakcí a vypořádání včetně trhu s nemovitostmi na 

Ukrajině, fúzí a akvizic, emisí dluhopisů a kapitálových trhů. 

Natalia Zolotarova vystudovala Kyjevskou národní ekonomickou univerzitu na Ukrajině. Je držitelkou 

titulu specialistky v oboru mezinárodní obchodní administrativy. 

Od roku 2003 je členkou Asociace auditorů Ukrajiny. 

d.

Výbor pro audit 

Výbor pro audit byl zřízen 19. března 2021 za účelem výkonu kontrolních funkcí Společnosti. Základní 

funkcí výboru pro audit je dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a nad systémem ověřování 

účinnosti vnitřní kontroly a interního auditu. 

Výbor pro audit je zastoupen 3 (třemi) nevýkonnými členy, kteří jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou 

z řad členů dozorčí rady nebo třetích osob. Většina členů výboru pro audit je na Společnosti nezávislá a má 

odbornou kvalifikaci. Funkční období člena výboru pro audit je 3 (tři) roky. Členové výboru pro audit 

mohou být zvoleni opětovně. 

e.

Odměna jednatele a výboru pro audit 

Jednatel nedostává odměnu. Dva ze tří členů výboru pro audit dostávají celkovou roční odměnu za služby 

ve výši 50 tis. Kč, jeden člen pracuje bez nároku na odměnu. 

f.

Podíly a cenné papíry, které náleží jednateli 

Podíl ve Společnosti drží pouze Mateřská společnost a osoby s řídící pravomocí ve Společnosti nevlastní 

žádné akcie Společnosti. 

g.

Prohlášení o střetu zájmu 

Společnost si není vědoma žádného potenciálního střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelky vůči 

Společnosti a jejími soukromými zájmy či jinými povinnostmi. Při výkonu funkce jednatelky však může 

dojít ke střetu zájmů vzhledem k tomu, že jednatelka je zároveň členkou orgánů jiných společností a sleduje 

zájmy těchto společností nebo osob těmito společnostmi ovládaných. 

h.

Dodržování režimu řízení a správy Společnosti 

Společnost dodržuje veškeré požadavky na řádnou správu a řízení stanovené platnými právními předpisy 

České republiky, zejména občanským zákoníkem a případně zákonem o obchodních korporacích. 

Společnost se při správě a řízení řídí požadavky na správu a řízení vyplývajícími z platných právních 

předpisů, které považuje za dostatečné, a proto se neřídí pravidly uvedenými v jakémkoliv kodexu správy 

a řízení společnosti. 

i.

Rizika, kterým může být Společnost vystavena v souvislosti s finančním výkaznictvím 

a řízením rizik 

Společnost je vystavena určitým rizikům a nejistotám souvisejícím s procesem finančního výkaznictví. 

Naplnění takových rizik by mohlo mít významný nepříznivý vliv na podnikání Společnosti, její finanční 

situaci, výsledky hospodaření a budoucí vyhlídky. 

20

Vnitřní kontrolní systém Společnosti se skládá zejména z vnitřních kontrolních mechanismů a aktivní 

dohledové činnosti a z externích auditů prováděných každoročně za běžné účetní období. Výsledky auditu 

jsou předkládány výboru pro audit a Mateřské společnosti, které z nich vyvozují závěry a zavádí následná 

opatření. 

Mateřská společnost je v rámci vnitřního kontrolního systému odpovědná za: 



spolehlivost a sdílení informací; 



dodržování obecně závazných právních předpisů a interních postupů; 



ochranu majetku a řádné využívání zdrojů; 



dosažení stanovených cílů. 

j.

Zásady v oblasti ochrany životního prostředí a sociální oblasti 

Společnost nesleduje cíle udržitelnosti v environmentální nebo sociální oblasti nebo v oblasti správy a 

řízení společností dle Nařízení o udržitelnosti. Rizika udržitelnosti jsou posuzována individuálně (jsou-li 

relevantní) s přihlédnutím k významnosti, vývoji daného rizika v čase pro investiční strategii, tržním 

trendům a jednotlivým aktivům Společnosti. Věříme, že začlenění rizik udržitelnosti do investičního 

rozhodovacího procesu dále zpřesní rizikem upravenou ziskovost v jednotlivých portfoliích. Toho chceme 

dosáhnout tím, že: 

-

Poskytujeme analytikům dostatečné informace o významných ESG rizicích a umožňujeme jim 

identifikovat rizika a příležitosti v této oblasti. 

-

Průběžně monitorujeme existující investice, rozvíjíme datovou základnu v oblasti ESG rizik, 

prověřujeme důvěryhodnost zdrojů (např. emitentů) a kvalitu dat. 

-

Stanovujeme a upravujeme interní kritéria pro akceptovatelnost investice (včetně seznamu 

nepodporovaných investic). 

-

Sledujeme aktuální vývoj české a evropské legislativy a své procesy s nimi uvádíme do souladu. 

Investice Společnosti nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské činnosti. 

Dopady rizik týkajících se udržitelnosti na návratnost jsou posuzovány individuálně pro každou investici 

v rámci analýzy ekonomické výhodnosti investice, která předchází samotnému nákupu. Součástí analýzy 

je i vyhodnocení ostatních rizik, které mají dopad na výkonnost Společnosti. 

Při podnikání se Společnost zavazuje: 



zajistit zaměstnancům bezpečné pracoviště a odpovídající školení; 



důsledně dodržovat zákonná omezení, která upravují dopad její činnosti na životní prostředí 

(limity znečištění, limity spotřeby) 

V rámci ochrany životního prostředí se Společnost v přiměřené míře snaží využívat nejlepší dostupné 

technologie v oblasti ochrany životního prostředí a využívání zdrojů energie. Při své každodenní činnosti 

Společnost usiluje o neustálé zlepšování svého dopadu na životní prostředí a snaží se: 



šetřit přírodní zdroje a pokud možno minimalizovat vznik odpadů; 



prosazovat ekologický přístup ve vztazích s klienty a protistranami; 



být odpovědná k životnímu prostředí a šetřit přírodní zdroje recyklací. 

V současné době ve Společnosti nepracují žádní zaměstnanci, nicméně Společnost považuje ochranu 

pracovních práv za důležitou a definuje soubor minimálních pracovních standardů, kterými jsou: 

21



bezpečné a zdravé pracovní prostředí; 



zákaz diskriminace při přijímání zaměstnanců, odměňování, přístupu ke školení, povyšování, 

propouštění nebo odchodu do důchodu na základě rasy, národnostního nebo sociálního původu, 

kasty, náboženství, pohlaví, sexuální orientace, politické příslušnosti, věku nebo jiných podmínek, 

které by mohly vést k diskriminaci, nestanoví-li zákon jinak; 



důstojný a férový přístup ke všem zaměstnancům; 



dodržování platných vnitrostátních zákonů a předpisů týkajících se pracovní doby, nároků na 

dovolenou jako minimální standard a respektování předpisů týkajících se mezd a benefitů. 

k.

Zásady v oblasti boje proti legalizaci výnosů z trestné činnosti

Společnost dbá na to, aby nepoužívala výnosy z trestné činnosti a nepodílela se na žádné činnosti, která by 

mohla napomáhat legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo financování teroristických či páchání jiné trestné 

činnosti. 

Princip „Poznej svého zákazníka“ (Know Your Customer, KYC) má zásadní význam ve všech aspektech 

podnikání Společnosti. Společnost zpravidla shromažďuje informace o protistranách. Tyto informace jsou 

výchozím bodem pro identifikaci zákazníka v rámci boje proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. 

Vzhledem k riziku, že by protistrana mohla být zapojena do trestné činnosti, Společnost v závislosti na 

povaze navrhované transakce zváží, zda transakci provede až po ověření informací o protistraně. 

Za účelem řízení a zmírnění výše uvedených rizik Společnost uplatňuje přísnou politiku KYC při 

navazování obchodních vztahů s poskytovateli služeb. Společnost zařazuje příslušné osoby do kategorií v 

souladu s právními předpisy v oblasti boje proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a v souladu s 

osvědčenými tržními postupy. 

S ohledem na vyhodnocená rizika Společnost určuje druh a rozsah opatření, která přijímá za účelem řízení 

a zmírnění identifikovaných rizik nákladově efektivním způsobem. 

3.

Vlastní kapitál 

Společnost jako společnost s ručením omezeným nevydává podle právních předpisů České republiky žádné 

akcie ani obdobné cenné papíry. Společnost rovněž ve sledovaném období nenabyla ani nevlastnila vlastní 

akcie. 

K datu podpisu této zprávy byly splaceny pohledávky související s vkladem mimo základní kapitál ve výši 

2,000 tis. USD. 

4.

Finanční situace 

a.

Rizika a nejistoty 

Z pohledu Společnosti existují následující hlavní rizikové faktory, které mohou nepříznivě ovlivnit její 

finanční a ekonomickou situaci, podnikání a schopnost plnit závazky vyplývající z Emise: 

Riziko nepřímé závislosti 

Společnost je součástí skupiny, kterou tvoří Mateřská společnost a její přímé nebo nepřímé dceřiné 

společnosti (dále jen „Skupina“ a dceřiné společnosti dále jen „Dceřiné společnosti“). Emitent je tak 

vystaven riziku nepřímé závislosti na rizicích souvisejících se Skupinou, jejíž činnost zahrnuje investice do 

22

sektoru nemovitostí na Ukrajině. Vzhledem k závislosti Společnosti na Skupině mohou všechny níže 

popsané rizikové faktory související se Skupinou negativně ovlivnit schopnost Emitenta splatit dluh z 

Emise. Riziko nepřímé závislosti může nepříznivě ovlivnit schopnost Společnosti splatit dluhy z Emise. 

Riziko společnosti zvláštního určení 

Společnost je prostředkem zvláštního určení založení za účelem Emise a následného poskytování 

vnitroskupinového financování a nevykonává žádnou jinou podnikatelskou činnost, a proto nemůže 

vytvářet zdroje z jiné podnikatelské činnosti na splácení dluhů vzniklých z Emise. Riziko úvěrové závislosti 

Společnosti na Skupině tak může negativně ovlivnit schopnost Emitenta dostát svým dluhovým závazkům. 

b.

Rizika související s činností Mateřské společnosti a Skupiny 

Mateřská společnost je investiční a holdingovou společností. Pokud tedy Dceřiné společnosti nedosáhnou 

zisku, nebudou moci Mateřské společnosti vyplatit podíl na zisku ve formě dividend nebo splátky půjčky 

ve Skupině. Mateřská společnost je tedy nepřímo ovlivněna rizikovými faktory, které ovlivňují podnikání 

Dceřiných společností. 

Níže jsou uvedeny hlavní rizikové faktory, které mohou nepříznivě ovlivnit finanční a hospodářskou situaci 

a podnikání Mateřské společnosti a Skupiny: 

Skupina je při rozvoji projektů závislá na externích dodavatelích 

Závislost Skupiny na generálních a jednotlivých dodavatelích vystavuje Skupinu také rizikům spojeným 

s možným vadným plněním nebo špatnou pracovní morálkou těchto dodavatelů a jejich subdodavatelů a 

zaměstnanců, stavebními vadami a finanční nestabilitou dodavatelů a jejich subdodavatelů. 

Úvěrové riziko 

Mateřská společnost poskytuje svým Dceřiným společnostem nezajištěné půjčky. Návratnost těchto půjček 

závisí na výsledcích hospodaření subjektů, do nichž Mateřská společnost investuje a které vlastní 

nemovitosti generující příjmy. Pokud by podniky, do kterých investovala, nebyly schopny splácet půjčky 

poskytnuté Mateřskou společností, mohla by tato skutečnost v konečném důsledku mít dopad na podnikání 

Mateřské společnosti a Skupiny. 

Podíly nebo nájemní práva Skupiny k pozemkům mohou být napadeny 

Existuje riziko, že státní úřady nebo třetí osoba zpochybní vlastnická nebo nájemní práva k pozemkům co 

do jejich původu nebo dřívějšího zápisu nebo z jiných důvodů. Tato situace může vést k dodatečným 

nákladům a rizikům Skupiny spojeným s vlastnickými právy. 

Majetkové riziko 

Nemovitosti a aktiva související s nemovitostmi je ze své podstaty obtížné ocenit vzhledem k individuální 

povaze každé nemovitosti a skutečnosti, že nemusí být k dispozici likvidní trh nebo mechanismus 

oceňování. Ocenění tedy může vytvářet značnou nejistotu. 

c.

Rizikové faktory související s válkou 

Podnikání Skupiny utrpělo v důsledku ruské války na Ukrajině velký šok, výsledek války zůstává 

nepředvídatelný

23

V této fázi nelze dát žádnou záruku ohledně výsledku války Ukrajiny s Ruskem a po jejím skončení bude 

pravděpodobně trvat roky, než se ukrajinská ekonomika a podnikání Skupiny zotaví na předválečnou 

úroveň. Vojenské boje v Kyjevské oblasti již dávno ustaly, stále však existuje riziko, že se ruské síly pokusí 

o nový útok nebo poškodí či zcela zničí důležitou infrastrukturu v regionu, což by mohlo vést k exodu 

místního obyvatelstva do bezpečnějších oblastí na Ukrajině. Celková hospodářská, humanitární a sociální 

situace na Ukrajině ovlivňuje schopnost podnikání Skupiny vytvářet zisk. 

V důsledku pokračujícího ruského ostřelování ukrajinských měst ruskými silami může být poškozen 

nebo zcela zničen jakýkoli majetek.

Jak bylo uvedeno výše, Kyjevská oblast se v současné době nachází bezpečně mimo válečnou zónu, existuje 

však nebezpečí poškození nebo úplného zničení majetku v důsledku pokračujících dělostřeleckých a 

raketových útoků Ruska na civilní cíle na Ukrajině nebo v důsledku nového vpádu ruských nebo proruských 

sil do Kyjevské oblasti. V případě zničení majetku se může stát, že Dceřiné společnosti nedosáhnou 

dostatečného zisku, a nebudou tedy schopny vyplatit Mateřské společnosti podíl na zisku. Další prodloužení 

vojenských aktivit může vést k narušení každodenních provozních činností Mateřské společnosti nebo 

k významným škodám na majetku Mateřské společnosti. Výše popsané podmínky a situace naznačují 

existenci významné nejistoty, která může významně zpochybnit schopnost Společnosti pokračovat ve své 

činnosti. Více informací je uvedeno v bodě 2(e) v účetní závěrce této zprávy. 

Legislativní kroky ukrajinských orgánů v reakci na válku 

Riziko spočívá v tom, že ukrajinské orgány mohou zavést další válečná omezení na provozní, finanční a 

investiční činnost Dceřiných společností a/nebo na režim převodu zisku mimo Ukrajinu. Pokud Dceřiné 

společnosti nebudou dosahovat zisku nebo jim nebude povoleno převádět zisk do zahraničí, nebudou moci 

Mateřské společnosti vyplácet podíl na zisku ve formě dividend nebo splátek půjčky ve Skupině. 

d.

Výdaje na audit 

Celková odměny účtované auditory za auditorské služby za účetní závěrku za rok 2023 činily 64,9 tis. USD 

včetně DPH. V roce 2023 auditoři neúčtovali žádné odměny za neauditorské služby. 

Čestné prohlášení 

Jednatel Společnosti prohlašuje, že veškeré informace a údaje v této výroční zprávě odpovídají skutečnosti 

a žádné podstatné okolnosti nebyly vynechány a že tato výroční zpráva podává věrný a poctivý obraz o 

majetku, závazcích a finanční situaci Společnosti, její podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření 

Společnosti za uplynulé účetní období a podle nejlepšího vědomí jednatele Společnosti, veškeré informace 

a údaje v této výroční zprávě odpovídají vyhlídkám budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské 

činnosti a výsledkům hospodaření Společnosti spolu s popisem hlavních rizik a nejistot, kterým Společnost 

čelí. 

V Praze dne 30. dubna 2024 

24

Příloha I: Individuální účetní závěrka 

včetně zprávy nezávislého auditora

NUPEH CZ s. r. o.

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

29

1

Základní informace

(a)

Struktura a provozní činnost

NUPEH CZ s. r. o. („Společnost“ nebo „NUPEH CZ“) je registrována podle právního řádu České

republiky na základě zápisu do obchodního rejstříku dne 1. 1. 2019 pod číslem spisu C 307124, vedeného

u Městského soudu v Praze. Sídlo Společnosti se nachází na adrese Antala Staška 1859/34, Krč, 140 00

Praha 4, Česká republika.

Jediným společníkem Společnosti je společnost NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED se 100%

podílem (dále jen „Společník“ nebo „Mateřská společnost“), právní subjekt existující podle právního řádu

Kypru, registrační číslo: HE 358309, se sídlem na adrese 16 Iouniou 1943, 9 Area A, Flat/Office 202, 3022

Limassol, Kyperská republika.

Skutečným majitelem Společnosti je pan Tomáš Fiala.

Společnost NUPEH CZ s.r.o. je součástí konsolidačního celku Mateřské společnosti NEW UKRAINE PE

HOLDING LIMITED. Konsolidovaná účetní závěrka je k dispozici na webových stránkách

https://nupeh-

cz.com

/. Dceřiné společnosti, které jsou součástí stejného konsolidačního celku (NUPEH Group), jsou

uvedené v následující tabulce:

Název společnosti

31. 12. 2023

Název společnosti

31. 12. 2022

Země původu

společnosti

Atlantic-Pacific Ventures LLC

Atlantic-Pacific Ventures LLC

Ukrajina

East Gate Logistik LLC

East Gate Logistik LLC

Ukrajina

West Gate Logistic LLC

West Gate Logistic LLC

Ukrajina

Property Management Solutions

One LLC

Property Management Solutions One

LLC

Ukrajina

Property Management Solutions

Two LLC

Property

Management

Solutions

Two LLC

Ukrajina

Property Management Services

LLC

Property Management Services LLC

Ukrajina

1849-Apollo Overseas I Limited

Kyperská republika

Turcosa Investments Limited

Kyperská republika

AICEE II Finance Cyprus Limited

Kyperská republika

EGL Holding Limited

Kyperská republika

GLD Logistik Park Holding Limited

Kyperská republika

SZ Harbour Finance Limited

Kyperská republika

Orbelson Holding Limited

Kyperská republika

Glanston Holdings Limited

Kyperská republika

Mevalor Enterprises Limited

Kyperská republika

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

30

V květnu 2023 byly kyperské dceřiné společnosti dobrovolně zlikvidovány. 

Společnost také vnímá rozdíly mezi ekonomickými podmínkami během období, za které jsou 

shromažďovány historické údaje, současnými podmínkami a očekávanými ekonomickými podmínkami po 

očekávanou dobu trvání půjčky. 

Společníky společnosti NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED (tj. Mateřské společnosti) k 31. prosinci 

2023 a 31. prosinci 2022 byly společnosti Dragon Capital Investments Limited (Kyperská republika) s 

podílem 21,96 %, společnost v konečném důsledku řízená Tomášem Fialou, Dragon Capital New Ukraine 

Fund (Jersey) s podílem 35,85 %, společnost Larington Holdings Ltd s podílem 39,64 % a společnost 

Langrose Investment Ltd s podílem 2,55 %. 

Dragon Capital New Ukraine Fund (Jersey) je komanditní společnost z Jersey, která vznikla na základě 

partnerské smlouvy a k 31. prosinci 2023 a 31. prosinci 2022 měla následující strukturu: Ukrainian 

Redevelopment Fund LP – 43 %, Dragon Capital Investments Limited (Kyperská republika) – 42 %, 

Northem Point Holdings Limited – 14 % a DC Partners (Jersey) Limited (společnost, kterou ze 100 % 

vlastní Dragon Capital Investments Limited (Kyperská republika)) – 1 %. 

V souladu s dohodou společníků společnosti New Ukraine PE Holding Limited jsou klíčová strategická 

rozhodnutí činěna společníky, kteří společně drží více než 90 % podílů na základním kapitálu Společnosti. 

Hlavní činností Společnosti je investování do sektoru nemovitostí na Ukrajině. 

Ke dni 31. prosince 2023 byly investice Mateřské společnosti tvořeny následujícími projekty: 



Projekt Pyramida (Atlantic-Pacific Ventures LLC): nákupní středisko s hrubou pronajímatelnou 

plochou 15 900 metrů čtverečních (respektive 20 317 metrů čtverečních, jakmile bude dokončena 

rekonstrukce); 



Projekt East Gate Logistic: sklad třídy A s hrubou pronajímatelnou plochou 49 027 metrů čtverečních; 



Projekt West Gate Logistic: sklad třídy A s hrubou pronajímatelnou plochou 7 316 metrů čtverečních a 

souvisejícím pozemkem 14,4 ha; 



Property Management Solutions One („PMS One“): obchodní středisko třídy A „Eurasia“ s hrubou 

pronajímatelnou plochou 27 930 metrů čtverečních; 



Property Management Solutions Two („PMS Two“): obchodní středisko třídy A „Prime“ s hrubou 

pronajímatelnou plochou 8 847 metrů čtverečních a souvisejícím pozemkem 0,15 ha. 

Ke dni 31. prosince 2022 tvořily investice Mateřské společnosti následující projekty: 



Projekt Pyramida (Atlantic-Pacific Ventures LLC): nákupní středisko s hrubou pronajímatelnou 

plochou 15 934 metrů čtverečních (respektive 19 238, jakmile bude dokončena rekonstrukce); 



Projekt East Gate Logistic: sklad třídy A s hrubou pronajímatelnou plochou 49 029 metrů čtverečních; 



Projekt West Gate Logistic: sklad třídy A s hrubou pronajímatelnou plochou 7 316 metrů čtverečních a 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

31

souvisejícím pozemkem 14,4 ha; 



Property Management Solutions One („PMS One“): obchodní středisko třídy A „Eurasia“ s hrubou 

pronajímatelnou plochou 27 854 metrů čtverečních; 



Property Management Solutions Two („PMS Two“): obchodní středisko třídy A „Prime“ s hrubou 

pronajímatelnou plochou 8 761 metrů čtverečních a souvisejícím pozemkem 0,15 ha. 

Hlavní činností Společnosti je financování. Čistý výnos z emise dluhopisů byl použit pro účely půjčky 

v rámci skupiny poskytnuté Společností jejímu jedinému společníkovi. 

2

Východiska pro přípravu účetní závěrky 

(a)

Prohlášení o dodržování předpisů 

Tato účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví („IFRS“) 

vydanými Radou pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). 

(b)

Základ pro ocenění 

Účetní závěrka byla připravena na základě historických cen, s výjimkou derivátů, které jsou vedeny 

v reálné hodnotě ke dni 31. prosince 2023 a k 31. prosinci 2022. 

(c)

Funkční měna a měna vykazování 

Funkční měnou Společnosti ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 a 31. prosince 2022 je americký 

dolar („USD“). 

Funkční měna Mateřské společnosti je USD. Společnost na základě posouzení vedení Společnosti 

neprovádí žádné vlastní činnosti a působí jako speciální subjekt (SPV) s omezeným účelem. Činnosti 

Společnosti jsou uskutečňovány v rámci rozšíření činnosti Mateřské společnosti, nikoli v rámci vlastní 

podnikatelské činnosti. Na základě výše uvedeného je funkční měna Společnosti USD a neliší se tak od 

funkční měny Mateřské společnosti. 

Vedení proto určilo jako funkční měnu Společnosti USD. 

Tato účetní závěrka se předkládá v USD, číselné hodnoty jsou zaokrouhleny na nejbližší tisíc, není-li 

uvedeno jinak. 

(d)

Uplatnění úsudků, odhadů a předpokladů 

Příprava účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení činilo úsudky, odhady a předpoklady, které 

mají dopad na uplatňování účetních pravidel a na vykázané částky aktiv, závazků, výnosů a nákladů. 

Skutečné výsledky se mohou od těchto odhadů lišit. 

Odhady a základní předpoklady jsou posuzovány průběžně. Změny účetních odhadů jsou účtovány v tom 

období, ve kterém jsou dané odhady měněny i v jakýchkoli případně dotčených budoucích obdobích. 

Informace o kritických úsudcích při uplatňování účetních pravidel, které mají nejvýznamnější dopad na 

částky vykázané v účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících bodech: 

Bod 2 (c) – určení funkční měny. 

Bod 15 (a) – určení opravné položky na očekávané úvěrové ztráty. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

32

(e)

Předpoklad nepřetržitého trvání podniku 

Společnosti vznikla čistá ztráta za rok končící 31. prosince 2023 ve výši 2 934 tisíc USD (2022: čistá 

ztráta 2 025 tisíc USD). Hlavní příčinou ztráty za aktuální období je opravná položka na očekávané ztráty 

poskytnuté půjčky (ECL). 

Ke dni 31. prosince 2023 má Společnost kladný vlastní kapitál ve výši 1 073 tisíc USD 

(31. prosince 2022: 107 tisíc USD). 

Půjčka Společnosti Společníkovi (viz bod 6) má být podle smluvních podmínek splacena přede dnem 

splatnosti dluhopisů. Společnost také koupila měnový swap u J&T BANKA, a.s. na překlenutí nesouladu 

měn mezi emitovanými dluhopisy a poskytnutou půjčkou v USD (viz bod 11). 

Mateřská společnost je investiční a holdingovou společností, což znamená, že pokud dceřiné společnosti 

nedosáhnou zisku, nebudou schopny vyplatit Mateřské společnosti podíl na zisku ve formě dividend či 

splátky vnitroskupinového úvěru. Proto je Mateřská společnost nepřímo dotčena rizikovými faktory, 

které se dotýkají podnikání dceřiných společností. Jelikož jedinou činností Společnosti je financování 

Mateřské společnosti, je dotčena stejnými riziky jako Mateřská společnost a případný dopad na 

vymahatelnost úvěru by měl vliv i na splácení dluhopisů. 

Pokračující válka na Ukrajině zůstává hlavním rizikovým faktorem pro výkonnost Společnosti v tomto 

roce. Vzhledem k tomu, že všechna aktiva NUPEH Group se nacházejí v oblasti Kyjeva, každá 

nemovitost čelí materiálnímu riziku poškození nebo úplného zničení. 

V průběhu roku 2023 a do data, ke kterému byla tato účetní závěrka zveřejněna, nebyla všechna aktiva 

Mateřské společnosti přímo zasažena vojenskými akcemi a byla k datu zprávy v dobrém stavu. Ruské 

raketové a dronové útoky a související nálety neměly významný dopad na výkonnost investic Mateřské 

společnosti na Ukrajině. Ukrajinské dceřiné společnosti spolupracují se svými nájemci a dodavateli na 

zmírnění dopadu válčení na obchodní činnosti a vyjednávání podmínek pokračující spolupráce. 

Mateřská společnost podnikla nezbytné kroky k dodržení svých finančních závazků. Obdržela souhlas 

od J&T BANKA, a.s., věřitele vlastního úvěru Mateřské společnosti ve výši 40 mil. USD, s odložením 

platby dluhové služby od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2023 až k 31. 3. 2024. Splátka jistiny od 1. 1. 2022 do 31. 

12. 2023 se odkládá do data splatnosti půjčky, kterým je 31. 12. 2025. Cílem odložení bylo zajistit, aby 

Mateřská společnost byla schopna uhradit splátky společnosti NUPEH CZ za účelem výplaty 

kupónových výnosů držitelům dluhopisů a částečným splacením nominální hodnoty dluhopisů. 

Ačkoli vlastníci nemovitostí skupiny budou nadále fungovat a generovat peněžní výnosy, Ukrajinská 

národní banka od data zavedení výjimečného stavu uložila dočasná omezení, včetně pozastavení činnosti 

ukrajinského devizového trhu, s výjimkou prodeje deviz ze strany zákazníků, přičemž zavedla 

moratorium na přeshraniční platby v cizích měnách, což v tuto chvíli ukrajinským dceřiným 

společnostem znemožňuje směrovat peněžní toky Mateřské společnosti. Od roku 2023 ukrajinské entity 

poskytují Mateřské společnosti peněžní prostředky v ukrajinské národní měně. Podnikatelský sektor 

počítá se zrušením dalších omezení. 

Bez ohledu na výše uvedené se Mateřská společnost ke dni vydání této zprávy domnívá, že bude schopna 

generovat peněžní prostředky k obsluze svého bankovního úvěru a úvěrových závazků vůči NUPEH CZ. 

Mateřská společnost nemá žádné další závazky, které by měly významný dopad na schopnost splácet 

výše popsané závazky. Dále má Mateřská společnost rezervní účet dluhové služby ve výši 1,1 mil. USD, 

což postačuje na jednu výplatu následujícího kupónového výnosu Nupeh CZ. 

NUPEH CZ s. r. o.

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

33

Pokud jde o zničenou budovu skladu West Gate Logistics, společnost vlastníka dala podnět k zahájení

trestního řízení a škody zaregistrovala na zvláštních webových stránkách https://damaged.in.ua/, které byly

spuštěny společně s Úřadem prezidenta a Ministerstvem hospodářství Ukrajiny za účelem shromáždění

informací o poškození objektů během války, již proti Ukrajině rozpoutalo Rusko. Vlastník nemovitosti

také obdržel informace. Státní výzkumný ústav pozemních staveb vydal společnosti vlastníka zprávu

týkající se posouzení technického a provozního stavu budovy skladu West Gate Logistics, která obsahuje

popis míry a povahy poškození stavby. Stav budovy byl posouzen jako havarijní a je doporučeno zahájit

likvidační práce za účelem demolice budovy. Dále Společnost nařídila komplexní prošetření (stavební a

technické, komoditní, prošetření stop po zbraních, raketách, střelách, výbušninách a jejich situačních

okolností atd.) skladu West Gate Logistics, které je prováděno odborníky z Kyjevského forenzního

vědeckého institutu (pod záštitou Ministerstva spravedlnosti Ukrajiny). Tyto informace mohou být

v budoucnu použity jako důkaz u Ukrajinských a/anebo mezinárodních soudů či u jiných řízení za účelem

náhrady ušlých škod. Ukrajinská vláda zatím nezavedla jasný právní mechanismus pro náhradu ztrát

vzniklých podnikům, které se staly cílem ruských vojenských útoků. Úředníci nicméně na vytvoření

takových mechanismů aktivně pracují.

Ruská invaze má významné dopady na účetní závěrku Společnosti kvůli stoupajícímu úvěrovému riziku,

které má za důsledek významnou opravnou položku na očekávané úvěrové ztráty (viz bod 6).

Finanční dopad na peněžní toky jednotlivých ukrajinských dceřiných společností a další finanční ukazatele,

které slouží k výplatě úroků z dluhopisů, je podrobněji popsán ve výroční zprávě v části 1b.

Další přímý finanční dopad způsobený ruskou invazí nelze předvídat. Vedení věří, že přijatá opatření a

budoucí plány včetně různých scénářů podpoří udržitelnost podnikání Společnosti, což může zmírnit míru

nejistoty a umožňuje vedení prohlásit, že Společnost bude existovat i nadále. Avšak budoucí podnikatelské

prostředí se může od hodnocení vedení lišit. Další prodloužení vojenských aktivit může vést k narušení

každodenních provozních činností Mateřské společnosti nebo k významným škodám na majetku Mateřské

společnosti. Výše popsané podmínky a situace naznačují existenci významné nejistoty, která může

významně zpochybnit schopnost Společnosti pokračovat ve své činnosti.

Tato účetní závěrka byla připravena na předpokladu, že Společnost bude existovat i nadále a neobsahuje

žádné úpravy, které by byly nutné, pokud by Společnost nemohla pokračovat ve své další činnosti.

(f)

Stanovení reálné hodnoty

Některá z účetních pravidel a zveřejnění Společnosti vyžadují stanovení reálné hodnoty.

Reálná hodnota je cena, která by byla přijata za prodej aktiva nebo zaplacena za převod závazku v řádné

transakci mezi účastníky trhu k datu ocenění.

Společnost při určování reálné hodnoty aktiva nebo pasiva uplatňuje v maximálním možném rozsahu

pozorovatelné údaje na trhu. Reálné hodnoty jsou zařazovány do různých úrovní v hierarchii reálné

hodnoty na základě vstupů použitých při oceňovacích technikách následovně:



Úroveň 1

: kotované (neupravené) ceny na aktivních trzích pro identická aktiva nebo pasiva;



Úroveň 2

: vstupy mimo kotované ceny zahrnuté v Úrovni 1, které jsou pozorovatelné pro dané

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

34

aktivum nebo pasivum, buď přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. odvozené od cen); 



Úroveň 3

: vstupy za aktivum nebo pasivum, které nevycházejí z pozorovatelných tržních údajů 

(nepozorovatelné vstupy). 

V případě, že by vstupy použité k určení reálné hodnoty aktiva nebo pasiva mohly být zařazeny na 

různých úrovních hierarchie reálné hodnoty, pak se určení reálné hodnoty zařazuje jako celek na stejné 

úrovni hierarchie reálné hodnoty jako vstup nejnižší úrovně, který je pro celé určení významný. 

Společnost účtuje přesuny mezi úrovněmi hierarchie reálné hodnoty na konci vykazovaného období, 

během kterého ke změně došlo. Během let končících dnem 31. prosince 2023 a 2022 nebyl účtován žádný 

přesun mezi úrovněmi hierarchie reálné hodnoty. 

3

Významné účetní metody 

Významné účetní metody uplatňované při přípravě této účetní závěrky jsou popsány níže. 

(a)

Transakce v cizích měnách 

Transakce v cizích měnách jsou převáděny do funkční měny Společnosti podle směnných kurzů dle dnů 

uskutečnění těchto transakcí. 

Peněžní aktiva a pasiva denominovaná v cizích měnách k datu rozvahy jsou zpětně převáděny do funkční 

měny podle směnných kurzů k takovému dni. Devizový zisk nebo devizová ztráta z peněžních položek 

je rozdílem mezi zůstatkovou hodnotou ve funkční měně na počátku období, upravenou o efektivní úrok 

a platby během daného období, a zůstatkovou hodnotou v cizí měně převedenou podle směnného kurzu 

na konci vykazovaného období. 

Nepeněžní aktiva a pasiva, která jsou určována dle reálné hodnoty v cizí měně, jsou převáděna do funkční 

měny podle směnného kurzu ke dni, kdy byla reálná hodnota určena. Nepeněžní položky v cizí měně, 

které jsou určovány na základě historických nákladů, jsou převáděny s využitím směnného kurzu ke dni 

transakce. 

Devizové rozdíly vznikající při převodu jsou vykazovány v rámci zisku nebo ztráty. 

Při přípravě této účetní závěrky uplatňovalo vedení při převádění transakcí a zůstatků Společnosti 

denominovaných v cizích měnách oficiální směnné kurzy České národní banky. 

(b)

Finanční nástroje 

(i)

Účtování, prvotní určení a odúčtování 

Všechna finanční aktiva a finanční závazky jsou prvotně účtovány ke dni, kdy vznikly. Finanční aktivum 

(nejde-li o obchodní pohledávku bez významného prvku financování) nebo finanční závazek se prvotně 

určuje dle reálné hodnoty s připočtením, u položky nikoli na úrovni FVTPL, dle transakčních nákladů, 

které jsou přímo přičitatelné jejímu nabytí nebo emisi. Obchodní pohledávka bez významného prvku 

financování se prvotně určuje dle transakční ceny. 

Společnost odúčtuje finanční aktivum, jakmile uplynou smluvní práva k peněžním tokům z daného 

finančního aktiva, nebo jakmile převede práva dostávat smluvní peněžní toky v transakci, ve které jsou 

v podstatě veškerá rizika a užitky vlastnictví daného finančního aktiva převedena nebo ve které 

Společnost ani nepřevede ani si nezachová v podstatě veškerá rizika a užitky vlastnictví a nezachová si 

kontrolu daného finančního aktiva. 

Společnost odúčtuje finanční závazek, jakmile jsou její smluvní závazky splněny nebo zrušeny nebo 

zaniknou. Společnost rovněž odúčtuje finanční závazek, jakmile jeho podmínky jsou pozměněny a 

peněžní toky z upraveného závazku jsou podstatně odlišné, v kterémžto případě se účtuje nový finanční 

závazek na základě upravených podmínek podle reálné hodnoty. 

Při odúčtování finančního závazku se rozdíl mezi umořenou účetní hodnotou a zaplaceným protiplněním 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

35

(včetně jakýchkoli případných nepeněžních převedených aktiv nebo převzatých závazků) účtuje v rámci 

zisku nebo ztráty. 

(ii)

Zařazení a následné určení výše finančních aktiv 

Při prvotním účtování se finanční aktivum zařazuje jako určené dle: zůstatkové hodnoty; reálné hodnoty 

prostřednictvím ostatního úplného výsledku (FVOCI) – dluhové investice; FVOCI – kapitálové 

investice; nebo FVTPL. 

Finanční aktiva se po svém prvotním účtování nezařazují opětovně, ledaže Společnost změní svůj 

obchodní model pro řízení finančních aktiv, v kterémžto případě se veškerá dotčená finanční aktiva 

zařazují znovu v první den prvního vykazovaného období po změně obchodního modelu. 

Finanční aktivum se určuje dle zůstatkové hodnoty, jestliže splňuje obě z následujících podmínek a není 

označeno jako určované dle FVTPL za účelem vyloučení nebo výrazného snížení účetního nesouladu: 



je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet aktiva za účelem inkasování smluvních 

peněžních toků; a 



jeho smluvní podmínky způsobují vznik peněžních toků k určitým datům, které jsou výlučně 

platbami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny. 

Dluhová investice se určuje podle FVOCI, splňuje-li obě následující podmínky a není stanovena podle 

FVTPL: 

–

je držena v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosahováno jak inkasováním smluvních 

peněžních toků, tak i prodejem finančních aktiv; a 

–

její smluvní podmínky způsobují k určitým datům vznik peněžních toků, které jsou výlučně 

platbami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny. 

Při prvotním účtování kapitálové investice, která není držena k obchodování, může skupina nezvratně 

zvolit následné změny reálné hodnoty investice uvádět v OCI. Tato volba se činí pro každou jednotlivou 

investici. 

Veškerá finanční aktiva nezařazená jako určená ve výši zůstatkové hodnoty nebo FVOCI dle výše 

uvedeného jsou určovány dle FVTPL. Tato aktiva jsou následně určována dle reálné hodnoty. Čisté zisky 

a ztráty, včetně jakýchkoli případných výnosů z úroků nebo dividend, se účtují v rámci zisku nebo ztráty. 

Finanční aktiva Společnosti tvoří obchodní a jiné pohledávky, peníze a peněžní ekvivalenty a poskytnuté 

půjčky a jsou zařazovány do kategorie finančních aktiv dle zůstatkové hodnoty. Tato aktiva se následně 

určují dle zůstatkové hodnoty s použitím metody efektivní úrokové míry. Zůstatková hodnota se snižuje 

o ztráty ze snížení hodnoty. Úrokové výnosy, devizové zisky a ztráty a snížení hodnoty se účtují v rámci 

zisku nebo ztráty. Jakýkoli zisk nebo jakákoli ztráta při odúčtování se účtují v rámci zisku nebo ztráty. 

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty tvoří peněžní zůstatky, vklady na požádání k okamžitému 

výběru a vysoce likvidní investice se splatností tři měsíce nebo méně ode dne nabytí, které podléhaly 

bezvýznamnému riziku změn jejich reálné hodnoty. 

Posouzení obchodního modelu 

Společnost provádí posouzení cíle obchodního modelu, ve kterém se finanční aktivum drží na úrovni 

portfolia, protože toto nejlépe odráží způsob, jakým je podnik řízen, a informace jsou poskytovány 

vedení. Uvažované informace zahrnují: 



uvedená pravidla a cíle pro dané portfolio a fungování těchto pravidel v praxi. Patří k nim to, zda se 

strategie vedení zaměřuje na získávání smluvních úrokových výnosů, udržování určitého profilu 

úrokové míry, sladění trvání finančních aktiv s trváním jakýchkoli souvisejících závazků nebo 

očekávaných peněžních výdajů nebo realizace peněžních toků prodejem aktiv; 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

36



to, jak se výkon portfolia vyhodnocuje a vykazuje vedení Společnosti; 



rizika, která mají dopad na plnění obchodního modelu (a na finanční aktiva držená v rámci tohoto 

obchodního modelu), i to, jak jsou tato rizika řízena; 



to, jak jsou manažeři podniku odměňováni – např. to, zda odměňování vychází z reálné hodnoty 

spravovaných aktiv nebo z inkasovaných smluvních peněžních toků; a 



četnost, objem a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody takových prodejů a její 

očekávání ohledně budoucí prodejní činnosti. Informace o prodejní činnosti však nejsou posuzovány 

izolovaně, nýbrž jako součást celkového posouzení toho, jak se dosahuje deklarovaného cíle 

Společnosti při řízení finančních aktiv a jak jsou realizovány peněžní toky. 

Finanční aktiva, která jsou držena pro účely obchodování nebo řízena a jejichž výsledky jsou 

vyhodnocovány na bázi reálné hodnoty, jsou určována dle FVTPL, jelikož nejsou držena za účelem 

inkasování smluvních peněžních toků, ani nejsou držena za účelem jak inkasování smluvních peněžních 

toků, tak i za účelem prodeje finančních aktiv. 

Posuzování toho, zda smluvní peněžní toky jsou výlučně platbami jistiny a úroků 

Pro účely tohoto posouzení se „jistina“ vymezuje jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním 

účtování. „Úroky“ se vymezují jako protiplnění za časovou hodnotu peněz a za úvěrové riziko spojené 

s nesplacenou částkou jistiny během konkrétního období i za další základní rizika a náklady půjčení 

(např. riziko likvidity a administrativní náklady), jakož i ziskovou marži. 

Při posuzování toho, zda smluvní peněžní toky jsou výlučně platbami jistiny a úroků, Společnost 

zohledňuje smluvní podmínky daného nástroje. To zahrnuje posuzování toho, zda finanční aktivum 

obsahuje smluvní podmínku, která by mohla pozměnit načasování nebo výši smluvních peněžních toků 

tak, že by tato podmínka splněna nebyla. Při provádění tohoto posouzení Společnost zohledňuje: 



podmíněné události, které by změnily výši nebo načasování peněžních toků; 



prvky pákového efektu; 



podmínky předčasného splácení a prodloužení lhůt; 



podmínky, které omezují nárok Společnosti na peněžní toky ze specifikovaných aktiv – např. 

ujednání o nemožnosti regresu u aktiv; a 



prvky, které upravují zohlednění časové hodnoty peněz – např. pravidelné resetování úrokových 

sazeb. 

(iii)

Klasifikace a následné určování finančních závazků 

Finanční závazky jsou klasifikovány jako určované dle zůstatkové hodnoty nebo FVTPL. Finanční 

závazek se klasifikuje jako dle FVTPL, jestliže splňuje definici držení pro účely obchodování nebo je 

takto označený při prvotním účtování. 

Jiné finanční závazky jsou následně určovány dle zůstatkové hodnoty s použitím metody efektivní 

úrokové míry. Úrokové náklady a devizové zisky a ztráty jsou účtovány v rámci zisku nebo ztráty. 

Jakékoli zisky nebo ztráty při odúčtování jsou rovněž účtovány v rámci zisku nebo ztráty. 

Společnost veškeré své finanční závazky určuje podle zůstatkové hodnoty, s výjimkou derivátů, které 

jsou určovány podle FVTPL. 

(iv)

Započtení 

Finanční aktiva a pasiva se započítávají a čistá částka se vykazuje ve výkazech o finanční situaci tehdy, 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

37

a to pouze tehdy, jestliže Společnost má aktuálně právně vymahatelné právo provést započtení a má 

v úmyslu buď provést netto vyrovnání, nebo dané aktivum realizovat a zároveň vyrovnat pasivum. 

Společnost má právně vymahatelné právo provést započtení, jestliže toto právo není podmíněné budoucí 

událostí a je vymahatelné jak při běžné obchodní činnosti, tak i v případě prodlení, insolvence nebo 

konkursu Společnosti i veškerých protistran. 

(v)

Derivátové finanční nástroje 

Společnost drží derivátové finanční nástroje k zajištění svých expozic z hlediska měnového rizika. 

Deriváty jsou prvotně určovány dle reálné hodnoty. Po prvotním účtování jsou deriváty určovány dle 

reálné hodnoty a její změny jsou obecně účtovány v rámci zisku nebo ztráty. 

Společnost nevykazuje deriváty jako zajišťovací nástroj; veškeré pohyby reálné hodnoty jsou ve výkazu 

zisku a ztráty Společnosti účtovány jako zisk nebo ztráta. 

(c)

Snížení hodnoty 

Společnost používá model „očekávané úvěrové ztráty“ (ECL). Tento model snížení hodnoty se vztahuje 

na finanční aktiva určovaná dle zůstatkové hodnoty, smluvní aktiva a dluhové investice dle FVOCI. 

Finanční aktiva při zůstatkové hodnotě tvoří obchodní a jiné pohledávky a peněžní prostředky a peněžní 

ekvivalenty a krátkodobé vklady a půjčky. 

Podle obecného přístupu Společnost určuje, zda se finanční aktivum nachází v jednom ze tří stupňů: 

• Stupeň 1 – finanční nástroje, které nezaznamenaly významné zvýšení úvěrového rizika od prvotního 

zaúčtování nebo které mají nízké úvěrové riziko k datu účetní závěrky. V tomto stupni 12měsíční 

očekávaná úvěrová ztráta ECL je zaúčtována a úrokový výnos je vypočten z hrubé účetní hodnoty aktiva. 

12měsíční ECL vyplývá z možných selhání během 12 měsíců po datu účetní závěrky; 

• Stupeň 2 – úvěrové riziko se od prvotního zaúčtování výrazně zvýšilo a má vysoké úvěrové riziko k 

datu účetní závěrky. Očekávaná úvěrová ztráta za dobu životnosti (lifetime ECL) je zaúčtována a 

úrokový výnos je vypočítán z hrubé účetní hodnoty aktiva. Očekávaná úvěrová ztráta za dobu životnosti 

vyplývá ze všech možných selhání během očekávané životnosti finančního nástroje; 

• Stupeň 3 – finanční aktivum má k datu účetní závěrky objektivní důkazy o snížení hodnoty (úvěrově 

znehodnocené). Očekávaná úvěrová ztráta za dobu životnosti je zaúčtována a úrokové výnosy jsou 

vypočteny z čisté účetní hodnoty. 

Společnost zvolila určování opravné položky na ztráty u obchodních a jiných pohledávek ve výši 

očekávané úvěrové ztráty za dobu životnosti. 

Snížení hodnoty peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů se určuje na bázi očekávané ztráty za 12 

měsíců a odráží krátké splatnosti expozic. 

Společnost má systém hodnocení úvěrového rizika a posuzuje solventnost dlužníků na základě 

pravidelně získávaných informací. Společnost má za to, že od prvotního účtování došlo k výraznému 

zvýšení úvěrového rizika, jestliže: 



interní rating se od prvotního účtování zhoršil; 



pohledávka nebo její část je více než 30 dnů po splatnosti; 



expozice byla označena jako expozice nedobytná z důvodu významné finanční tísně dlužníka; 

vedením Společnosti bylo provedeno individuální posouzení, a ta na základě dostupných informací 

určila, že daná pohledávka vykazuje známky zvýšeného úvěrového rizika. 

Společnost má za to, že finanční aktivum je v prodlení, když: 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

38



je nepravděpodobné, že by dlužník Společnosti v plném rozsahu splatil své úvěrové závazky, aniž 

by Společnost uplatnila postih formou kroků, jako je například realizace zajištění (je-li nějaké 

drženo); nebo 



dané finanční aktivum je více než 90 dnů po splatnosti. 

Maximální doba zvažovaná při odhadování očekávané úvěrové ztráty je maximální smluvní období, po 

které je Společnost vystavena úvěrovému riziku. 

Určování výše očekávané úvěrové ztráty 

Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostmi váženým odhadem úvěrových ztrát. Úvěrové ztráty se 

určují jako současné hodnoty veškerých schodků hotovosti (tj. rozdílu mezi peněžními toky splatných ve 

prospěch daného subjektu v souladu se smlouvou a peněžními toky, které Společnost očekává, že obdrží). 

Společnost má pouze jednu skupinovou půjčku vůči Společníkovi, která je klasifikována do Stupně 2 pro 

rok 2023 i 2022. Očekávané úvěrové ztráty jsou diskontovány dle efektivní úrokové míry daného 

finančního aktiva. 

Znehodnocená finanční aktiva 

Finanční aktivum je znehodnoceno, pokud došlo k jedné nebo více událostem, které mají nepříznivý dopad 

na odhadované budoucí peněžní toky z tohoto finančního aktiva. K důkazům o tom, že finanční aktivum 

je znehodnocené, patří následující pozorovatelné skutečnosti 



významné finanční potíže dlužníka nebo emitenta; 



porušení smlouvy jako například neplnění nebo prodlení; 



restrukturalizace dluhu nebo záloha ze strany Společnosti za podmínek, které by Společnost jinak 

nebrala v úvahu; 



začíná být pravděpodobné, že dlužník vstoupí do konkursu nebo do jiné finanční reorganizace; nebo 



zánik aktivního trhu pro cenný papír z důvodu finančních potíží. 

Při posuzování toho, zda peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty jsou znehodnocené, bere Společnost 

v úvahu následující faktory: 



významné finanční potíže banky; 



porušení smlouvy jako například neplnění nebo smluvní platba, která je více než pár dnů po 

splatnosti; 



začíná být pravděpodobné, že banka vstoupí do konkursu nebo do jiné finanční reorganizace. 

Vykázání snížení hodnoty 

Opravné položky na ztráty u finančních aktiv určovaných dle zůstatkové hodnoty se odečítají od hrubé 

účetní hodnoty daných aktiv. 

Ztráty ze snížení hodnoty u finančních aktiv se vykazují v rámci “Ztrát ze snížení hodnoty u finančních 

nástrojů”. 

(d)

Výnosové a nákladové úroky, kurzové zisky a ztráty 

Nákladové úroky tvoří úrokové náklady u půjček a úvěrů a odvíjení diskontu u finančních závazků. 

Výnosové úroky tvoří úrokové výnosy z investovaných prostředků. 

Úrokové náklady a úrokové výnosy se účtují v rámci zisku nebo ztráty s uplatněním metody efektivní 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

39

úrokové míry. Kurzové zisky a ztráty se vykazují dle své povahy buď jako čisté finanční výnosy nebo čisté 

finanční náklady. 

„Efektivní úroková míra“ je ta míra, kterou se přesně diskontují odhadované budoucí hotovostní platby 

nebo tržby za celou dobu odhadované životnosti finančního nástroje na: 



hrubou účetní hodnotu finančního aktiva; nebo 



zůstatkovou hodnotu finančního závazku. 

Při určování úrokových výnosů a nákladů se efektivní úroková míra uplatňuje na hrubou účetní hodnotu 

daného aktiva (není-li dané aktivum znehodnocené) nebo na zůstatkovou hodnotu daného pasiva. U 

finančních aktiv, která byla znehodnocena po prvotním účtování, se úrokový výnos určuje uplatněním 

efektivní úrokové míry na zůstatkovou hodnotu daného finančního aktiva. V případě, že dané aktivum již 

není znehodnocené, pak určení úrokových výnosů přechází zpět na hrubé vyjádření. 

(e)

Vlastní kapitál 

Základní kapitál 

Základní kapitál představuje kapitál splacený společníkem. 

Ostatní kapitálové fondy 

Ostatní kapitálové fondy představují vklad společníka mimo základní kapitál. 

Nerozdělený zisk 

Nerozdělený zisk zahrnuje kumulované zisky a ztráty vzniklé Společnosti. 

(f)

Daňové náklady pro účely daně z příjmů 

Daňové náklady pro účely daně z příjmů zahrnují splatné a odložené daně. Splatné daně a odložené daně 

jsou účtovány jako zisk nebo ztráta s výjimkou v tom rozsahu, v jakém souvisí s podnikovou kombinací, 

nebo položek účtovaných přímo jako vlastní kapitál nebo v jiném úplném výsledku. 

Splatná daň je očekávaná daňová povinnost nebo pohledávka ze zdanitelných příjmů nebo ztrát za daný 

rok, s uplatněním daňových sazeb platných k rozvahovému dni, a případné úpravy splatné daně ve vztahu 

k předchozím rokům. 

Odložené daně jsou účtovány ve vztahu k přechodným rozdílům mezi účetními hodnotami aktiv a pasiv 

pro účely finančního výkaznictví a částkami uplatňovanými pro účely zdanění. 

Určení odložených daní odráží daňové důsledky, které by se řídily způsobem, jakým Společnost očekává, 

že na konci vykazovaného období získá zpět nebo vypořádá účetní hodnotu svých aktiv a pasiv. 

Odložená daň se určuje podle daňových sazeb, jejichž uplatnění se očekává u přechodných rozdílů při 

jejich vypořádání, na základě právních předpisů platných k rozvahovému dni. 

Při určování výše splatných a odložených daní zohledňuje Společnost dopad nejistých daňových pozic i 

toho, zda budou případně splatné další daně, sankce a úroky z prodlení. 

Odložené daňové pohledávky a dluhy jsou započítány, jestliže existuje právně vymahatelné právo započíst 

splatné daňové pohledávky a dluhy, a tyto souvisejí s daněmi z příjmů uloženými týmž daňovým orgánem 

témuž zdaňovanému subjektu, nebo různým daňovým subjektům, avšak tyto mají v úmyslu vypořádat 

splatné daňové závazky a pohledávky v čistém vyjádření nebo jejich daňové pohledávky a závazky budou 

realizovány zároveň. 

Odložená daňová pohledávka se účtuje v rámci nevyužité daňové ztráty, daňových úlev a odečitatelných 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

40

přechodných rozdílů, a to v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že budou k dispozici budoucí zdanitelné 

zisky, proti kterým bude možné je uplatnit. Odložené daňové pohledávky jsou posuzovány ke každému 

rozvahovému dni a jsou snižovány v takovém rozsahu, v jakém již není pravděpodobné, že by související 

daňová výhoda byla realizována. 

4

Nové standardy a interpretace, které nebyly dosud přijaty 

Pro roční období počínající dnem 1. ledna 2023 je v účinnosti několik nových standardů a umožňuje se i 

dřívější uplatňování; Společnost však při přípravě této účetní závěrky nové nebo novelizované standardy 

nepřevzala k dřívějšímu okamžiku. 

Neočekává se, že by následující novelizované standardy a interpretace měly významný vliv na účetní 

závěrku Společnosti: 

•

Změny IFRS 10 a IAS 28 – Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým nebo 

společným podnikem;

•

IFRS 17 Pojistné smlouvy (včetně úprav IFRS 17 z června 2020 a úprav IFRS 17 a IFRS 9 

z prosince 2021); 

•

Změny IAS 8 Účetní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby – Definice účetních odhadů 

(vydané 12. února 2021); 

•

Změny IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky a Stanoviska k aplikaci IFRS č. 2: 

zveřejňování účetních pravidel (vydané 12. února 2021); 

•

Změny IAS 12 – Odložená daň vztahující se k aktivům a závazkům plynoucím z jediné transakce; 

•

Změny IAS 12 – Mezinárodní daňová reforma – modelová pravidla druhého pilíře; 

•

Změny IFRS 16 – Závazky z leasingu při prodeji a zpětném leasingu; 

•

Změny IAS 1 - Klasifikace závazků jako krátkodobé a dlouhodobé; 

•

Změny IAS 1 – Dlouhodobé závazky s kovenanty; 

•

Změny IAS 7 a IFRS 7 – Ujednání o dodavatelském financování; 

•

Změny IAS 21 – Nedostatečná směnitelnost. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

41

5

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty byly ke dni 31. prosince následující: 

31. prosince 

2023

31. prosince 

2022

(v tisících USD)

Hotovost na bankovních účtech 

82

1 241

82

1 241 

Společnost drží prostředky u finančních institucí v České republice, na které se vztahují regulatorní dohled. 

Jakékoliv snížení hodnoty finančních prostředků bylo uvažováno na základě očekávaných ztrát za dvanáct 

měsíců a Společnost došla na základě dokončené analýzy k závěru, že úroveň očekávaných úvěrových ztrát 

je nevýznamná. 

6

Pohledávky z úvěrů 

31. prosince 

2023

31. prosince 

2022

(v tisících USD)

Půjčka společníkovi 

37 148

49 585

Opravná položka na ztráty ze snížení hodnoty 

-

8 817

-

4 759

28 331 

44 826 

Z toho: dlouhodobé 

27 688

41 941

Z toho: krátkodobé 

643

2 885

Kategorie poskytnutých půjček je plně zastoupena půjčkou udělenou Společníkovi, společnosti NEW 

UKRAINE PE HOLDING LIMITED, jejichž splatnost je v souladu se splatností jistiny dluhopisů (viz bod 

9). Podle smluvních podmínek je dlužník povinen splatit částku odpovídající závazku věřitele 

z emitovaných dluhopisů přede dnem splatnosti dluhopisů. Krátkodobé 

poskytnuté půjčky představují 

naběhlý úrok z poskytnutých půjček, které jsou splatné v roce končícím 31. prosince 2023. 

Nominální úroková míra je fixní. S půjčkou nebyly spojeny žádné poplatky, úroky se splácí průběžně, 

takže efektivní úroková míra se blíží nominální úrokové míře. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

42

(v tisících USD)

Jistina

Naběhlé úroky

Splatnost

Úroková 

míra (%)

EIR

Půjčka společníkovi 

36 505

643

16. října

2025

8,2 %

8,2 %

36 505

643

8,2

%

8,2

%

Informace ke dni 31. prosince 2022 jsou uvedeny v tabulce níže: 

(v tisících USD)

Jistina

Naběhlé úroky

Splatnost

Úroková 

míra (%)

EIR

Půjčka společníkovi 

46 700

2 885

16. října

2025

8,2 %

8,2 %

46 700

2 885

8,2 %

8,2 %

Informace o vykazovaném snížení hodnoty 

Následující tabulka uvádí výši opravných položek na ztráty ze snížení hodnoty u půjčky společníkovi: 

(v tisících USD)

1. ledna 2023

Zvýšení

31. prosince 2023

Půjčka společníkovi 

4 759

4 058

8 817

4 759 

4 058

8 817

(v tisících USD)

1. ledna 2022

Zvýšení

31. prosince 2022

Půjčka společníkovi 

995

3 764

4 759

995

3 764

4 759

Opravná položka na očekávané úvěrové ztráty byla vypočtena na základě životnosti finančního nástroje 

(očekávané úvěrové ztráty vyplývající ze všech možných událostí selhání, které mohou nastat během 

očekávané životnosti finančního nástroje.) 

NUPEH CZ s. r. o.

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

43

Externí ratingový ekvivalent je odvozen z úvěrových ratingů srovnatelných společností v odvětvích, ve

kterých dlužník působí.

Externí ratingový ekvivalent rizika byl oproti údajům k 31. prosinci 2022 upraven o jeden stupeň z kategorie

Caa do kategorie Ca-C.

Ratingy dlouhodobých závazků Moody představují názory na relativní úvěrové riziko závazků s pevným

výnosem s původní splatností jeden rok nebo delší. Tyto ratingy se zabývají pravděpodobností, že finanční

závazek nebude splněn tak, jak bylo slíbeno. Ratingy odrážejí jak pravděpodobnost selhání, tak případnou

finanční ztrátu vzniklou v případě selhání.

Závazky s ratingem Ca-C jsou vystaveny velmi vysokému úvěrovému riziku, závazky s ratingem Caa jsou

vystaveny vysokému úvěrovému riziku, přičemž číselný modifikátor 2 označuje zařazení do dolní části

ratingové kategorie Ca.

https://www.moodys.com/sites/products/AboutMoodysRatingsAttachments/MoodysRatingSymbolsandD

efinitions.pdf?source=content_type%3Areact%7Cfirst_level_url%3Aarticle%7Csection%3Amain_conten

t%7Cbutton%3Abody_link

Půjčka je v roce 2023 i 2022 klasifikována do Stupně 2.

Dlužník je založen podle právních předpisů Kyperské republiky, avšak všechna jeho aktiva, na kterých

závisí splácení půjčky, se nacházejí na Ukrajině.

Výpočet opravné položky aktuálního roku je založen na základě životnosti finančního nástroje a ratingu

Ukrajiny k 31. 12. 2023 – Ca. Ukazatel pravděpodobnosti selhání „PD“ byl pro rok 2023 převzat ze zprávy

společnosti Moody „Annual Default Study 2022“ (Výroční studie selhání), Příklad 41: „Průměrná

kumulativní globální míra selhání vážená emitenty podle alfanumerického ratingu, 1983-2022“, a činí

44,6 %.

Rok 1

Rok 2

Rok 3

Ca

-

C

32,6

%

44,6

%

53,1

%

Parametr ztráty ze selhání „LGD“ byl k 31. 12. 2023 získaný ze zprávy společnosti Moody „Annual Default

Study 2022“, Příklad 28: „Průměrná míra vymáhání přednostních nezajištěných dluhopisů podle roku před

selháním, 1983-2022“, a činí 61,3 %.

Výpočet za předchozí rok byl založen na základě životnosti finančního nástroje a ratingu Ukrajiny k 31.

12. 2022 – Caa. Ukazatel pravděpodobnosti selhání „PD“ byl pro rok 2022 převzat ze zprávy společnosti

Moody „Annual Default Study 2022“ (Výroční studie selhání), Příklad 41: „Průměrná kumulativní globální

míra selhání vážená emitenty podle alfanumerického ratingu, 1983-2022“, a činil 19,9 %.

Rok 1

Rok 2

Rok 3

Caa

7,1

%

13,8

%

19,9

%

Parametr ztráty ze selhání „LGD“ byl k 31. 12. 2022 získaný ze zprávy společnosti Moody „Annual Default

Study 2022“, Příklad 28: „Průměrná míra vymáhání přednostních nezajištěných dluhopisů podle roku před

selháním, 1983-2022“, a činí 61,5 %.

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

44

Metoda určení výše snížení hodnoty, spolu s parametry PD a LGD, je podrobněji popsaná v bodě 15 – 

Postupy řízení rizika a sdělování informací. 

31. prosince 2023

31. prosince 2022 

Reálná 

hodnota 

Účetní hodnota 

Reálná 

hodnota 

Účetní 

hodnota 

(v tisících USD)

Půjčka 

společníkovi 

28 331 

28 331 

44 826 

44 826 

28 331 

28 331 

44 826 

44 826 

Veškeré úročené finanční nástroje při zůstatkové hodnotě jsou zařazeny do Úrovně 3 hierarchie reálné 

hodnoty (pro další podrobnosti o určení viz bod 2 (f) – Stanovení reálné hodnoty). 

Reálná hodnota vychází z oceňovací metody diskontovaných peněžních toků. Oceňovací model zohledňuje 

současnou hodnotu očekávané platby, diskontovanou použitím rizikově vážené diskontní sazby ke dni 31. 

prosince 2023 a ke dni 31. prosince 2022. 

7

Obchodní a jiné pohledávky 

31. prosince 

2023

31. prosince 

2022

(v tisících 

USD)

Jiné pohledávky 

–

související s

vkladem mimo 

základní kapitál 

3 700 

1 900 

Náklady příštích období 

44

64

3 744 

1 964 

Z toho: krátkodobé 

3 744

1 964

Z toho: dlouhodobé

-

-

Ke dni 31. prosince 2023 Společnost nevykazuje žádné obchodní pohledávky po splatnosti ani jiná aktiva 

po splatnosti. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

45

V roce 2023 byl uskutečněn vklad mimo základní kapitál ve výši 3 900 tisíc USD ze strany společnosti 

NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED (v roce 2022 ve výši 1 900 tisíc USD). 

K datu podpisu této zprávy jsou pohledávky související se vkladem mimo základní kapitál ve výši 2 000 

tisíc USD. 

Úvěrová rizika a ztráty ze snížení hodnoty ve vztahu k obchodním i jiným pohledávkám jsou řešeny v bodě 

15 – Řízení rizika a postupy sdělování informací. 

Pohledávky související se vkladem mimo základní kapitál z roku 2022 ve výši 1 900 tisíc USD byly plně 

splaceny dne 26. dubna 2023. Pohledávka související se vkladem mimo základní kapitál provedeným k 30. 

červnu 2023 ve výši 3 900 tisíc USD byla částečně uhrazena 25. října 2023 ve výši 200 tisíc USD a v dubnu 

2024 ve výši 1 700 tisíc USD. 

Náklady příštích období souvisejí s administrativními poplatky hrazenými v souvislosti s emisí vydaných 

dluhopisů. 

8

Vlastní kapitál 

Základní kapitál Společnosti činí 9 tisíc USD. Ke dni 31. prosince 2023 jakož i ke dni 31. prosince 2022 

představuje jeden obchodní podíl, který vlastní Společník (Mateřská společnost). Společnost nemá v držení 

žádné vlastní podíly. 

Obchodní podíl byl plně splacen. Obchodní podíl byl zastaven vůči společnosti J&T Banka, a.s. 

K obchodnímu podílu se nevážou žádná specifická práva, přednostní práva a omezení. Výplata podílu na 

zisku či vyplacení kapitálu nejsou omezena. 

(v tisících USD)

Částka 

Vlastnický podíl %

Hlasovací práva %

NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED

9

100

%

100

%

9

100 %

100

%

Ostatní kapitálové fondy Společnosti činí 10 260 tisíc USD, ke dni 31. prosince 2022 činil zůstatek 6 360 

tisíc USD, zůstatek je tvořen příplatky od jediného společníka mimo základní kapitál. 

V roce 2023 byl uskutečněn vklad mimo základní kapitál ve výši 3 900 tisíc USD ze strany společnosti 

NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED (v roce 2022 ve výši 1 900 tisíc USD). 

Za rok končící 31. prosince 2023 vykazuje Společnost kumulovanou ztrátu ve výši 9 196 tisíc USD (2022: 

6 262 tisíc USD). Komentáře vedení Společnosti byly popsány v bodě 2e. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

46

9

Vydané dluhopisy 

31. prosince 

2023

31. prosince 

2022

(v tisících USD)

Emitované dluhopisy v

zůstatkové hodnotě 

30 555

45 910

30 555 

45 910 

Z toho: krátkodobé 

1 011

875

Z toho: dlouhodobé

29 544

45 035

Krátkodobé finanční nástroje představují úrok naběhlý u emitovaných dluhopisů, který je splatný do 

jednoho roku od rozvahového dne. Dlouhodobé nástroje představují splatnou jistinu. 

Společnost využila svého práva částečného předčasného splacení dluhopisů a k 30. 4. 2023 splatila část 

jmenovité hodnoty vydaných dluhopisů. Nominální hodnota dluhopisu byla snížena z původních 10 000 

Kč na 7 900 Kč. Oznámení o předčasném splacení dluhopisů bylo vydáno emitentem dne 21. března 2023. 

Držitelům dluhopisů byl vyplacen také mimořádný úrok ve výši 1 % z předčasně splacené nominální 

hodnoty dluhopisu. 

Společnost dále využila svého práva částečného předčasného splacení dluhopisů a k 30. 10. 2023 splatila 

další část jmenovité hodnoty vydaných dluhopisů. Nominální hodnota dluhopisu byla snížena z původních 

7 900 Kč na 6 550 Kč. Oznámení o předčasném splacení dluhopisů bylo vydáno emitentem dne 20. září 

2023, mimořádný úrok ve výši 1 % z předčasně splacené nominální hodnoty dluhopisu byl vyplacen 

držitelům dluhopisu. 

Výše dlouhodobé části vydaných dluhopisů se meziročně změnila pouze vlivem kurzového rozdílu, 

dluhopisy byly emitované v CZK, pro účely účetní závěrky jsou přeceněny kurzem USD k 31. 12. 

příslušného roku. 

Podrobné informace ve vztahu k emitovaným dluhopisům ke dni 31. prosince 2023 jsou uvedeny v tabulce 

níže: 

(v tisících USD)

Jistina

Naběhlý úrok

Splatnost

Kuponová 

sazba (%)

EIR

Emitované dluhopisy 

19 629

769

30. října 2025

5,9

%

6,76

%

Emitované dluhopisy

5 666

138

30. října 2025

5,9

%

7,00

%

Emitované dluhopisy

4 249

104

30. října 2025

5,9

%

7,00

%

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

47

29 544

1 011

5,9 %

-

Podrobné informace ve vztahu k emitovaným dluhopisům ke dni 31. prosince 2022 jsou uvedeny 

v tabulce níže: 

(v tisících USD)

Jistina

Naběhlý úrok

Splatnost

Kuponová 

sazba (%)

EIR

Emitované dluhopisy 

29 974

694

30. října 2025

5,9

%

6,76

%

Emitované dluhopisy

8 606

103

30. října 2025

5,9

%

7,00

%

Emitované dluhopisy

6 455

78

30. října 2025

5,9

%

7,00

%

45 035

875

5,9 %

-

Emitované dluhopisy byly přijaty k obchodování na Regulovaném trhu organizovaném společností Burza 

cenných papírů Praha, a.s. dne 30. října 2020 při celkové nominální hodnotě ve výši 1 050 milionů Kč (46 

373 tisíc USD), splatné v roce 2025. 

Výše popsaná emise dluhopisů se skládala z tranše ze dne 30. října 2020 při celkové nominální hodnotě ve 

výši 700 milionů Kč (30 048 tisíc USD) a z tranše ze dne 30. června 2021 při celkové nominální hodnotě 

ve výši 350 milionů Kč (16 325 tisíc USD). 

Úrok je splatný dvakrát ročně: 30. dubna a 30. října každý rok. Celková nominální výše upsaných dluhopisů 

ke dni 31. prosince 2023 činí 687,75 milionů Kč, k 31. prosinci 2022 činila 1 050 milionů Kč. 

Společnost NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED (Společník) zaručila dluhopisy emitenta v podobě 

finanční záruky podle českého práva. Společnost může dluhopisy kdykoli splatit za jakoukoli cenu na trhu 

či jinak. Nedojde-li k dalšímu předčasnému splacení dluhopisů, Společnost doplatí jistinu dluhopisu 

jednorázovou částkou dne 30. října 2025. 

Transakční náklady ve výši 22 097 tisíc Kč (946 tisíc USD) byly vynaloženy na tranši dluhopisů 

v nominální hodnotě 700 milionů Kč. Tyto náklady jsou účtovány ve výkazu zisku a ztráty během doby 

životnosti dluhopisů na základě efektivní úrokové míry. Kuponová sazba činí 5,9 %. Efektivní úroková 

míra činí 6,76 %. 

Transakční náklady ve výši 6 331 tisíc Kč (288 tisíc USD) byly vynaloženy na tranši dluhopisů v nominální 

hodnotě 200 milionů Kč. Tyto náklady jsou účtovány ve výkazu zisku a ztráty během doby životnosti 

dluhopisů na základě efektivní úrokové míry. Kuponová sazba činí 5,9 %. Efektivní úroková míra činí 7,00 

%.

Transakční náklady ve výši 4 748 tisíc Kč (216 tisíc USD) byly vynaloženy na tranši dluhopisů v nominální 

hodnotě 150 milionů Kč. Tyto náklady jsou účtovány ve výkazu zisku a ztráty během doby životnosti 

dluhopisů na základě efektivní úrokové míry. Kuponová sazba činí 5,9 %. Efektivní úroková míra činí 7,00 

%.

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

48

31. prosince 2023

31. prosince 2022 

Reálná 

hodnota 

Účetní hodnota 

dle zůstatkové 

hodnoty 

Reálná 

hodnota 

Účetní hodnota 

dle zůstatkové 

hodnoty 

(v tisících 

USD) 

Emitované 

dluhopisy 

24 589 

30 555 

32 499 

45 910 

24 589 

30 555 

32 499 

45 910 

Veškeré úročené finanční nástroje při zůstatkové hodnotě jsou zařazeny do Úrovně 1 hierarchie reálné 

hodnoty (pro více podrobností o určení viz bod 2 (f) – Stanovení reálné hodnoty). Reálná hodnota pro 

Úroveň 

1

byla 

vypočtena 

na

základě 

kotované 

ceny 

dluhopisů 

ke

dni

31. prosince 2023, resp. 31. prosince 2022. 

10

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 

31. prosince 

2023

31. prosince 

2022

(v tisících USD)

Obchodní závazky 

8

28

Jiné 

závazky

1

-

Ostatní závazky

79

48

88

76

Z toho: krátkodobé 

88

76

Ke dni 31. prosince 2023 a 2022 nejsou obchodní a jiné závazky zajištěné. 

Podle vedení Společnosti nejsou ke dni 31. prosince 2023 a 2022 žádné závazky po splatnosti. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

49

Riziko likvidity, kterému je Společnost v souvislosti s obchodními a jinými závazky vystavena, je popsané 

v bodě 15 – Řízení rizika a postupy sdělování informací. 

Jiné závazky ke dni 31. prosince 2023 zahrnují závazek vůči členům auditního výboru z titulu odměn a 

souvisejícího pojištění. 

Ostatní závazky ke dni 31. prosince 2023 a 2022 zahrnují částku na audit účetní závěrky a na externí účetní 

služby. 

11

Reálná hodnota derivátů 

31. prosince 

2023

31. prosince 

2022

(v tisících USD)

Reálná hodnota swapů

(441)

(

1 938)

(441) 

(1 938) 

Ke dni 31. prosince 2023 má Společnost dva křížové měnové swapy u J&T BANKA, a.s. k překlenutí 

nesouladu měn mezi emitovanými dluhopisy v CZK a poskytnutou půjčkou v USD. 

Společnost zřídila swap dne 23. června 2021 ve výši 200 000 tisíc Kč při korunové úrokové sazbě ve výši 

5,9 % oproti částce 9 421 tisíc USD při dolarové úrokové sazbě ve výši 6,45 %. Splatnost swapu je 29. října 

2025. 

Společnost ocenila a účtovala reálnou hodnotu swapu jako závazek ve výši 490 tisíc USD ke dni 

31. prosince 2023, ke dni 31. prosince 2022 jako závazek ve výši 970 tisíc USD. 

Společnost zřídila swap dne 23. června 2021 ve výši 150 000 tisíc Kč při korunové úrokové sazbě ve výši 

5,9 % oproti částce 7 065 tisíc USD při dolarové úrokové sazbě ve výši 6,45 %. Splatnost swapu je 29. října 

2025. 

Společnost ocenila a účtovala reálnou hodnotu swapu jako závazek ve výši 368 tisíc USD ke dni 

31. prosince 2023, ke dni 31. prosince 2022 jako závazek ve výši 728 tisíc USD. 

Společnost dodatečně zřídila FX swap dne 26. září 2023 ve výši 337 757 tisíc Kč oproti částce 14 631 tisíc 

USD. Splatnost swapu je 29. dubna 2024. 

Společnost ocenila a účtovala reálnou hodnotu swapu jako závazek ve výši 417 tisíc USD, ke dni 31. 

prosince 2022 ve výši 0 tisíc USD. 

Společnost nevykazuje deriváty jako zajišťovací nástroj; veškeré pohyby reálné hodnoty jsou ve výkazu 

zisku a ztrátu Společnosti účtovány jako zisk nebo ztráta. 

12

Splatná a odložená daň 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

50

Za rok 2023 a 2022 Společnost nevykázala žádné daňové povinnosti. Vyměřená daňová ztráta, kterou 

Společnost vykázala od svého založení, převyšuje zisk vykázaný ke dni 31. prosince 2023 (efektivní daň 

v roce 2023: 0 %, 2022: 0 %). Za rok 2023 a 2022 Společnost nevykázala žádnou odloženou daň. 

13

Ostatní provozní náklady 

Provozní náklady představují náklady spojené s další obsluhou a správou dluhopisů (viz bod 9 – Vydané 

dluhopisy) a účetních výdajů a výdajů na audit. 

Osobní náklady představují odměnu členům výboru pro audit. Výbor pro audit má celkem 3 členy, z čehož 

2 členové mají nárok na odměnu. Tato odměna je vyplácena dle platné smlouvy dvakrát ročně, v lednu a 

červenci zpětně. 

Ostatní náklady obsahují transakční náklady spojené s předčasným splacením dluhopisů ve výši 1 % 

z předčasně splacené jistiny, což činí 164 tisíc USD a výnosové úroky z běžného účtu ve výši 31 tisíc USD. 

Společnost vykázala v souladu s IFRS 9 jednorázový dopad do výsledku hospodaření z titulu předčasného 

splacení dluhopisů ve výši 216 tisíc USD. 

1.1.

2023

–

31. 12. 2023 

1.

1.

2022

–

31. 12. 2022 

(v tisících

USD)

Právní služby

10

5

Účetnictví, audit

176

173

Osobní náklady výboru pro audit

3

3

Ostatní náklady

133

-

Ztráta z

předčasného splacení dluhopisů

216

-

538

181

14

Finanční výnosy a finanční náklady 

1.1.

2023

–

31. 12. 202

3

1.1.

2022

–

31. 12. 202

2

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

51

(v tisících USD)

Úrokové výnosy vypočtené pomocí efektivní 

úrokové míry 

3 487

3 830

Zisk z

přecenění derivátu 

1 497

283

Úrokové výnosy z

derivátů

2 770

2 594

Kurzové zisky

1 026

1 436

Finanční výnosy celkem 

8 780 

8 143 

1.

1.

2023

–

31. 12. 2023 

1.

1.

2022

–

31. 12. 2022 

(v tisících USD)

Úrokové náklady 

2 637

2 944

Tvorba opravné položky na ztráty ze snížení hodnoty

4 057

3 764

Ztráta z

přecenění derivátů

-

-

Úrokové náklady z

derivátů

3 272

3 272

Kurzová ztráta 

1 210

7

Finanční náklady celkem 

11 176 

9 987 

Čisté finanční náklady vykazované ve výkazu 

zisku a ztráty 

2 396 

1 844 

Úrokové výnosy jsou získávány z poskytnuté půjčky a úrokové náklady vznikají v důsledku emitovaných 

dluhopisů. 

Opravná položka na ztráty ze snížení hodnoty je tvořena na ztráty ze snížení hodnoty u půjčky společníkovi 

viz bod 6. 

Transakční náklady spojené s emisí jsou zahrnuty do úrokových nákladů (viz bod 9). K překlenutí 

měnového rozdílu z držení dluhopisu drží Společnost dva křížové měnové swapy a jeden cizoměnový swap, 

jejichž reálná hodnota byla k datu 31. prosince 2023 účtována jako zisk z derivátů (k 31. prosinci 2022 byla 

reálná hodnota účtována jako ztráta z derivátů). Viz bod 11. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

52

Úrokové výnosy a náklady z derivátů obsahují úroky ze swapových operací, které Společnost uzavřela za 

účelem minimalizace úrokového a měnového rizika, které plyne z pozice emitovaných dluhopisů v Kč a 

poskytnuté půjčky v USD. Viz bod 11. 

Kurzové ztráty zahrnují hlavně kurzové ztráty z přecenění emitovaného dluhopisu v Kč na USD. 

Kurzové zisky zahrnují zejména kurzové zisky z přecenění bankovních účtů v cizích měnách a ostatních 

pasiv a kurzové zisky z převodu měn mezi účty. 

15

Řízení rizika a postupy sdělování informací 

Vedení nese celkovou odpovědnost za zřízení a dohled nad systémem řízení rizika Společnosti. 

Společníci dohlížejí na to, jak vedení monitoruje dodržování pravidel a postupů řízení rizika a posuzuje 

dostatečnost systému řízení rizika ve vztahu k rizikům.

Pravidla Společnosti v oblasti řízení rizika jsou nastavená tak, aby se identifikovala a analyzovala rizika, 

kterým je Společnost vystavena, stanovily vhodné limity a kontroly rizik a monitorovala rizika i dodržování 

limitů. Pravidla a systémy řízení rizik jsou pravidelně posuzovány, aby odrážely změny v tržních 

podmínkách a činnostech Společnosti. 

(a)

Úvěrové riziko 

Úvěrové riziko je riziko finanční ztráty na straně Společnosti v případě, že zákazník nebo protistrana 

finančního nástroje nesplní své smluvní povinnosti, a vzniká zásadně z pohledávek za zákazníky. 

Vystavení úvěrovému riziku 

Maximální expozici úvěrovému riziku představuje účetní hodnota každého finančního aktiva ve výkazu o 

finanční situaci. 

Půjčka společníkovi 

Společnost poskytla Společníkovi půjčku ve výši 46 700 tisíc USD s využitím prostředků z upsaných 

dluhopisů. Ke dni 31. 12. 2023 je zůstatek půjčky ve výši 36 505 tisíc USD. 

Společnost má svůj vlastní systém posuzování úvěrového rizika a vyhodnocuje schopnost dlužníka splácet 

na základě pravidelně získávaných informací. 

Společnost připisuje aktivům stupeň rizika na základě údajů, které vycházejí z předpokladu možného rizika 

ztráty (vyplývající z účetních závěrek dlužníka, výpočtů vedení atd.) nebo případného rizika pozdního 

placení, na které se uplatňuje posouzení kvalifikovaného úvěrového rizika. 

Míra úvěrového rizika se určuje pomocí kvalitativních i kvantitativních faktorů, které jsou ukazatelem 

potenciálního rizika selhání a jsou v souladu s externí definicí ratingových agentur. Pravděpodobnost 

selhání se pak přiděluje na základě historických údajů shromažďovaných těmito agenturami. 

Společnost má pouze jednu půjčku vůči Společníkovi.

Stanovení významného zvýšení úvěrového rizika (SICR) od prvotního zaúčtování 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

53

Společnost na konci každého vykazovaného období určuje, zda se úvěrové riziko finančního nástroje od 

prvotního zaúčtování daného aktiva významně nezvýšilo. 

Společnost za tímto účelem porovnává riziko selhání u finančního nástroje k rozvahovému dni s rizikem 

selhání ke dni prvotního zaúčtování, a dále posuzuje dostatečnost podpůrných informací (dostupné bez 

nadměrných nákladů a nadměrného úsilí), které naznačují významné zvýšení úvěrového rizika od prvotního 

zaúčtování. 

Společnost přiřazuje aktivům hodnocení rizika s využitím informací, které vycházejí z možného rizika 

ztráty (určeného například podle účetních výkazů subjektu, výpočtů vedení atd.) nebo možného rizika 

pozdní platby, které tvoří základ pro kvalifikované posouzení úvěrového rizika. 

Hodnocení úvěrového rizika se určuje použitím kvalitativních i kvantitativních faktorů, které naznačují 

možné riziko selhání, a které jsou v souladu s definicemi externích ratingových agentur. Pravděpodobnost 

selhání se určuje podle historických údajů shromažďovaných těmito agenturami. 

Došlo-li k významnému zvýšení úvěrového rizika od prvotního zaúčtování, pak se expozice zahrnuje do 

Stupně 2 a očekávaná úvěrová ztráta za dobu životnosti se odhadne. Nedošlo-li k žádnému významnému 

zvýšení úvěrového rizika od prvotního účtování, pak expozice zůstává ve Stupni 1 (12měsíční očekávaná 

úvěrová ztráta). Je-li expozice v prodlení a Společnost oznámí dlužníkovi, že je v selhání, pak se jí přiřazuje 

Stupeň 3. 

Definice selhání 

Pro účely řízení interního úvěrového rizika považuje Společnost následující situace za případ selhání, 

protože na základě jejích předchozích zkušeností hodnota finančních aktiv, která splní jedno z následujících 

kritérií, obecně není vytěžitelná: 



Pokud protistrana poruší finanční ustanovení, nebo 



Informace získané interně nebo z externích zdrojů poukazují na to, že dlužník pravděpodobně 

neuhradí své závazky vůči věřitelům, včetně Společnosti, v plné výši (bez ohledu na kolaterál, který 

Společnost drží). 

Bez ohledu na výše uvedenou analýzu má Společnost za to, že došlo k selhání, když je finanční aktivum 

více než 90 dní po splatnosti, pokud Společnost nemá k dispozici přiměřené a doložitelné informace 

prokazující, že je vhodnější nastavit pozdější okamžik selhání. 

Společnost použila následující model k výpočtu očekávaných úvěrových ztrát (ECL) ke dni 31. prosince 

2023: 

(v tisících USD) 

Ekvivalent externího ratingu 

Pravděpodobnost 

selhání (PD)

LGD

EAD* 

Vypočítaná 

ztráta (ECL)

NUPEH CZ s. r. o.

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023

54

Ca

-

C

44,6

%

61,3

%

32 249

8 817



EAD je diskontovaná hrubá účetní hodnota v závislosti na relevantní úrokové míře a době

splatnosti

Ke dni 31. prosince 2022:

(v tisících USD)

Ekvivalent externího ratingu

Pravděpodobnost

selhání (PD)

LGD

EAD*

Vypočítaná

ztráta (ECL)

Caa

19,9

%

61,5

%

38 881

4 759

Ekvivalent externího ratingu se odvozuje od ratingů srovnatelných společností v oborech, ve kterých

působní dlužník.

Ekvivalent externího ratingu rizikovosti byl oproti údajům k 31. prosinci 2022 upraven na rating rizikovější

kategorie o jeden stupeň, z kategorie Caa do kategorie Ca.

Pravděpodobnost selhání (PD „probability of default“) představuje klíčový vstup pro oceňování očekávané

úvěrové ztráty. Pravděpodobnost selhání je odhad pravděpodobnosti selhání během časového úseku, jeho

výpočet zahrnuje historické údaje, předpoklady a očekávání budoucích podmínek. Pro účely výpočtu

očekávaných úvěrových ztrát k poskytnuté půjčce Mateřské společnosti je použit mezinárodní úvěrový

rating Ukrajiny (www.moodys.com) k 31. 12. 2023, respektive k 31. 12. 2022.

Ztráta ze selhání (LGD „loss given default“) je odhad úvěrové ztráty vyplývající ze selhání. Vychází

z rozdílu mezi splatnými smluvními peněžními toky a těmi, jejichž inkaso věřitel očekává, při zohlednění

peněžních toků z kolaterálu a celkového úvěrového posílení. Pro účely výpočtu očekávaných úvěrových

ztrát k poskytnuté půjčce Mateřské společnosti je k 31. 12. 2023 použita hodnota 61,3 %, k 31. 12. 2022

byla použita hodnota 61,5 %, dlužník má významné množství aktiv, reprezentovaných investičními

nemovitostmi na Ukrajině. V případě selhání splacení poskytnuté půjčky budou nemovitosti použity ke

splacení závazků dlužníka.

Vykazované zhoršení bylo prezentováno v rámci finančních výdajů.

Společnost rovněž posuzuje citlivost na změny úvěrového rizika dlužníka. Změní-li se její úvěruschopnost,

pravděpodobnost ztráty se změní též.

Zvýší-li se pravděpodobnost selhání společnosti o 10 %, pak by se očekávaná úvěrová ztráta zvýšila o

882 tisíc USD, k 31. 12. 2022 o 476 tisíc USD. Pokud by se pravděpodobnost selhání společnosti snížila

o 10 %, očekávaná úvěrová ztráta by se snížila o 882 tisíc USD, k 31. 12. 2022 o 476 tisíc USD.

Vzhledem k tomu, že jedinou činností Společnosti je financování Mateřské společnosti, je Společnost

rovněž zasažena stejnými riziky jako Mateřská společnost. Investice Mateřské společnosti se nacházejí

především na Ukrajině. V důsledku toho jsou vystavené ekonomickým a finančním trhům Ukrajiny.

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

55

Pokračující válka na Ukrajině zůstává hlavním rizikovým faktorem pro výkonnost Společnosti v tomto 

roce. Vzhledem k tomu, že všechna aktiva skupiny NUPEH se nacházejí v oblasti Kyjeva, každá 

nemovitost čelí významnému riziku poškození nebo úplného zničení. 

Posouzení úvěrových rizik souvisejících s půjčkou Mateřské společnosti odráží hodnocení dopadu 

ukrajinského podnikatelského prostředí na činnosti a finanční pozici Mateřské společnosti, které provedlo 

vedení Společnosti. 

Úvěrové riziko podle typu protistrany bylo ke dni 31. prosince 2023 následující: 

(v tisících USD) 

Aktiva 

Podniky 

(Nemovitosti)

Banky

Celkem

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 

-

82

82

Obchodní a jiné pohledávky

3

700

3 700

Poskytnuté půjčky 

28 331

-

28 331

Náklady příštích období

44

-

44

Celkem 

32 075

82

32 157

Úvěrové riziko podle typu protistrany bylo ke dni 31. prosince 2022 následující: 

(v tisících USD)

Aktiva 

Podniky (Nemovitosti)

Banky

Celkem

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 

-

1 241

1 241

Obchodní a jiné pohledávky

1 900

1 900

Poskytnuté půjčky 

44 826

-

44 826

Náklady příštích 

období

64

-

64

Celkem 

46 790

1 241

48 031

Úvěrové riziko podle území protistrany bylo ke dni 31. prosince 2023 následující: 

(v tisících USD) 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

56

Aktiva 

Kyperská republika 

Česká 

republika 

Celkem 

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 

-

82

82

Obchodní a jiné pohledávky

3 700

3 700

Poskytnuté půjčky

28 331

-

28 331

Náklady příštích období

-

44

44

Celkem 

32 031

126

32 157

Úvěrové riziko podle území protistrany bylo ke dni 31. prosince 2022 následující: 

(v tisících USD) 

Aktiva 

Kyperská republika 

Česká 

republika 

Celkem 

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty 

-

1 241

1 241

Obchodní a jiné pohledávky

1

900

1 900

Poskytnuté půjčky

44 826

-

44 826

Náklady příštích období

-

64

64

Celkem 

46 726

1 305

48 031

(b)

Riziko likvidity 

Riziko likvidity je riziko, že Společnost narazí na potíže při plnění povinností spojených se svými 

finančními závazky vyrovnávanými dodáním peněžních prostředků nebo jiného finančního aktiva. Přístup 

Společnosti k řízení likvidity se zaměřuje na zajištění v maximálním možném rozsahu toho, že bude vždy 

mít dostatečnou likviditu na to, aby mohla plnit své závazky dle splatnosti, a to jak za běžných, tak i za 

mimořádných podmínek, aniž by jí vznikly nepřijatelné ztráty a aniž by riskovala poškození pověsti 

Společnosti. 

Níže uvedená tabulka obsahuje analýzu finančních aktiv a pasiv Společnosti v rozložení dle splatnosti, 

konkrétně dle doby zbývající od rozvahového dne do dne smluvní splatnosti. U případů, kde existuje 

možnost předčasného splacení, volí Společnost nejobezřetnější metodu posuzování. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

57

Nejbližší možný termín splacení je tudíž uveden u pasiv a nejpozdější možný termín splacení je uvedený u 

aktiv. 

Smluvní peněžní toky z finančních aktiv a smluvní splatnosti finančních pasiv byly ke dni 31. prosince 

2023 následující: 

(v tisících USD) 

Účetní 

hodnota 

Smluvní 

peněžní 

toky 

Méně než 3 

měsíce 

3 měsíce 

až 1 rok 

1 rok 

– 5 let 

Delší / 

nespecifikované 

Aktiva 

Peněžní prostředky a 

peněžní ekvivalenty 

82

82

82

-

-

-

Obchodní a jiné 

pohledávky 

3 700

3 700

3 700

Poskytnuté půjčky 

28 331

42 520

-

3 013

39

507

-

Náklady příštích 

období 

44

44

-

44

-

-

Celkem 

32 157

46 346

82

6 757

39

507

-

Pasiva 

Obchodní a jiné závazky 

(88)

(88)

(88)

-

-

-

Reálná 

hodnota derivátů

(441)

(441)

-

-

(441)

-

Emitované dluhopisy 

(30 555)

(35 037)

-

(2 143)

(32 894)

-

Celkem 

(31 084)

(35 566)

(88)

(2 143)

(33 335)

-

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

58

Čistý peněžní tok 

1 073

10 780

(6)

4 614

6 172

-

Smluvní peněžní toky z finančních aktiv a smluvní splatnosti finančních pasiv byly ke dni 31. prosince 

2022 následující: 

(v tisících USD) 

Účetní 

hodnota 

Smluvní 

peněžní 

toky 

Méně než 3 

měsíce 

3 měsíce 

až 1 rok 

1 rok 

– 5 let 

Delší / 

nespecifikované 

Aktiva 

Peněžní prostředky a 

peněžní ekvivalenty 

1 241

1 241

1 241

-

-

-

Obchodní a jiné 

pohledávky 

1 900

1 900

1 900

Poskytnuté půjčky 

44 826

60 287

-

5 917

54

370

-

Náklady příštích 

období 

64

64

-

64

-

-

Celkem 

48 031

63 492

1 241

7 881

54

370

-

Pasiva 

Obchodní a jiné závazky 

(76)

(76)

(76)

-

-

-

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

59

Reálná hodnota derivátů

(1 938)

(1 938)

-

-

(1

938)

-

Emitované dluhopisy 

(45 910)

(55 045)

-

(12

787)

(42

258)

-

Celkem 

(47 924)

(57 059)

(76)

(12 787)

(44 196)

-

Čistý peněžní tok 

107

6 433

1 165

(4 906)

10 174

-

Vedení Společnosti monitoruje výši očekávaných peněžních příjmů z poskytnutých půjček spolu 

s očekávanými peněžními výdaji na vydané dluhopisy.

(c)

Měnové riziko 

Transakce související s emitovanými dluhopisy byly Společností podchyceny uzavřením křížových 

měnových swapů u banky. 

Další údaje týkající se křížového měnového swapu č. 1 jsou v níže uvedené tabulce. 

Účastník A 

J&T BANKA, a.s. („J&TB“)

Účastník B 

NUPEH CZ s.r.o. („NUPEH“)

Nástroj 

USD/Kč křížový měnový swap

Účel 

Zajištění měnového a úrokového rizika souvisejícího s novou 

emisí dluhopisů v Kč 

Trh

OTC

Strana 

NUPEH si půjčuje USD a platí USD fixní kupon ve výši7,25 % 

pa 30E/360 s/a, 

a půjčuje Kč a dostává v Kč fixní kupon ve výši5,90 % pa 

30E/360 s/a 

J&T Banka, a.s. 

Měnový pár 

USD/Kč

Doba 

5 let

Směnný kurz

22,980 (spotová tržní cena)

Pomyslná hodnota

700 000 000 Kč

Počáteční pomyslná směna 

Objem, měna 

700 000 000 Kč

Strana 

NUPEH

kupuje USD vs Kč, J&TB

opačně

Hodnota ke dni 

30. října 2020

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

60

Konečná pomyslná směna 

Objem, měna 

700 000 000 Kč

Strana 

NUPEH prodává USD vs Kč, J&TB opačně

Hodnota ke dni 

Konec posledního úrokového období

Platby úroků 

Úrokové období 

Pololetně

Sazby: CZK (NUPEH dostává) 

Kč fix 5,90

% pa 30/360

Sazby: USD (NUPEH platí) 

USD fix 7,25

% pa 30/360

Počet dnů 

30E/360

Křížový měnový swap č. 1 byl k 25. říjnu 2023 předčasně ukončen, finální vypořádání proběhlo 27. října 

2023. 

Další údaje týkající se křížového měnového swapu č. 2 jsou v níže uvedené tabulce. 

Účastník A 

J&T BANKA, a.s. („J&TB“)

Účastník B 

NUPEH CZ s.r.o. („NUPEH“)

Nástroj 

USD/Kč křížový měnový swap

Účel 

Zajištění měnového a úrokového rizika souvisejícího s novou 

emisí dluhopisů v Kč 

Trh

OTC

Strana 

NUPEH si půjčuje USD a platí USD fixní kupon ve výši 6,45

%

pa 30E/360 s/a, 

a půjčuje Kč a dostává v Kč fixní kupon ve výši 5,90 % pa 

30E/360 s/a 

J&T Banka, a.s. 

Měnový pár 

USD/Kč

Doba 

4,39 let

Směnný kurz

21.230 (spotová tržní cena)

Pomyslná hodnota

200 000 000 Kč

Počáteční pomyslná směna 

Objem, měna 

200 000 000 Kč

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

61

Strana 

NUPEH kupuje USD vs Kč, J&TB

opačně

Hodnota ke dni 

30. června 2021

Konečná pomyslná směna 

Objem, měna 

200 000 000 Kč

Strana 

NUPEH prodává USD vs Kč, J&TB opačně

Hodnota ke dni 

Konec posledního úrokového období

Platby úroků 

Úrokové období 

Pololetně

Sazby: CZK (NUPEH dostává) 

Kč fix 5,90

% pa 30/360

Sazby: USD (NUPEH platí) 

USD fix 6,45

% pa 30/360

Počet dnů 

30E/360

Další údaje týkající se křížového měnového swapu č. 3 jsou v níže uvedené tabulce. 

Účastník A 

J&T BANKA, a.s. („J&TB“)

Účastník B 

NUPEH CZ s.r.o. („NUPEH“)

Nástroj 

USD/Kč křížový měnový swap

Účel 

Zajištění měnového a úrokového rizika souvisejícího s novou 

emisí dluhopisů v Kč 

Trh

OTC

Strana 

NUPEH si půjčuje USD a platí USD fixní kupon ve výši6,45

%

pa 30E/360 s/a, 

a půjčuje Kč a dostává v Kč fixní kupon ve výši5,90 % pa 

30E/360 s/a 

J&T Banka, a.s. 

Měnový pár 

USD/Kč

Doba 

4,39 let

Směnný kurz

21.230 (spotová tržní cena)

Pomyslná hodnota

150 000 000 Kč

Počáteční pomyslná směna 

Objem, měna 

150 000 000 Kč

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

62

Strana 

NUPEH kupuje USD vs Kč, J&TB opačně

Hodnota ke dni 

30. června 2021

Konečná pomyslná směna 

Objem, měna 

150 000 000 Kč

Strana 

NUPEH prodává USD vs Kč, J&TB opačně

Hodnota ke dni 

Konec posledního úrokového období

Platby úroků 

Úrokové období 

Pololetně

Sazby: CZK (NUPEH dostává) 

Kč fix 5,90

% pa 30/360

Sazby: USD (NUPEH platí) 

USD fix 

6,45

% pa 30/360

Počet dnů 

30E/360

Společnost v roce 2023 uzavřela cizoměnový swap. Další údaje týkající se cizoměnového swapu jsou v níže 

uvedené tabulce. 

Účastník A 

J&T BANKA, a.s. („J&TB“)

Účastník B 

NUPEH CZ s.r.o. („NUPEH“)

Nástroj 

USD/Kč 

cizoměnový swap

Účel 

Zajištění měnového rizika souvisejícího s předčasným 

částečným splacením emitovaných dluhopisů v Kč 

Trh

OTC

Strana 

NUPEH prodává CZK a kupuje CZK

a kupuje USD a prodává USD 

J&T Banka, a.s. opačně 

Měnový pár 

USD/Kč

Doba 

0,5 let

Směnný kurz

23,085 (spotová tržní cena)

Pomyslná hodnota

337

756 635 Kč

Počáteční pomyslná směna 

Objem, měna 

337

756 635 Kč

Strana 

NUPEH prodává CZK vs USD, J&TB

opačně

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

63

Hodnota ke dni 

26. září 2023

Konečná pomyslná směna 

Objem, měna 

337

756 635 Kč

Strana 

NUPEH kupuje Kč vs USD, J&TB opačně

Hodnota ke dni 

29. dubna 2024

Zůstatky peněžních aktiv a pasiv dle měny byly následující 

(v tisících USD)

31. prosince 2023 

31. prosince 2022 

Měna

Měna

CZK

USD

EUR

CZK

USD

EUR

Peněžní prostředky a 

peněžní ekvivalenty 

77

5

-

44

1 196

1

Obchodní a jiné 

pohledávky 

44

3 700

-

64

1 900

-

Poskytnutá půjčka

-

28 331

-

-

44 826

-

Celkem Aktiva 

121

32 036

-

108

47 922

1

Emitované dluhopisy 

30

555

-

-

45 910

-

-

Obchodní

a jiné závazky

88

-

-

76

-

-

Celkem Pasiva 

30

643

-

-

45 986

-

-

(d)

Riziko úrokových sazeb 

Společnost je vystavena vlivům kolísání převládajících úrokových sazeb na trhu na její finanční pozici a 

peněžní toky. Úrokové marže se mohou v důsledku takových změn zvyšovat, avšak v případě 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

64

neočekávaných pohybů se mohou také snižovat nebo vyvolávat ztráty. Společnost nemá finanční aktiva a 

pasiva s proměnlivou úrokovou sazbou. 

Finanční informace o úročených a neúročených aktivech a pasivech a datech jejich smluvní splatnosti nebo 

přecenění jsou následující: 

(v tisících USD) 

Ke dni 31. prosince 2023 

Do 1 

roku

1 rok až 5 

let

Delší

Nespecifikované

Celkem

Aktiva 

Peněžní prostředky a 

peněžní ekvivalenty 

82

-

-

-

82

Obchodní a jiné 

pohledávky 

3 700

-

-

-

3 700

Poskytnuté půjčky

643

27 688

-

-

28 331

Celkem 

4 425

27 688

-

-

32 113

Pasiva 

Obchodní a jiné závazky

(88)

-

-

-

(88)

Emitované dluhopisy

(1 011)

(29 544)

-

-

(30 555)

Celkem 

(1 099)

(29 544)

-

-

(30 643)

Čistý peněžní tok 

3 326

(1 856)

-

-

1 470

(v tisících USD) 

Ke dni 31. prosince 2022 

Do 1 

roku

1 rok až 5 

let

Delší

Nespecifikované

Celkem

Aktiva 

Peněžní prostředky a 

peněžní ekvivalenty 

1 241

-

-

-

1 241

Obchodní a jiné 

pohledávky 

1 900

-

-

-

1 900

Poskytnuté půjčky

2 885

41

941

-

-

44 826

Celkem

6 026

41 941

-

-

47 967

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

65

Pasiva 

Obchodní a jiné závazky

(28)

-

-

-

(28)

Emitované dluhopisy

(875)

(45

035)

-

-

(45 910)

Celkem 

(903)

(45 035)

-

-

(45 938)

Čistý peněžní tok 

5 123

(3 094)

-

-

2 029

(e)

Provozní riziko 

Provozní riziko je riziko ztráty v důsledku podvodu, neoprávněné činnosti, chyb, opominutí, neefektivity 

nebo systémového selhání. Tento typ rizika vzniká při veškerých činnostech a hrozí jím veškeré obchodní 

subjekty. Provozní riziko zahrnuje i riziko právní. 

Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanizmů pro řízení provozních rizik spočívá u vedení 

Společnosti. Obvykle uplatňované zásady pokrývají následující oblasti: 

-

Požadavky na vypořádání a sledování transakcí, 

-

Identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému, 

-

Získáním přehledu o provozních rizicích Společnost vytváří předpoklady pro určování a řízení 

postupů a opatření, které povedou ke snížení provozních rizik a k přijetí rozhodnutí o: 

-

Rozpoznání jednotlivých stávajících rizik, 

-

Zahájení procesů, které povedou ke snížení možných dopadů; nebo 

-

Zúžení prostoru pro rizikové činnosti nebo jejich úplné vyloučení. 

Společnost zřídila výbor pro audit. 

Společnost v současné době dodržuje a splňuje veškeré požadavky týkající se správy a řízení společnosti, 

které jsou stanovené v obecně závazných právních předpisech České republiky, zejména v Zákoně o 

obchodních korporacích. 

16

Spřízněné strany a jejich vliv na účetní závěrku 

(a)

Ovládající strana 

Společnost NUPEH CZ

s.r.o.

je 100% ovládaná Společníkem, společností NEW UKRAINE PE HOLDING 

LIMITED, se sídlem na adrese 3022 Limassol, 16 Iouniou 1943, 9 Area A, Flat/Office 202, Kyperská 

republika.

(b)

Transakce se spřízněnými stranami 

Ke dni 31. prosince 2023 a ke dni 31. prosince 2022 vykazuje Společnost následující nevypořádané zůstatky 

se spřízněnou stranou.

(v tisících USD) 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

66

Dlužník 

31.

prosince 

2023

31. prosince 2022

Poskytnutá půjčka 

NEW UKRAINE PE HOLDING 

LIMITED 

28 331

44 826

Jiné pohledávky – 

související s vkladem mimo 

základní kapitál 

NEW UKRAINE PE HOLDING 

LIMITED 

3 700

1 900

Celkem 

32 031

46 726

Z toho: krátkodobé

4 343

4 785

Z toho: dlouhodobé 

27 688

41 941

Veškeré Úrokové výnosy z půjčky byly obdrženy od NEW UKRAINE PE HOLDING LIMITED v roce 

2023: 3 487 tisíc USD (2022: 3 830 tisíc USD). 

(c)

Odměňování klíčového vedení 

Společnost nemá žádné klíčové zaměstnance. V letech končících dnem 31. prosince 2023 a 31. prosince 

2022 nebyly vyplaceny žádné odměny ani jiné benefity vůči členům orgánů Společnosti (kromě odměny 

výboru pro audit – viz bod 13). 

17

Provozní segmenty 

Vedení Společnosti vyhodnotilo hlavní činnost Společnosti, kterou je poskytování financování jedinému 

společníkovi prostřednictvím poskytnuté půjčky. Společnost je ve skutečnosti účelově založenou entitou 

(tzv. SPV) s cílem financovat jediného společníka, proto vedení Společnosti stanovilo, že veškerá činnost 

tvoří pouze jeden provozní segment. Pro účely této účetní závěrky nebyly tedy agregovány žádné provozní 

segmenty. 

Informace uvedené ve výkazu zisku a ztráty, rozvaze a všechny informace zveřejněné v rámci přílohy 

účetní závěrky lze přiřadit jednomu výše uvedenému provoznímu segmentu. 

18

Podmíněná aktiva a podmíněná pasiva 

Společnost nemá žádné právní spory, které by měly za následek vznik podmíněných pasiv nebo 

podmíněných aktiv. Nejsou vykazovány žádné jiné okolnosti, které by splňovaly podmínky pro zveřejnění 

podmíněných závazků. 

19

Důležité události po dni účetní závěrky 

Společnost vyhodnotila následné události od rozvahového dne až do dne, kdy byla účetní závěrka sestavena. 

Mateřská společnost přijala nezbytná opatření ke zvládnutí svých finančních závazků. Obdržela souhlas od 

J&T BANKA, a.s., věřitele vlastního úvěrového rámce Mateřské společnosti ve výši 40 milionů USD k 

odložení platby dluhu z března 2024. Dle dodatku č. 11 všechny úroky za období od 31. 12. 2021 do 30. 3. 

NUPEH CZ s. r. o. 

Individuální účetní závěrka ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

Příloha individuální účetní závěrky ke dni a za rok končící 31. prosince 2023 

67

2024 budou uhrazeny do 30. 6. 2024. Všechny úroky za období od 24. 2. 2022 do 28. 2. 2023 jsou splatné 

až v době splatnosti úvěru dne 31. 12. 2025. Splátka jistiny od 31. 3. 2022 do 31. 3. 2024 je odložena až do 

splatnosti úvěru dne 31. 12. 2025. 

Dle dodatku č. 12 ze dne 22. 4. 2024 všechny úroky za období od 31. 12. 2021 do 23. 2. 2022 budou 

uhrazeny do 30. 6. 2024. Všechny úroky od 24. 2. 2022 do 29. 2. 2024 budou uhrazeny do 31. 12. 2025. 

Všechny úroky od 1. 3. 2024 do 30. 3. 2024 budou uhrazeny do 30. 6. 2024. 

V březnu 2024 Společnost zveřejnila Oznámení o předčasném splacení dluhopisů. Dne 30. dubna 2024 

Společnost částečně splatila dluhopisy, přičemž nominální hodnota každého dluhopisu byla snížena 

ze 6 550 Kč na 5 550 Kč. 

V dubnu 2024 byl zaplacen příplatek mimo základní kapitál ve výši 1 700 tisíc USD. Úroky naběhlé za 

období od 16. 10. 2023 do 15. 4. 2024 z půjčky poskytnuté Společníkovi NEW UKRAINE PE HOLDING 

LIMITED byly plně uhrazeny ve výši 1 512 tisíc USD a byla provedena splátka jistiny ve výši 2 500 tisíc 

USD. 

Tato Výroční zpráva byla schválena pro zveřejnění statutárním orgánem dne 30. 4. 2024. 

68

69

70

71

72

73

ZPRÁVA O VZTAZÍCH 

REPORT ON RELATIONS 

zpracovaná statutárním orgánem Ovládané 

osoby v souladu s ustanovením § 82 zákona 

č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech 

a družstvech (zákon o obchodních 

korporacích), ve znění pozdějších předpisů 

(dále jen „

ZOK

“) za účetní období roku 

2023

made by the statutory body of the Controlled 

Entity in accordance with provision of 

Section 82 of the Act No. 90/2012 Coll., 

Business Corporations Act, as amended, 

(hereinafter referred to as “

BCA

”) for the 

accounting period of the year 2023 

(dále jen „

Zpráva o vztazích

“)

(hereinafter referred to as the “

Report on 

Relations

”) 

I.

Struktura vztahů 

I.

Structure of relations 

1.

Ovládaná osoba 

1.

Controlled Entity 

Obchodní firma: 

NUPEH CZ s.r.o. 

Business name: 

NUPEH CZ s.r.o. 

Identifikační číslo: 

07757662

Company ID No.: 

07757662

Sídlo: 

Antala Staška 1859/34, 

Krč, 140 00 Praha 4, 

Česká republika 

Registered office: Antala Staška 1859/34, 

Krč, 140 00 Praha 4, 

Czech Republic 

Registrace: 

v obchodním rejstříku 

vedeném Městským 

soudem v Praze, oddíl C, 

vložka 307124 

Registration: 

in

the

Commercial 

Register maintained by 

the Municipal Court in 

Prague, Section C, Insert 

307124

(dále jen „

Společnost

“ nebo „

Ovládaná 

osoba

“) 

(hereinafter referred to as the “

Company

” or 

“

Controlled Entity

”) 

2.

Ovládající osoba 

2.

Controlling Entity 

Obchodní firma: 

NEW UKRAINE PE

HOLDING LIMITED

Identifikační číslo: 

HE358309 

Sídlo: 

16 Iouniou 1943, 9 

AREA A, Flat/Office 

202, 3022, Lemesos, 

Kyperská republika

Registrace: 

Oddělení zápisů 

společností 

Ministerstvem 

Business name: 

NEW

UKRAINE PE

HOLDING LIMITED

Company ID No.: HE358309 

Registered office: 

16 Iouniou 1943, 9 

AREA A, Flat/Office 

202, 3022, Limassol, 

Cyprus 

Registration: 

Ministry 

of

Energy, 

Commerce, Industry and 

Tourism, Department of 

74

energetiky, obchodu, 

průmyslu a turistického 

ruchu, Oddělení 

registrátora společností a 

úředního likvidátora 

Nikósie 

Registrar of Companies 

and

Official 

Receiver 

Nicosia 

Ovládající osoba vlastnila k 31. 12. 2023 

podíl 

odpovídající 

100

%

podílu 

na

základním kapitálu Společnosti. 

As of 

31. 12. 2023, the Controlling Entity 

owned 100% share of the registered capital of 

the Company. 

(dále jen „

Ovládající osoba

“) 

(hereinafter referred to as the “

Controlling 

Entity

”) 

3.

Osoby ovládané stejnou Ovládající 

osobou

Osoby ovládané Ovládající osobou přímo: 

3.

Entities 

controlled 

by

the

same 

Controlling Entity 

Entities controlled by the Controlling Entity 

directly: 

Obchodní firma: 

ATLANTIC-PACIFIC 

VENTURES, LLC 

Sídlo: 

4 Oleksandra Mishugy 

Str., 

Kyjev, 

02141, 

Ukrajina 

Identifikační číslo: 

35030924

Rejstříkový zápis: Jednotný 

státní 

registr 

právnických a fyzických 

osob-podnikatelů 

a

spolků 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu Ovládané osoby: 100% 

Business name: 

ATLANTIC-PACIFIC 

VENTURES, LLC 

Registered office: 

4 Oleksandra Mishugy 

Str., 

Kyiv, 

02141, 

Ukraine 

Company ID No.: 

35030924

Registration: 

United State Register of 

Legal Entities, Individual 

Entrepreneurs and Public 

Organizations of Ukraine 

Amount of shares held by the Controlling 

Entity in the registered capital of the 

Controlled Entity: 100% 

Obchodní firma: 

WEST 

GATE 

LOGISTIK, LLC 

Sídlo: 

21 km Zhytomyrskoho 

avenue 

str., 

Stoianka 

village, Kyjevská oblast, 

08114, Ukrajina 

Identifikační číslo: 

34361480

Rejstříkový zápis: Jednotný 

státní 

registr 

Business name: 

WEST 

GATE 

LOGISTIK, LLC 

Registered office: 

21 km Zhytomyrskoho 

avenue 

str., 

Stoianka 

village, 

Kyiv 

region, 

08114, Ukraine 

Company ID No.: 

34361480

Registration: 

United State Register of 

75

právnických a fyzických 

osob-podnikatelů 

a

spolků 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu Ovládané osoby: 100% 

Legal Entities, Individual 

Entrepreneurs and Public 

Organizations of Ukraine 

Amount of shares held by the Controlling 

Entity in the registered capital of the 

Controlled Entity: 100% 

Obchodní firma: 

EAST 

GATE 

LOGISTIK, LLC 

Sídlo: 

28

Zaporizka 

str., 

Boryspil, 

Kyjevská 

oblast, 08300, Ukrajina 

Identifikační číslo: 

32614649

Rejstříkový zápis: Jednotný 

státní 

registr 

právnických a fyzických 

osob-podnikatelů 

a

spolků 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu Ovládané osoby: 100% 

Business name: 

EAST 

GATE 

LOGISTIK, LLC 

Registered office: 

28

Zaporizka 

str., 

Boryspil, Kyiv region, 

08300, Ukraine 

Company ID No.: 

32614649

Registration: 

United State Register of 

Legal Entities, Individual 

Entrepreneurs and Public 

Organizations of Ukraine 

Amount of shares held by the Controlling 

Entity in the registered capital of the 

Controlled Entity: 100% 

Obchodní firma: 

PROPERTY 

MANAGEMENT 

SERVICES, LLC 

Sídlo: 

75

Zhylianska 

street, 

01032, Kyjev, Ukrajina 

Identifikační číslo: 

41403780

Rejstříkový zápis: Jednotný 

státní 

registr 

právnických a fyzických 

osob-podnikatelů 

a

spolků 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu Ovládané osoby: 100% 

Business name: 

PROPERTY 

MANAGEMENT 

SERVICES, LLC 

Registered office: 

75

Zhylianska 

street, 

01032, Kyiv, Ukraine 

Company ID No.: 

41403780

Registration: 

United State Register of 

Legal Entities, Individual 

Entrepreneurs and Public 

Organizations of Ukraine 

Amount of shares held by the Controlling 

Entity in the registered capital of the 

Controlled Entity: 100% 

Obchodní firma: 

PROPERTY 

MANAGEMENT 

SOLUTIONS 

TWO, 

LLC

Sídlo: 

75,

Zhylianska 

str., 

Business name: 

PROPERTY 

MANAGEMENT 

SOLUTIONS 

TWO, 

LLC

Registered office: 

75,

Zhylianska 

str., 

76

01032, Kyjev, Ukrajina 

Identifikační číslo: 

40988637

Rejstříkový zápis: Jednotný 

státní 

registr 

právnických a fyzických 

osob-podnikatelů 

a

spolků 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu Ovládané osoby: 100% 

01032, Kyiv, Ukraine 

Company ID No.: 

40988637

Registration: 

United State Register of 

Legal Entities, Individual 

Entrepreneurs and Public 

Organizations of Ukraine 

Amount of shares held by the Controlling 

Entity in the registered capital of the 

Controlled Entity: 100% 

Obchodní firma: 

PROPERTY 

MANAGEMENT 

SOLUTIONS 

ONE, 

LLC

Sídlo: 

75,

Zhylianska 

str., 

01032, Kyjev, Ukrajina 

Identifikační číslo: 

40988024

Rejstříkový zápis: Jednotný 

státní 

registr 

právnických a fyzických 

osob-podnikatelů 

a

spolků 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu Ovládané osoby: 100% 

Business name: 

PROPERTY 

MANAGEMENT 

SOLUTIONS 

ONE, 

LLC

Registered office: 

75,

Zhylianska 

str., 

01032, Kyiv, Ukraine 

Company ID No.: 

40988024

Registration: 

United State Register of 

Legal Entities, Individual 

Entrepreneurs and Public 

Organizations of Ukraine 

Amount of shares held by the Controlling 

Entity in the registered capital of the 

Controlled Entity: 100% 

Osoby 

ovládané 

Ovládající 

osobu 

nepřímo: 

Obchodní firma: 

EGL

HOLDING 

LIMITED 

Sídlo: 

Agiou 

Pavlou, 

15,

LEDRA HOUSE, Agios 

Andreas, 1105, Nikósie, 

Kyperská republika 

Identifikační číslo: 

HE 176317 

Rejstříkový zápis: Oddělení 

zápisů 

společností 

Ministerstvem 

energetiky, 

obchodu, 

průmyslu a turistického 

ruchu, 

Oddělení 

registrátora společností a 

úředního 

likvidátora 

Entities controlled by the Controlling 

Entity indirectly: 

Business name:

EGL

HOLDING 

LIMITED 

Registered office: 

Agiou 

Pavlou, 

15,

LEDRA HOUSE, Agios 

Andreas, 1105, Nicosia, 

Cyprus 

Company ID No.: 

HE 176317 

Registration: 

Ministry 

of

Energy, 

Commerce, Industry and 

Tourism, Department of 

Registrar of Companies 

and

Official 

Receiver 

Nicosia 

77

Nikósie 

Výše podílů Ovládající osoby na základním 

kapitálu 

Ovládané 

osoby: 

100% 

prostřednictvím 

společnosti 

TURCOSA 

INVESTMENTS LIMITED 

Amount of shares held by 

the Controlling

Entity 

in

the registered 

capital 

of the

Controlled Entity: 100% through 

TURCOSA

INVESTMENTS LIMITED 

(dále 

jen

„

Osoby 

ovládan

é

stejnou 

ovládající osobou

“) 

(hereinafter referred to as the “

Entities 

controlled 

by

the

same 

Controlling 

Entity

”) 

II.

Úloha Ovládané osoby 

II.

Role of the Controlled Entity 

Společnost je nezávislá a vysoce autonomní 

společnost, 

která 

je

pouze 

definičně 

ovládanou osobou. 

The Company is an independent and highly 

autonomous 

company, 

which 

is

the

Controlled Entity only by definition. 

III. 

Způsob a prostředky ovládání 

III. 

Method and means of control 

Společnost 

není 

ovládána 

jinak 

než 

prostřednictvím 

rozhodnutí 

jediného 

společníka (Ovládající osoby) Společnosti. 

The Company is controlled only through the 

resolutions of the sole member (Controlling 

Entity) of the Company. 

Mezi Společností, Ovládající osobou a/nebo 

Osobami ovládanými stejnou Ovládající 

osobou 

není 

uzavřena 

žádná 

speciální 

smlouva a tyto osoby společně nevyvíjely 

žádnou podnikatelskou či nepodnikatelskou 

činnost, 

a

to

kromě 

uzavření 

smluv 

uvedených v čl. V. této Zprávy o vztazích. 

No special contract has been concluded 

between the Company, the Controlling Entity 

and the Entities controlled by the same 

Controlling Entity and these entities have not 

jointly done any business or non-business 

activities, except for the conclusion of the 

contracts referred to in the Article V. of this 

Report on Relations. 

IV.

Přehled jednání dle § 82 odst. 2 písm. d) 

ZOK

IV.

List of activities according to provision of 

Section 82 par. 2 letter d) of BCA 

Společnost v relevantním období neučinila 

žádná jednání, která by byla učiněna na 

popud nebo v zájmu Ovládající osoby nebo 

Osob ovládaných stejnou Ovládající osobou, 

týkající se majetku, který přesahuje 10 % 

vlastního kapitálu Společnosti zjištěného 

podle poslední účetní závěrky, tj. v účetním 

období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. 

During the relevant period the Company has 

not taken any actions at the instigation or in 

favour of the Controlling Entity or Entities 

controlled by the same Controlling Entity, 

concerning assets exceeding 10% of the 

Company´s equity as determined by the 

annual 

financial 

statements 

for

the

accounting period from 

78

1. 1. 2023 to 31. 12. 2023. 

V.

Přehled vzájemných smluv 

V.

List of mutual contracts 

V relevantním 

období 

byly 

uzavřeny 

následující 

smlouvy 

mezi 

Ovládanou 

osobou a Ovládající osobou nebo Osobami 

ovládanými stejnou osobou: 

Poskytnutí půjčky mateřské 

společnosti - Smlouva o půjčce 

uzavřená dne 16. 10. 2020 mezi 

Ovládající osobou jako dlužníkem a 

Ovládanou osobou jako 

poskytovatelem. 

-

Dohoda 

o

poskytnutí 

peněžitého 

příplatku formou příplatku mimo 

základní kapitál společnosti ze dne 

30.

12.

2022

uzavřená 

mezi 

Ovládající 

osobou 

jako 

poskytovatelem a Ovládanou osobou 

jako příjemcem. 

-

Dohoda 

o

poskytnutí 

peněžitého 

příplatku formou příplatku mimo 

základní kapitál společnosti ze dne 

30.

06.

2023

uzavřená 

mezi 

Ovládající 

osobou 

jako 

poskytovatelem a Ovládanou osobou 

jako příjemcem. 

In the relevant period, the following contracts 

were concluded between the Controlled 

Entity and the Controlling Entity or Entities 

controlled by the same Controlling Entity 

-

Provision of a loan to the parent 

company 

– Loan Agreement concluded on 16 

October 2020 between the 

Controlling Entity as the Borrower 

and the Controlled Entity as the 

Lender. 

-

Agreement on the provision of a 

contribution outside the registered 

capital concluded on 30 December 

2022 between the Controlling Entity 

as the contributor and the Controlled 

Entity as the recipient. 

-

Agreement on the provision of a 

contribution outside the registered 

capital concluded on 30 June 2023 

between the Controlling Entity as the 

contributor and the Controlled Entity 

as the recipient. 

VI.

Posouzení vzniku újmy Ovládané osobě 

VI.

Assessment of the occurrence of harm to 

the Controlled Entity 

Všechny smluvní vztahy popsané v čl. V této 

Zprávy 

o

vztazích 

byly 

uzavřeny 

za

obvyklých smluvních podmínek, přičemž 

sjednaná 

a

poskytnutá 

plnění 

nebo 

All contractual relations described in Article 

V of this Report on Relations were concluded 

under normal contractual conditions, while 

the agreed-upon and provided performances 

79

protiplnění 

odpovídala 

podmínkám 

obvyklého obchodního styku a Společnosti 

z nich nevznikla žádná újma, která by měla 

být předmětem vyrovnání dle ustanovení § 

71 a § 72 ZOK. 

or

consideration 

corresponded 

to

the

conditions of usual business relations and the 

Company did not suffer any damage from 

them,

that would be subject to compensation 

pursuant to the provisions of Section 71 or 72 

of BCA. 

VII. 

Závěr 

VII. 

Conclusion 

1.

Jednatel 

Společnosti 

vyhodnotil 

na

základě dostupných informací výhody a 

nevýhody plynoucí z výše uvedených 

vztahů a dospěl k závěru, že Společnosti 

z něj neplynuly žádné zvláštní výhody 

a/nebo nevýhody. Jednatel Společnosti 

po důkladném zvážení proto s péčí 

řádného hospodáře prohlašuje, že si není 

vědom žádných rizik vyplývajících ze 

vztahů 

mezi 

Společností 

a

výše 

popsanými osobami. 

1.

On the basis of available information, the 

Executive of the Company has assessed 

the advantages and disadvantages arising 

from 

the

above 

relations 

and

has

concluded that the Company has not 

received any particular advantages and / 

or disadvantages from them. Therefore, 

after careful consideration, the Executive 

of the Company declares, with due 

diligence, that they are not aware of any 

risks 

arising from 

the

relationships 

between the Company and the persons 

described above. 

2.

Jednatel Společnosti dále prohlašuje, že 

tato Zpráva o vztazích je úplná a pravdivá 

a byla vypracována na základě veškerých 

dostupných informací. 

2.

The Executive of the Company further 

declares that this Report on Relations is 

complete and true and has been prepared 

on the basis of all available information. 